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2017-05-26
大華電子報(17/05/26)
 
 

【政策頭條】

住建部:依相關規定需要評估住房價值應當委託房地產評估機構評估

(來源:評估師資訊)

首部專門針對住房租賃和銷售的法規《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。意見指出,依照法律、行政法規規定或者當事人需要評估住房價值的,應當委託房地產價格評估機構評估。

住房城鄉建設部關於《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》公開徵求意見的通知

為了建立購租並舉的住房制度,規範住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權益,保障交易安全,按照國務院2017 年立法工作計劃,住房城鄉建設部起草了《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》,現向社會公開徵求意見。公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見:

1. 電子郵件:zfzl@mohurd.gov.cn

2. 通信地址:北京市海淀區三里河路9 號住房城鄉建設部法規司

意見反饋截止時間為2017 年6 月19 日。

附件:住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)

住房城鄉建設部

2017 年5 月19 日

住房租賃和銷售管理條例

(徵求意見稿)

第一章總則

第一條為了建立購租並舉的住房制度,規範住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權益,保障交易安全, 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律,制定本條例。

第二條 國有土地上的住房租賃和銷售活動及其監督管理,適用本條例。

第三條國務院住房城鄉建設主管部門負責全國住房租賃和銷售活動的指導和監督管理工作。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內的住房租賃和銷售活動的指導和監督管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房產管理部門(以下簡稱房產管理部門)負責本行政區域內的住房租賃和銷售活動的監督管理工作。

縣級以上人民政府公安、國土資源、工商、稅務、價格等管理部門按照職責分工,做好住房租賃和銷售活動的管理工作。

第四條房產管理部門可以委託住房租賃、銷售等管理實施單位,承擔具體服務和支持輔助工作。

第五條國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業,支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策,可依法將住房租賃相關收益設立質權。

第二章住房租賃

第六條租賃住房的, 當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務。

第七條出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房,確保出租的住房符合安全要求,滿足基本使用功能。

住房租賃企業應當查驗承租人身份證件,並如實記載相關信息。

出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人,收回住房。

第八條承租人應當遵守法律、法規的規定,按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房,不得擅自改動住房結構和室內設施設備,不得損害他人的合法權益。

第九條出租人出租住房,應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。

廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用於居住。

第十條承租人應當按月支付租金,當事人另有約定的除外。

住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金。

直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發布製度,定期公佈分區域的市場租金水平等信息。

第十一條鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的,直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。

當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確,出租人解除住房租賃合同的,應當提前三個月通知承租人。

住房租賃企業出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低於三年。

第十二條租賃住房的, 當事人應當在住房租賃合同簽訂後十五日內,到房產管理部門或其委託的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃備案。

辦理住房租賃備案,不得收取任何費用。

第十三條經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證,並享受規定的基本公共服務。

辦理住房租賃備案後,租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利。

第十四條出租人收取押金的,應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,應當承擔舉證責任。

第十五條未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房。當事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的,出租人應當按照約定進入租賃住房並提前通知承租人。

第十六條承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房;未約定的,承租人轉租住房,應當徵得出租人的書面同意。

自然人轉租住房達到一定規模的,應當依法辦理工商登記。具體規模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

第十七條出租人在租賃期限內不得解除住房租賃合同,但承租人有下列情形之一的除外:

(一)無正當理由未支付或者遲延支付租金,出租人要求承租人在合理期限內支付,承租人逾期不支付的;

(二)未經出租人同意將住房轉租或者出借給他人的;

(三)擅自改變住房用途、結構或者實施其他違法建設行為的;

(四)利用租賃住房從事違法犯罪活動的;

(五)法律、行政法規規定或者租賃合同約定的其他情形。

第十八條直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門聯合監管體制,充分發揮街道、鄉、鎮等基層組織作用,做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。

第三章住房銷售

第十九條房地產開發企業預售住房的,應當取得預售許可證;取得預售許可後,應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格,並對外銷售。

房地產開發企業銷售已竣工住房的,應當向房產管理部門辦理現售備案。

第二十條房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為:

(一)發布虛假房源信息和廣告;

(二)通過捏造或者散佈漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;

(三)不符合住房銷售條件,向買受人收取或者變相收取費用;

(四)捂盤惜售或者變相囤積房源;

(五)不明碼標價,在標價之外加價出售或者收取未標明的費用;

(六)以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格;

(七)將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人;

(八)為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付;

(九)分割拆零銷售住房;

(十)返本銷售或者變相返本銷售住房;

(十一)以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房;

(十二)法律、法規禁止的其他銷售行為。

第二十一條銷售住房的,當事人應當按照下列程序辦理:

(一)簽訂住房銷售合同並辦理備案;

(二)持備案的住房銷售合同繳納稅費;

(三)依法申請不動產登記。

第二十二條 住房銷售可以按套計價,也可以按面積計價。住房面積計算規則由國務院住房城鄉建設主管部門製定。

第二十三條依照法律、行政法規規定或者當事人需要評估住房價值的,應當委託房地產價格評估機構評估。

房地產估價報告應當由至少兩名承辦該項業務的註冊房地產估價師簽名並加蓋房地產價格評估機構印章。

第四章房地產經紀服務

第二十四條 國家實行房地產經紀專業人員職業資格製度。

房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務,收取費用;不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。

房地產經紀人員在提供經紀服務時,應當如實提供姓名和職業資格等相關信息,實行掛牌服務。

第二十五條房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀專業人員,並在經營場所醒目位置公示房地產經紀機構備案情況、專業人員情況、服務項目和收費標準等。

第二十六條房地產經紀機構發布住房租賃、銷售信息前,應當核對委託人身份證明、住房權屬信息,與委託人簽訂書面經紀服務合同,實地查看住房,並編制住房狀況說明書。

住房狀況說明書和房地產經紀服務合同應當由房地產經紀專業人員簽署。

第二十七條房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價。

房地產經紀機構收費前應當向當事人出具收費清單,列明住房租賃或者銷售的價格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項,收費清單由當事人簽字確認。

房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。

第二十八條房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:

(一)捏造散佈不實價格信息,或者與房地產開發企業串通捂盤惜售,炒賣房號,操縱市場價格;

(二)發布虛假房源信息,隱瞞影響住房租賃、銷售的信息,誘騙消費者交易;

(三)為不得出租、銷售的住房提供經紀服務;

(四)強制提供代辦服務、捆綁收費;

(五)未經當事人同意,以當事人名義簽訂虛假交易合同;

(六)協助當事人弄虛作假,為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利;

(七)對交易當事人隱瞞真實的住房交易信息,低價收進高價賣(租)出住房賺取差價;

(八)購買、承租本機構提供經紀服務的住房;

(九)違反有關規定,為當事人提供購房融資;

(十)洩露或者不當使用客戶信息,謀取不正當利益;

(十一)法律、法規禁止的其他行為。

第二十九條房地產經紀機構通過其網站發布住房租賃、銷售信息的,應當對信息的真實性負責。

提供住房租賃、銷售信息發布服務的第三方網絡交易平台,應當對信息發布者的身份進行審核和登記。當事人通過第三方網絡交易平台接受服務,其合法權益受到損害的,可以向信息發布者要求賠償。第三方網絡交易平台不能提供信息發布者真實名稱、地址和有效聯繫方式的,可以向第三方網絡交易平台提供者要求賠償。

第三方網絡交易平台發現信息發布者存在欺詐、提供虛假材料等違法情形的,應當及時刪除、屏蔽相關信息,並向有關部門報告;未採取必要措施的,依法與信息發布者承擔連帶責任。

第五章監督管理

第三十條住房租賃和銷售應當實名交易。

在住房租賃和銷售等活動中採集的個人信息受法律保護,任何組織和個人不得違反法律法規的規定和雙方的約定使用信息。

第三十一條房地產開發企業預售住房取得的資金,應當納入交易資金監管賬戶,專款用於有關的工程建設。

房地產經紀機構接受委託銷售住房的,交易資金應當納入交易資金監管賬戶。

當事人自行成交的,可以約定將交易資金納入交易資金監管賬戶。

納入交易資金監管賬戶的資金,不得侵占挪用。住房交易資金監管辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

第三十二條住房租賃企業、房地產經紀機構應當自成立之日起三十日內到工商註冊地房產管理部門辦理備案。房產管理部門應當及時將住房租賃企業、房地產經紀機構備案信息向社會公開。

房產管理部門應當會同有關部門採取隨機抽取被檢查對象、隨機選派執法檢查人員的方式,對住房租賃企業、房地產經紀機構進行監督檢查。

第三十三條房產管理部門應當建立住房租賃和銷售信息服務與監管平台,以住房測繪成果為基礎建立樓盤表,提供房源核驗、合同網上簽約、交易資金監管、信用信息查詢、投訴舉報等服務。

第三十四條房產管理部門應當會同有關部門、行業組織建立健全房地產行業信用管理平台,記錄房地產開發企業、住房租賃企業、房地產經紀機構、房地產估價機構及從業人員的信用記錄,並納入全國信用信息共享平台,及時向社會公示,構建守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

第六章法律責任

第三十五條縣級以上人民政府房產、公安、國土資源、工商、稅務、價格等管理部門不依法履行住房租賃和銷售監督管理職責的,對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分;負有責任的領導人員和直接責任人員構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十六條出租人有下列行為之一的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正;情節嚴重的,對個人處1 千元以上5 千元以下罰款,對單位處5 萬元以上20 萬元以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得;造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)違反本條例規定出租住房;

(二)違反本條例規定調整租金;

(三)違反本條例規定收取或者扣留押金;

(四)違反本條例規定擅自進入出租住房;

出租人違反本條例第七條第三款規定驅逐承租人,構成違反治安管理行為的,依法予以治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十七條承租人擅自改動承租住房承重結構的,按照《建設工程質量管理條例》第六十九條處罰;擅自改動承租住房其他結構的,由房產管理部門責令限期改正,處2 千元以上5 千元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十八條自然人轉租住房達到規定規模未辦理工商登記的,由工商行政管理部門依法予以處罰。

第三十九條住房租賃企業未辦理機構備案的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處1 萬元以上5 萬元以下罰款;未查驗承租人身份證件或者未如實記載相關信息的,由房產管理部門責令限期改正,逾期不改正的,可處5 千元以上1 萬元以下罰款。

第四十條房地產開發企業有下列行為之一的,由房產管理部門責令限期改正,可以暫停合同網上簽約權限;有違法所得的,沒收違法所得,並可處以違法所得5 倍以下罰款;沒有違法所得的,可以並處50 萬元以上200 萬元以下罰款;情節嚴重的,由原資質審批部門降低資質等級或者吊銷資質證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)違反本條例規定銷售住房;

(二)違反本條例規定未辦理住房現售備案;

(三)違反本條例規定未將預售住房取得的資金納入監管賬戶或者侵占、挪用資金。

第四十一條房地產經紀機構有下列行為之一的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正,可以暫停合同網上簽約權限;有違法所得的,沒收違法所得,並可處違法所得5 倍以下罰款;沒有違法所得的,可處5 萬元以上50 萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)未達到規定的房地產經紀專業人員數量;

(二)未按規定辦理機構備案;

(三)未按規定公示備案情況等信息;

(四)未按規定程序發布住房租賃、銷售信息;

(五)未按規定提供經紀服務;

(六)未將接受委託銷售住房的交易資金納入監管賬戶或者侵占、挪用資金。

網絡交易平台提供者違反本條例第二十九條規定的,由工商行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條房地產經紀人員有下列行為之一的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正,並可暫停其從事房地產經紀活動一年;有違法所得的,沒收違法所得,並可處以違法所得5 倍以下罰款;沒有違法所得的,可以並處2 萬元以上10 萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)允許他人以本人名義從事房地產經紀活動;

(二)同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動;

(三)在房地產經紀服務活動中謀取或者協助他人謀取不正當利益;

(四)違反本條例規定提供經紀服務。

第四十三條當事人未辦理住房租賃、銷售合同備案的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,對個人處5 千元以下罰款,對單位處1 萬元以上3 萬元以下罰款。

第四十四條違反本條例規定的其他行為,法律、行政法規有處罰規定的,從其規定。

第七章附則

第四十五條公共租賃住房等政策性住房租賃和銷售,以及旅館類住宿服務,不適用本條例的規定。

第四十六條本條例所稱捂盤惜售,是指對已經取得預售許可,但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售,以及故意採取畸高價格銷售或通過簽訂虛假住房銷售合同等方式人為製造房源緊張的行為。

本條例所稱捆綁搭售,是指房地產開發企業銷售住房時,違背買受人的意願,搭售車位、地下儲藏室等商品或者附加其他不合理的條件。

本條例所稱分割拆零銷售,是指房地產開發企業以將成套的住房分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售住房的行為。

本條例所稱返本銷售,是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售住房的行為。

本條例所稱售後包租,是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業住房的方式銷售住房的行為。

第四十七條本條例自  年  月  日起施行。

【房產調控專題】(一)

中國大陸新房價格離譜失真度

(來源:房產頭條;樓市研究)

2016 年4 季度以來,熱點城市紛紛出台新一輪樓市調控政策,主要包括“ 限購、限貸、限價、限售” 等四限令。

其中,新房限價政策由於短期見效明顯,成為多地政府調控的首選。地方政府的行政干預下,新房備案價格受到了嚴厲管制,新房實際價格也會有被人為壓低的可能性。

“ 限價令” 下的新房價格並不能夠反映市場的真實情況,也增加了有關部門對於各地調控效果考核的難度。

相比之下,二手房受地方政策控制較少、買賣麵臨的約束更少、市場化程度更高,價格形成機制基本市場化。

通過比較2016 年10 月以來國家統計局發布的新房價格指數與二手房價格指數累計漲幅,本報告對全國20 個熱點城市的限價嚴厲程度以及新房價格失真程度進行了分析和排名。

這20 個城市包括15 個住建部圈定的熱點城市,即北京、天津、上海、南京、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都,以及5 個後續調控力度較大的城市,即長沙、青島、南昌、石家莊、重慶。

二、20 個熱點城市價格指數分析

1 、近半年新建商品住宅價格指數漲幅分析

本報告設定的“ 近半年” 是指2016 年11 月- 2017 年4 月期間,其中,近半年漲幅為該期間各個月新建商品住宅價格指數環比漲幅的直接加總。

從數據上看,重慶、廣州、長沙等3 個城市近半年漲幅大於5% ,分別為7.3% 、7.2% 、5.0% ,說明上述城市市場較熱且政府限價力度較小。成都、深圳下跌幅度較大,跌幅分別為1.3% 、2.1% 。

這兩個城市價格指數下跌可能由於兩個原因,其一由於政府限價力度較大,導致房價人為降低;其二由於市場需求減少,市場由供不應求轉為供過於求,使得價格指數高位回落。

另外,福州、杭州、上海、合肥、南京等5 個城市房價也出現小幅下跌,跌幅都在1% 以內。其餘城市房價保持上漲,其中南昌、石家莊、濟南、青島等4 個城市房價漲幅在1.5 - 2.5% 之間,武漢、廈門、天津、無錫、北京、鄭州漲幅在0 - 1.3% 之間。

2 、近半年二手住宅價格指數漲幅分析

從二手住宅價格指數來看,長沙、廣州、武漢、廈門、青島等5 個城市近半年漲幅大於5% ,分別為11.5% 、11.1% 、6.3% 、5.9% 、5.3% ,說明上述城市在調控之下需求依然較旺。

深圳、合肥二手房價出現下跌,跌幅分別為0.7% 、2.1% ,說明市場逐漸轉冷。其餘城市總體漲幅為正,其中,福州、北京、重慶、天津、濟南、鄭州、無錫等7 個城市漲幅在4 - 5% 之間,南京、成都、南昌、杭州等4 個城市漲幅在2.5 - 3% 之間,上海微漲0.5% ,石家莊基本持平。

3 、20 城限價力度分析

從二手住宅價格指數與一手住宅價格指數近半年來累計增幅的差值來看,長沙、武漢、福州這3 個城市差值最大,分別為6.5% 、5.0% 、5.0% ,說明在新房價格被抑制的同時,二手房價格依然保持較高速增長。換句話說,政府出台“ 限價令” 後,市場價格嚴重失真。

另外,廈門、北京、成都的差值在4.1 - 4.6% 之間,廣州、鄭州、青島、天津、南京、無錫、杭州等7 個城市差值在3 - 4% 間,濟南、深圳、上海、南昌等4 個城市的差值在0 - 2.6% 之間。

4 、20 城大戶型住宅限價力度分析

考慮到大戶型項目(144 平方米以上)大多定位為中高端市場,單價和總價都較高,是政府調控房價的重點,下面針對大戶型項目做進一步探討。

從大戶型項目來看,過去6 個月中,南京二手住宅價格指數與一手住宅價格指數累計增幅的差值最大,為6.7% ,說明在各大熱點城市中,南京大戶型項目限價力度最強,價格失真程度較高。

另外,北京、福州、鄭州、長沙差值也相對較大,在4.4 - 4.6% 之間。

三、主要結論

通過對比2016 年10 月以來新房價格指數與二手房價格指數的累計漲幅,報告發現,全國20 個熱點城市中,長沙限價力度最大,重慶限價力度最小。而就大戶型項目來看,南京限價力度最大。

儘管熱點城市對於房價的調控壓力較大,但“ 限價令” 作為政府短期的管控手段,不具有可持續性,樓市長期平穩健康的發展,需要房地產長效機製作為支撐。

通過研究各地“ 限價令” 的調控力度,可以發現市場真實供求關係的扭曲程度,有利於還原更真實的市場。在後續推進調控的同時,加大新房供給、抑制不合理的購房需求、查處新房銷售市場的各類亂象、加快培育住房租賃市場,都將從根本上解決市場供需矛盾、促進行業的健康發展。

【房產調控專題】(二)

最嚴房地產調控:10 年內不得賣出!

(來源:房產頭條)

這個週末,又有數個城市推出了新的房地產調控政策,尤其是一個城市拋出了史上最嚴的房地產調控政策,給整個房地產行業帶來巨大的衝擊。

河北保定對一宗地進行拍賣,限制了最高競拍地價,也限制了最高房屋銷售價格,但是最震撼的是,購房者在取得房產證之日起,10 年內不得買賣。

這算是史上最嚴的房地產調控政策了,這將帶來示範效應,除了過去的限購、限貸、限價政策,現在又開始了創新調控,那就是限賣,而且限賣的期限越來越長。

10 年內不得賣出,如果這個政策推廣到全國,那全國所有的炒房客都將暈了。

1 、10 年內不能賣出,那麼投機炒房的基本絕跡了,因為持有十年,投機是不可能的,必須變成長期投資。

2 、10 年內不能賣出,那麼槓桿的壓力就會很大,因為槓桿的時間成本會很高,一旦資金壓力大,不能隨時賣出房產,那麼買房前就要認真衡量。

3 、10 年內不能賣出,市場的變化會很大,誰也不能保證房地產上漲十年,因為十年時間很長,不確定性太長。

過去十年,中國房地產市場極度繁榮,甚至可以說是泡沫很大,必須要讓國人冷靜下來,讓國人恢復理性。

因此設定一定時間,不能賣出房產是對的,如果限賣的時間過短,比如兩年,兩年能不能讓國人冷靜下來,恢復理性,是很難的。

如果時間拉長,比如十年,在這段時間內,讓房市經歷牛熊週期,讓國民看到房地產的上漲,也看到房地產的下跌。

那麼國民對於房地產的情緒自然會恢復理性,不會只看到房地產永遠上漲,這樣一來,盲目的衝動就會大大降低,房地產泡沫就會大大得到抑制。

為什麼這個時候會推出這個如此嚴厲的調控政策呢?

1 、因為北京限購嚴厲,大量資金進入了北京周邊城市進行投機,周邊城市房價紛紛大漲,如果不跟進調控,甚至推出創新的調控政策,恐難抑制房價。

2 、保定特殊的地理位置,尤其涉及到中國的千年大計,必須要嚴格調控房價,不能妨礙千年大計的執行。

但是接下來的問題,中國是否會在更大範圍內推廣10 年不得賣出的政策,一旦大面積推出這個政策,那麼房地產將全面降溫。

中國房地產調控,為什麼成效不大,一個是貨幣政策需要及時跟進,二是因為地方政府有權自主制訂調控政策,過於靈活變通。

如果貨幣政策收緊,房地產會得到壓制,如果房地產調控政策制訂權收歸上面,然而根據各個城市的特點制訂,而不是讓地方政府自己制訂,也會見到效果。

十年,一個輪迴,中國民眾對於房地產真的瘋狂太久了,真的需要冷靜十年,只有冷靜十年,我們才能真正理解房子是用來住的,不是用來炒的,房地產瘋狂了十年,卻是實體經濟失去的十年,也是國民迷失的十年,讓我們沉靜十年吧,讓我們知道這個世界不僅僅只有房子,還有詩歌和理想!

最凶悍的樓市調控!從河北保定傳來一個大消息:住宅的限售期可以長達10 年!

2017 年3 月23 日,廈門首創“ 限售” 政策,宣布新購商品房取得房產證之後滿2 年才能出售。隨後,至少有成都、福州、青島、廣州等25 個城市跟進,推出了類似的“ 限售” 做法,時間長度一般為2 到3 年。

相比保定剛剛宣布的“ 限售” ,上述26 個城市都弱爆了:保定的禁售期是10 年,此舉如果普遍推行,將徹底打爆炒房者。

保定的這項政策仍在試驗階段,而且先在即將拍賣的“ 2017 - 30 號” 地塊試行。這是一塊以住宅為主的土地,位置非常好,下面是它的基本情況:

據媒體報導,“ 保定公共資源交易中心” 針對2017 - 30 號宗地,專門出具“ 國有建設用地使用權出讓須知” ,對競拍規則做出嚴格約束,首次採用“ 限房價競地價,限低價競房價” 的“ 雙限雙競” 出讓方式。這塊土地的最高土地限價1100 萬元/ 畝;最高房屋銷售限價13000 元/ 平方米。

在這種“ 遊戲規則” 下,拍賣是這樣的:

首先,在最高土地價格(1100 萬元/ 畝)範圍內,大家競相出高價,如果沒有超出最高限價,則價高者獲得土地。

如果到了最高土地限價的時候,仍然相持不下。則在最高房屋銷售限價(13000 元/ 平方米)的基礎上,比拼你能容忍的最低銷售房價。比如有開發商在接受最高土地價格的同時,承諾每平米的房子只賣1 元錢,那麼恭喜你,土地歸你了(也就是價低者得)。

拍賣規則還要求:上述土地建成房屋之後,必須全部出售,開發商無權保留。

也就是說,未來的新房價格肯定會比較划算,會引來大量購房者。在這種情況下,政府提出要求,購房者在獲得房產證之後10 年,才能轉讓。

提醒你注意一個細節:不是房屋交付使用10 年之後,而是你到政府交稅、辦理完成房產證之後10 年。政府已經想到了你會玩什麼把戲,契稅必須按時交納,否則獲得“ 自由身” 的時間要無限期推後。

好了,怎麼看待保定的“ 新房10 年禁售期” ?

第一,設置較長的禁售期,有利於擠出投機者,真正落實“ 房子是用來住的,不是用來炒的” 的中央精神。

由於住房是居民的私有財產,這樣做有一個副作用:涉嫌限制了私有財產權,有違目前國家改革的大方向。而且,房屋是居民最大宗財產,遇到重大家庭變故的時候,賣房救命的需求是客觀存在的。

所以,建議出台限售政策的城市,都要設置“ 政府做市商” 的製度,允許在“ 禁售期” 內,當居民急需賣房的時候,政府可以接盤。接盤的價格,按照原出售價格的9 成。

如果不願意設立“ 政府做市商” 制度,也可以設立特別印花稅。持有時間越短的,交易時印花稅越高。可以從30% 起,逐步遞減,到滿10 年歸零。總之,要給特別需求的人一個變現的渠道,而不僅僅是一限了之,政府當甩手大爺,老百姓單方面承受巨大風險。

第二,限價制度下,應該有更完善的售房制度。

各地現在搞了很多限價房,讓新房跟二手房價格倒掛。這些房子一上市就被搶購,由此產生了腐敗問題。雖然上海首創了搖號銷售的方式,但事實上仍然是粗糙的、難以實現真正公平的。

比如在搶購同一個樓盤時,購買二套房和購買首套房的,顯然不能同等對待;有過購房記錄的,跟沒有購房記錄的,也不能同等水平參與搖號。拖家帶口的“ 首套房+ 首次購房” 者,顯然應該最優先。但誰來鑑別他們的資格,購房者的資格需要不需要公示?這些都是問題。

也就是說,如果政府決意讓住宅回歸居住屬性,加強這種特殊商品的管制,那麼就應該有更詳細的規則,以及監督制度,甚至考慮恢復設立“ 房屋銷售局” 。否則,市場會出現越來越多的亂象,千奇百怪的腐敗。

第三,設置較長的禁售期(或特別印花稅),很有可能成為大城市的普遍現象。

至少在北上廣深,這種人多房少的城市,都應該設立禁售期,或者在持有時間不足而轉讓的時候徵收特別印花稅。上述政策不僅僅針對新房,所有的二手房在完成一次新的交易後,都應該自動設立禁售期。

由於雄安新區就設立在保定的雄縣、容城縣、安新縣,所以保定市區的這次房地產調控試驗,顯得尤為引人注目,未來在全國大範圍推廣的可能性較高。

【權威解讀】

樓市漲價背後的邏輯?

(來源:房產頭條;鳳凰房產綜合:功夫財經;米筐投資)

始於今年3 月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴,那就是:不准漲!

現在面對的是不理性的調控,氣急敗壞的調控,講究政治正確的調控。記住:沒有什麼調控不了的價格,只要看是否真的調。

每一次調控見效的時候,媒體開始喊降價,其實是一種苦肉計,暗示調控已經見效,不要再加碼。這是一種屢屢在中國房地產市場出現的策略而已。

那麼,房價漲跌背後究竟是何種邏輯呢?

短期,信貸槓桿撬動房價

錢流向哪裡,哪裡就會有泡沫。

這裡的錢不僅指存量的錢,更指增量的錢—— 信貸,也可以說是信用/ 貸款/ 債務/ 槓桿, 它是憑空產生的。100 萬的房子,你只掏了30 萬首付(存量的錢),另外的70 萬是從銀行借貸的(增量的錢)—— 是銀行對你的信任而憑空創造出來的。

是的,短期看房價是由信貸槓桿撬動的:日本房價起始於1980S 年代的信貸擴張,終結於1990S 年代初的信貸收縮;美國房價起始於2000 年互聯網泡沫破滅後的信貸擴張,終結於2006 年前後的信貸收縮;中國歷次調控房價漲跌最終靠的都是信貸。

是大量普通人借助信貸槓桿的東風推動了歷次房價大漲,也因此才有“ 天下買房武功唯屌絲接盤不破” 的說法。

信貸寬鬆—— 貸款就多—— 貸款流入樓市—— 而貸款就是錢—— 於是錢就流入樓市—— 錢多推動房價上漲。

長期,房價靠供需/ 財富累積

房價漲幅和經濟增長並非迅速相關,而是滯後的—— 吃飽穿暖後,才會改善居住。

日本經濟蓬勃發展於六七十年代,房價泡沫卻處在八九十年代;中國經濟起飛於1980S 年代,經過二十餘年的積累,泡沫啟動於2000S 年代;美國最近的一次的房產泡沫破滅於2007 年前後,卻因為1970S 年代經濟滯漲消除後,有八九十年代財富積累的底子。

城邦經濟體的香港有些特殊,1997 年前的房價大趨勢上漲,因為經濟繁榮、財富積澱的結果,而2004 年開始的這波樓市泡沫則是由大陸資金南下推動的。

是的,財富的積累產生了住房的需求,需求的增加造成了房價的上漲,而若有信貸寬鬆的刺激,就極易產生樓市泡沫。

是的,城市房價的漲跌,長期取決於人口的流入及流入人口的財富多寡和創富能力。

中國房地產四大變局

一是供求關係逆轉。在人均居住面積已經超過30平,戶均擁有住房超過1.5套的情況下,除了極個別的城市,比如北京,80%以上的城市供需基本平衡。以北上廣深為代表的大城市已經進入真正的存量房市場。

二是經濟和貨幣週期逆轉。過去18年,中國房地產的周期和中國經濟高增長的周期重疊發揮效應,中國處在一個前所未有的貨幣化加速的過程中,貨幣化導致的一個結果就是房價的快速上漲和泡沫的累積。很多國家都是如此,但是,這個週期在終結。

三是人口周期的逆轉。中國已經基本告別了過去的人口紅利,不久的將來,中國人口絕對下降的轉折點會到來,80後和90後兩個最大的嬰兒潮引發的住房井噴需求正在終結,未來中國的住房需求將遠低於開發商炒作的數量。

四是國際資本流入的逆轉。隨著中國經濟高增長周期的終結,國際資本減緩流入中國。

房地產邏輯劇烈變化

這四大變局意味著,不管今年是否出台嚴厲的房地產調控政策,房地產的邏輯都已經出現了劇烈的變化。在這種情況下,對於市場可能出現的突發巨變必須要有心理準備。況且,在這種情況下,房地產市場迎來了真正真正真正的“ 史上最嚴” 的調控。而且,各種手段無所不用其極,除了限購限貸限賣限離限價,更重要的是,今年3 月份以來的調控風暴的目的已經變得非常簡單粗暴:那就是,不准漲!

馬光遠曾經指出,在所有的舉措裡,除了限購這種常規性的武器,更可怕的是另外兩個:一是通過政策窗口限制房貸。在3 月份央行發出通知的時候,我就指出,限制房貸是最可怕的,因為這等於把水流給切斷了;二是限賣,限賣等於讓市場停滯。一個高溫的市場,不怕慢慢降溫,最怕突然冷凍。因為市場的情緒都處在高度恐慌的狀態,一旦交易停滯,導致的踩踏效應是很可怕的。

其實,中國的每一次調控都是很有效果的,每一次調控以後市場都會出現調整,但中國房地產調控最大的問題是調控政策堅持不住。一旦市場出現真正的調整,政府就會立即放鬆調控,甚至政策會立即來一個180 度的大轉彎,從打壓到刺激,導致市場報復性反彈,最終給市場造成的感覺是調控根本沒用。

馬光遠強調:

在本次調控逐漸嚴厲之時,調控肯定有效,降溫是必然的,但仍然有一些人堅守什麼“ 有生之年看不到房價下降” 、“ 京滬永遠漲” 這些陳詞濫調。過去對了,不等於以後對,這是個簡單的常識。況且面對的是如此不理性的調控,氣急敗壞的調控,講究政治正確的調控。記住:沒有什麼調控不了的價格,只要看是否真的調。我為什麼說這次肯定“ 變天” ,是因為這次調的目的就是不讓再漲了,膨脹的房地產泡沫已經讓我們嗅到了脆裂的聲音。高層不斷要求金融穩定,這些信號解讀起來並不復雜,千萬不要在這個高點多博弈。

就包括一線城市在內的去年的熱點城市而言,市場已經降溫是肯定的。熱點城市,特別是北京的情況是:瘋漲停止了,觀望出現了,價格有談的餘地了,但絕大多數的樓盤並沒有出現實質性的降價,買賣雙方都開始觀望而已。但是,媒體為什麼這麼熱衷報導降價呢?這是他們熱衷報導漲價是一個道理,背後都是希望影響政策。每一次調控見效的時候,媒體開始喊降價,其實是一種苦肉計,暗示調控已經見效,不要再加碼。這是一種屢屢在中國房地產市場出現的策略而已。

【房產觀察】

站在新方位,看建築業未來的發展方向

(來源:建築設計企業管理)

中國經濟發展歷史性地進入到了一個新的階段和方位。在“ 穩中求進” 的總基調下,站在新的經濟方位上觀察,建築業和其他許多需要去產能的行業一樣,都面臨著諸多矛盾和發展的困境,也有著新的歷史機遇和應該深入思考的問題。

建築業當前發展的困境

█產能過剩與產業結構失衡

建築業的產能過剩,從狹義上看,就是在市場上有一定資質的追逐利益的各類法人企業太多,而實際上具備相應生產力水平、能夠提供有效服務的企業較少。從廣義上看,建築業的產能過剩表現在隊伍上,是一般的、低水平的總承包企業過多,造成了市場上的過度競爭;表現在產品上,是三、四線城市商品房(也包括部分保障房)過剩,去庫存的壓力很大;表現在資金上,是投資下降,企業應收款居高不下;表現在產業供給結構上,是一般的房屋建築施工能力過剩,真正能適應未來城鄉發展的基礎施工、環保施工、綠色施工和精準化服務的能力較弱。因此,建築業面臨著供給側結構性改革的巨大壓力。

█體制性矛盾導致的生產方式落後

2016 年,國家提出了裝配式建築發展的新目標,要求到2025 年,裝配式建築占城市新建建築比例達到30% 。住房和城鄉建設部幾年前就提出,要大力推行工程總承包的EPC 施工方式。大家都知道,建築業生產方式的轉變是一項根本性的改革,但是實際的進展用“ 步履維艱” 去形容都顯得不夠。實行工程總承包的前提似乎在審核特級企業時就已經解決,但實際上,一方面政府主導的多數工程並不想實行一體化的經營管理,另一方面市場上多數大型工程的設計業務還牢牢掌握在國有的或大型的設計院手中,在客觀上形成了設計單位搞不了大型施工、施工企業做不了複雜設計的局面。這是計劃經濟體制下的產物,自己套在脖子上的繩索總是難以很快解開。裝配式建築如今炙手可熱,各地都建立了許多PC 生產線和生產基地,但是市場需求的問題並沒有得到有效解決,制約市場需求的還是引導消費的市場政策問題、施工配套的標準問題、綠色環境的政府控制問題等。所以說,體制和政策的滯後直接影響著生產方式的快速轉變。

█建築市場監管表面化

應該承認,在住房和城鄉建設部的大力推動下,經過質量治理“ 兩年行動” 的推進,建築市場和現場管理都發生了很大的改觀。但是,主要靠政府部門每日每時地監管工地上各類管理人員是否具有專業資質、查看勞務人員是否符合標準,恐怕不是長遠之計,況且統計中的弄虛作假現象仍然存在。對建築市場招投標的監管、對現場操作人員實名制的監管,還有許多值得政府部門研究的問題,尤其是對農民工的管理,不僅僅是簡單的人數、資質、工資問題,更是一個關係企業長遠生產力資源能否持續的問題、是關係到解決一億農民工身份歸屬和融入城市的問題。

█行業徵信體系建設滯後

對於快速發展中出現的種種問題,企業大都將其歸咎於市場、歸咎於社會,很少認真地想一想社會與企業都共同存在的問題—— 誠信問題。誠信是人的立身之本,誠信也是建築業健康發展的基石。雖然信任缺失是雙向的,但這種不信任大都又指向施工企業,這種認識又有著較為普遍的社會認同基礎。誠信的缺失不僅影響到施工企業的正常運營和發展、降低了社會的效益和效率、干擾了市場上的正常秩序,還嚴重地損害著社會的公平和正義。誠信建設已經是當前社會和企業發展不可逾越的重要問題。

在經濟新方位下對建築業未來發展的思考

我國在經濟新常態下提出了新的發展理念,建築業受國家政策與體制的影響較大,因此必須順勢而為,必須站在新的經濟方位上,用新的發展理念思考建築業未來的發展。

 

█轉變生產方式要從體制和政策上入手

所謂供給側結構性改革,對於建築業來說,其實就是從供給方(也包括國家政策層面)調整,以適應社會與市場的新需求。這里分三個層面:

一是在國家政府層面,要把建築全壽命週期管理提上議事日程,從資本投入效益的最大化出發,建立策劃、設計、投資、施工、運營和維護一體化的管理體制。建築全壽命週期管理原理和認識都容易理解,最難解決的是建築投資管理體制問題、城市規劃管理體制問題。目前的體制弊端是,投資管理主體不確定、不穩定,很難體現科學的、具有可持續性的建築物的使用功能和全部價值。這樣,實際上就導致沒有人為建築物的運營成本控制和最大效能發揮負責任;規劃體制的多變,使得政府領導常常從政績出發考慮城市規劃,濫建高層建築、濫拆民居的現象時有發生,建築物往往不到年限就“ 壽終正寢” ,根本談不上科學的價值管理。因此,要在全社會推行綠色建築、進行建築全壽命週期管理,就必須從固定資產投資和管理體制改起,加快推進建築投資管理責任制的形成,加快推進工程總承包管理方式,從而最大化地節約社會資源,促進建築業科學、可持續發展,從根本上提高建築資源的利用率,有效地改善城市的人居環境。

二是為建築業轉型發展創造寬鬆的市場環境。目前,我國的建築行業實際上還不完全是一個完整的產業。一般而言,工業產品從設計到銷售、維護都由一個企業完成,很容易在產品中體現出自身的理念與文化,建築產品則是被設計、開發、施工和維護等幾個部門所分割,施工企業很難在建築產品上獨立地貼上自己企業的標籤。而發達國家的許多承包商都能獨立完成設計施工,有的還參與建築物後期的運營和維護。一體化建設(或者叫全方位服務)能最大限度地節約成本、提高產品的運營效率,與全壽命週期管理理念一致。當前,應該藉著推動PPP 商業模式的機遇,為施工企業創造一體化建設運營的條件,這也符合未來不斷提升的消費需求。

三是在政策上扶持先進的生產方式。建築業供給側結構性改革,就是要改革舊有的生產方式。政府目前正在全力推進PPP 模式,要為企業搭建好平台,扶持有條件的企業儘早進入施工、運營一體化的良性循環軌道,逐步形成建築產品全壽命週期管理的新格局。一定要避免將政企合作作為一種單純的融資合作方式,更不能無視合同的法律地位,用後期的審計取代市場約定。由於體制的掣肘,EPC 模式的推行目前較為困難,但政府工程只要能列入試點範圍,將會有力地推進此項生產方式的改革。

█建築裝配化要適應市場,防止盲目性

國家推動建築產業現代化的發展規劃是正確的,產業生產方式的現代化可以提高效率、減少污染,節約人力的好處也是不言而喻的,但一定要把握好幾個關鍵點,避免人為的盲目性。其一是政府要引導市場消費。市場要在資源配置中起決定性的作用,在裝配式建築生產銷售中仍要如此。目前,政府計劃內的保障房項目建設已經處於尾聲,不可能有更多的機會用這種方式去激勵企業。但是,在城市一定區域限制現澆混凝土施工、在較好的地段規劃裝配式建築和裝配式建築群,降低容積率,實施政府補貼(不是獎勵容積率)、裝配式建築精裝修一次到位等政策,都可以引導新的消費,關鍵是讓人們接受這種技術先進的產品,自覺選擇綠色、現代化的宜居環境。其二是不要盲目地建設部品生產線。目前許多地方由政府出面,規劃和要求企業建立PC 生產基地,一個省少則十幾個、多則幾十個,且不說市場目前的需求,就是企業的成本,恐怕短期內也難以收回。過去每個企業都建混凝土加工廠的教訓應該汲取,要留足後勁、循序漸進。其三是要完整理解住房城鄉建設部產業規劃的要求。裝配化、標準化一定不要將著眼點都放在混凝土PC 生產線上。鋼結構的裝配化施工不僅已經有了幾十年的發展史,而且還有著更好的發展前景,國外建築的圍護結構、裝修工程、安裝工程甚至是家具設備部分採用標準化設計、裝配化施工的做法更值得我們藉鑑。

█完善企業服務功能,為城市“雙修”服務

最近住房和城鄉建設部提出了開展“ 雙修” 、促進城市轉型發展的要求,這對於建築業是一個很大的利好消息。修復城市自然生態、修補老城區的環境品質實在是人民群眾多年的期盼。這是一個龐大的系統工程,既需要一大批企業參與施工,更需要施工企業延長產業鏈,加入到規劃、設計、諮詢服務環節中來。我國的建築不可能永遠在增加GDP 的道路上澆築混凝土,目前確實到了完善和提高城市品質的階段,到了存量競爭的時期,市場需要細分,施工服務也需要細分和完善。有前瞻性的企業一定要抓住機遇,用心研究“ 雙修” ,提升精準服務能力,積極參與城市地下管廊建設、參與城市污水治理建設、參與舊城改造優化建設、參與建築垃圾資源化利用等。這對施工企業既是供給側改革的新考驗,也是一次提升建築服務能力的機會。

█重視建築產業工人隊伍的建設問題

建築勞務產業化是千百萬農民工的共同心聲。農民進城務工推進了城市化的進程,城市化的擴大又需要大批農民工加入進來。新生代的農民工雖然身份是農民,但他們的生活習慣、思維方式早已同城里人沒有太大的區別,他們期盼著用勤勞雙手建起的城市有自己生存和發展的空間。建築勞務產業化,就是要使千百萬農民通過素質的提高和自己的努力,穩定地在一個企業服務,並且有自己的地位和尊嚴。農民工沒有歸屬感,就談不上“ 工匠精神” 的形成,也談不上工程質量永恆的保證。更為重要的是,農民工沒有歸屬企業(包括穩定的勞務企業),就解決不了1 億農民工身份轉換、進城落戶的問題。各級政府和大型企業都要通過市場調節和積極引導,使勞務企業逐步進入合理的專業層級,讓進城務工的各類農民工根據自身的實際,相對穩定地在某一個企業工作,真正使農民工有歸屬感,在城市安居樂業,成為城市的建設者和新主人。

 
 
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