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2017-06-02
大華電子報(17/06/02)
 
 

【政策關注】

中國大陸打通不動產登記“ 中梗阻” :千年萬年歷史檔案數據如何整合? 抓要害夯基礎?

(來源:土地觀察)

日前,國土資源部辦公廳印發《關於全面排查不動產登記“ 中梗阻” 問題的通知》,要求在全國全面排查並整改部門銜接、政策執行、辦事效率、登記能力和歷史遺留問題等“ 中阻梗” 問題,打通不動產統一登記制度實施的“ 最後一公里” 。本期請看—— 如何破解不動產登記歷史檔案數據整合難題。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/mVp5yR6ydOsxDumia7NsfUoo5qqCaEZ0lzPWAsFjDGbQbl0QHKgc4efvv9T7AlawvD0aG3eGiaHrEiads3eI5BSxA/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1

數據整合,抓“要害” 夯基礎

說起化解不動產登記“ 中梗阻” 問題,北京市東城區國土資源分局局長林毅首推正在做的歷史檔案數據整合工作,“ 東城區房屋檔案數據年代跨度大、歷史檔案條目多、數據複雜、業務口徑不統一、檔案數據質量參差不齊,不動產登記歷史檔案數據整合工作是個難題。”

去年,東城區國土資源分局設立了不動產登記歷史檔案數據整合工作領導小組,統一領導、組織、協調、督導數據整合工作。根據東城區歷史檔案數據及東城區房屋土地現狀,制定了技術方案和實施計劃,明確了內業與外業、檔案與空間同步進行的工作思路,制定了歷史檔案全校對、外業工作全覆蓋的工作方法,為房地整合關聯做好基礎數據準備。截至目前,第一階段的基礎數據整理採集工作已經告一段落:17 個街道的覆蓋式調查測繪工作,完成了7935 餘棟樓房、22960 餘個平房院落的門牌採集、房屋修測,平房院落與登記檔案的核對;568963 卷的房屋檔案信息補錄改錯工作;18447 卷的紙質檔案掃描入庫工作;26434 捲土地登記檔案的補錄串案。目前正在集中處理房屋檔案數據的串案組幢問題,已經完成2671 棟樓房、7995 個平房院的數據串案組幢工作。

據了解,東城區不動產登記歷史檔案數據整合工作的重點和難點在房產數據的串案組幢上。例如不同房屋登記為同一坐落,同一棟樓的測繪圖表不同時期有單位自測、房政科自製,及測繪單位測量等不同情況,造成登記樓層混亂等等。此外,有些商品房銷售時為取吉利數字避過了4 、13 、14 層,但測繪未按實際層出具圖表,而是按名義層出具圖表,造成系統樓盤表極其混亂,房屋無法顯示……

針對這些複雜的情況,北京市國土資源局開發了檔案信息補錄工具,對歷史檔案數據進行補錄、糾錯、標準化,夯實串案組幢的數據基礎。東城區國土資源分局在多次測試、使用串案組幢軟件後發現,該軟件對樓房登記數據有較高的串案率和較好的軟件操作,但是不適應東城區這種歷史檔案複雜、平房院落較多的登記數據。為此,在市局相關部門的指導下,東城區國土資源分局自行設計了串案組幢的算法和工具,能同時兼顧樓房和平房的串案需求,並採用算法匹配為輔,人工判斷校核為主的工作辦法,解決了東城區房檔數據複雜、業務口徑不統一等問題。

林毅介紹,在近半年的項目開展中,東城區的數據整合工作取得了兩大經驗:一是任務分配原則,堅持“ 先現狀後歷史、先易後難” ,根據宗地劃分來分配。以空間數據、正射影像為參考,從實際存在房屋查找登記檔案。這樣,既能保證有效數據的優先整理,也有利於任務的分配和上交。二是海量檔案數據的匹配原則,堅持數據匹配準確度優先,在此基礎上提高匹配關聯數量。業務數據的串聯成功與否,主要依靠業務人員進行判斷,一切標準、口徑的敲定都以實際業務應用為目的。

東城區不動產登記歷史檔案數據整合工作堅持“ 規範、一致、完整” 的原則,按照統一的技術規範和標準及整合工具軟件,通過規範、補漏、去重、一致化等處理,將現有分散存放、格式不一、介質不同的不動產登記歷史檔案數據信息進行梳理、抽取、轉換、裝載。最終,該區建成了空間參考一致、數據關聯關係正確、歷史檔案信息完整的不動產登記數據庫。

【房產調控專題】(一)

中國大陸房價有沒有泡沫?會不會暴跌?

(來源:房產頭條;首席經濟學家論壇)

l  中國房地產是不是泡沫?

談到中國房地產,許多人的第一反應就是泡沫。以中國之大,在個別城市出現樓市泡沫當然是可能的。但如果把整個中國房地產市場看作泡沫,則無法解釋三個非常顯著的事實。

首先,如果房價上漲是由於寬鬆貨幣所導致泡沫現象,那麼我們應該看到房價在大多數城市普遍上漲。事實上,中國房地產市場是個兩極分化非常嚴重的的市場。一些城市如北京上海的房價漲幅確實非常大。但是大部分城市的房價,過去幾年的累計漲幅其實非常有限。根據搜房的百城指數,中國最大的100個城市裡,有62個城市今年9月的房價水平比2013年9月時要低。只有17個城市的房價比三年前高20%以上,而這17個城市去年只佔全國商品房銷售面積的16%左右。換句話說,房價長期大幅上漲,並不是一個全國性的現象。 

第二,在大多數市場泡沫中,基本面越差的資產往往價格上漲越多。因為泡沫中的交易主要為了短期買賣而不是長期持有,所以基本面是相對次要的。但上述提到的17個城市,13個城市分佈在中國三大城市群,包括珠三角(深圳,珠海,惠州,東莞,中山),京津冀(北京,保定,廊坊,石家莊,天津)以及長三角(上海,崑山,蘇州),剩下四個是地區性中心城市(廈門,南京,合肥和武漢)。換言之,這17個城市都有因人口集聚或中心城市外溢所帶來的基本面支持,這和股市泡沫中,往往越是沒有基本面支持的垃圾股漲的越多不同。 

第三,中國房價上漲的分佈越來越極端。在上一輪房價上行週期中,大多數城市的房價漲幅居中,漲很多或者很少的城市是少數,整體漲幅呈鐘形分佈。但是這一輪房價上行週期中,兩級分化極其嚴重。同樣以搜房統計的100個城市來說,2016年9月的房價和12個月前相比,有22個城市房價超過15%,個別城市甚至超過40%。但同時也有63個城市上漲小於5%。漲幅分佈從上輪的兩頭低中間高,變成了兩頭高中間低。泡沫理論同樣無法解釋房價漲幅的分佈在最近兩輪週期中的變化。

 

l  不是泡沫那是什麼?土地的供需錯配

在房價加速上漲的時候,比如2013 年或今年,很多人看到的是高房價,所以認為房地產是“ 泡沫” 。但當房價下降的時候,比如2012 年和過去兩年,人們看到更多的是高庫存,所以認為房地產已經“ 過度投資” 了。事實上,中國房地產真正的問題在於房地產在地區間的供需錯配。

具體來說,房屋供應和人口流動的方向是相反的,或者說土地城鎮化和人口城鎮化是背離的。過去5 年裡,從住宅的施工面積來看,三四線城市的增速遠超二線城市,而二線城市又超過一線城市。後果就是,在人口流入、房屋需求比較大的城市,供應是不足的,因此房價長年上漲。而在人口流出、房屋需求比較小的地方,供應是過剩的,因此庫存高企。

如果因為出現庫存問題就認為中國房地產是過度投資,那麼合理的政策就應該是降低全國范圍的土地供應。例如今年上半年,北京上海這樣的大城市,住宅土地的成交面積就在“ 去庫存” 的名義下,和去年同期相比下跌了70% 和51% 。但如果供需錯配是正確的,那麼不應該採取一刀切限制樓市的政策,而應該在供應不足的城市增加供應,而在供應過剩的城市減少供應。否則,供需不平衡在未來將進一步惡化。 

l  供需錯配和泡沫:截然不同的含義

供需錯配和泡沫,都可以表現為房價高速上升,但兩者是不同的。

首先,兩者的本質不同。如果北京今年只拍賣一幅土地,這幅土地的價格一定是天價。但這是因為供應不足而非泡沫造成的。對付泡沫的辦法關鍵是管住需求,但用同樣辦法來對付供給不足,短期也許能壓住房價,但不可能徹底解決問題,更可能惡化長期的供需平衡。

其次,對於房價判斷不同。供需錯配的情況下,一線城市也會由於政策打壓和需求透支,出現短期房價見頂並下跌的情況,但市場能在比較短時間復甦。如果是泡沫破滅,就可能需要很多年才能恢復,比如香港97 年和美國07 年房價泡沫破裂,分別用了15 年和8 年才回到泡沫破裂前的水平。所以一個人對未來房價的判斷,以及是否作出購房的決定,和他認為目前房價是否是泡沫密切相關。

第三,經濟預測含義不同。如果是泡沫,總有破滅的一天。從其它國家的經驗看,房地產泡沫的破滅幾乎毫無例外會伴隨著經濟長期低迷,不太可能很快復甦。但如果房價漲主要是因為供需錯配,那麼在政策壓力和需求透支的情況下,明年中國房地產市場的確可能進入下行週期,中國經濟當然也會受到負面影響,但不太可能出現房地產泡沫破滅後的大蕭條和長期停滯的景象。

第四,驅動因素不同。供需失衡和泡沫的一個重要區別是槓桿率和短炒的比例。中國的一線城市既有限購,又有限貸,首付至少20% ,而且短期買賣的稅費成本非常高,這一切都使得資金快速進出的難度很大。至於本地市民由於擔心房價上漲提前購房,這更像是透支未來的需求而不是炒房,這一點從政策收緊的時候就能看出來。如果是泡沫,當政策轉向的時候,通常會出現投機客紛紛出逃卻無人接盤的情況。但中國每次收緊樓市政策,我們看到的,更多是購房者試圖在政策收緊前趕上最後一班車。相比樓市,土地市場沒有限購等進出限制,而且開發商的槓桿可以遠高於購房者,出現泡沫的可能性要大不少。

最後,需要強調的是,不是泡沫,不代表合情合意。我們將在後文中講談到,由於土地供需錯配所造成高房價與高庫存並存,既不合情(財富分配)也不合理(經濟增長),但並不能因此得出高房價就是泡沫的結論。

l  關於房價的其它解釋

關於房價還存在著其它的解釋,例如貨幣超發或者人口結構。這些解釋都有其合理的部分,但是相對於土地的地區供需錯配,都是相對次要的。

例如,貨幣超發無法解釋中國大多數城市的房價漲幅非常有限。而且,金融危機之後,全世界央行都通過貨幣寬鬆刺激經濟,但大多數國家的房價並沒有出現如中國一線城市這樣的大幅上漲。此外,香港由於匯率同美元掛鉤,沒有獨立的貨幣政策。但房價仍然長年很高,所以關鍵還是供應問題。

事實上,房價和貨幣是互為因果的。很多人覺得政府刺激樓市,就是央行嘩嘩開動印鈔機,老百姓手上錢多了,就把房價買上去了。其實,更加符合現實的描述是,樓市升溫,房地產成交量上漲,導致房貸上升。當這些房貸被開發商或賣房人存到銀行後,就變成了存款,而存款就是貨幣。另外,房價的上漲,會導致了房產和土地作為抵押品的價值上漲,從而可以撬動更多的貸款,這些貸款最後也變成存款。

換句話說,樓市火爆導致了貨幣增速的加快。所以,不能因為貨幣和房價高度相關,就認為是貨幣超發導致房價上升。反而更應該問,為什麼中國樓市的火爆為什麼屢澆不滅?答案正是供需錯配。這也是為什麼世界上其它央行也放鬆貨幣,但房價上升遠遠小於中國的原因。

至於人口結構這樣的慢變量,在發達國家和房價都不是簡單的一一對應,日本90 年代房價下跌和美國00 年後的房價上漲,和人口關係都不大。至於像中國這樣處於劇烈的結構轉型的國家,人口的影響就更加模糊。中國勞動人口(15 - 59 歲)在2010 年左右就已見頂,但之後房地產市場仍經歷了兩輪週期。上海2015 年人口是下降的,但2016 年卻經歷了房價的大幅上漲。而且,全國層面人口結構的變化,也無法解釋中國房地產市場為何變得如此兩極分化。

而且,中國的人口流動遠未完成。由於現存的戶籍和土地制度,雖然農業只佔中國經濟9% ,但農村人口仍佔中國人口的44% 。目前以常住人口計算的城鎮化率僅56% ,而以戶籍計算的僅40% ,遠遠小於歐美和東亞國家超過80% 的城鎮化率。同時,中國城市人口內部的遷徙也遠未結束,由於長期計劃經濟的影響,中國一直存在大城市太小,小城市太大的問題。一線城市如北京上海的居民佔全國人口的比例,要遠遠小於大多數國際的一線城市。同時,地區和城鄉之間的收入差距之大,也是國際少見的。所以,人口將繼續向大城市及其周邊城市流動,甚至在每個省內部,人口也正在向省內的一線城市集中,像河南,遼寧和安徽這樣的人口大省,過去五年省會人口的增加都超過了整個省的人口增加。 

l  供需錯配的背後:土地制度

土地在地區之間的供需錯配,導致了部分城市土地供應不足,房價高速上漲。而大部分地區土地供應過剩,庫存高企。而在這背後,正是中國特有的土地制度。

對於中央政府而言,房地產是穩增長重要的政策工具。房地產及其相關行業,佔經濟的比例要超過20% 。對於存在增長目標硬約束的中央政府而言,自然無法坐視房地產持續低迷。從1998 年的房地產市場化改革,到2008 年四萬億時出台的樓市政策,再到今年2 月的下調首付比例,背後無不具有穩增長的考慮。

另一方面,出於社會輿論的壓力,政策制定者也無法坐視房價長期快速的上漲,必須出台政策調控樓市。這種糾結的心態,造成了中國樓市另一個特有的現象:短週期。當樓價下調一段時間,政策就會出台刺激樓市。當樓價上漲一段時間,政策就會收緊來打壓樓市。所以,全世界大多數國家包括中國的香港地區,房地產通常會經歷持續多年的長周期。但中國過去十多年內,就已經經歷了4 - 5 次房價短週期,背後都是政府的有形之手在起作用。 

對於地方政府而言,土地的作用更是三位一體的:既是財政收入的來源,又是貸款的抵押品,還是招商引資的政策工具。

一方面,賣地收入和與房地產相關的稅收收入,有時會占到地方政府收入的一半以上。另一方面,地方政府通過將土地註入融資平台,然後用土地作為抵押品,可以通過槓桿來撬動更多的資金從事投資。而這些投資能帶來更多更好的基礎設施,從而使土地進一步升值,帶來更多的資金。這樣的良性循環是中國過去20 年經濟奇蹟的重要一環,也是地方政府經濟學的重要一課。最後,地方政府也可以通過土地優惠來招商引資,從而帶動本地就業和稅收的上升。

對於大城市,由於擁有多種產業和政策工具,不論在資金和招商引資上,對土地的依賴度沒有中小城市那麼大,而且有控制人口的目標,因此土地供應相對有限。而中小城市由於財政資金有限,對土地的依賴度更高,這就導致其土地供應過大。但是人口又是從小城市流向大城市的,這就出現土地在地區間的供需錯配。

以上海為例。上海的城區面積在6300 平方公里左右,但其中城市建設用地面積只有大約一半。其他的土地大部分是農業用地,但農業佔上海經濟的總量已經不到0.5% 。在城市建設用地中,工業用地將近30% ,遠遠超過世界上大多數一線城市,例如香港的工業用地僅佔其城市用地的10% 。

同時,上海的耕地面積大概在1800 平方公里左右,但在2015 年的住宅類土地的成交面積卻僅有7 平方公里不到,並且逐年下降。而且這些成交的住宅類土地,平均容積率只有1.8 ,遠低於國際一線城市5 - 10 的水平。目前來看,上海的土地供應受到了國家建設用地指標和耕地紅線的限制,增加的空間相當有限。但是在整個中國經濟的層面,一方面在人口流入的一二線城市保留大量耕地,另一方面卻在人口流出的三四線城市將大量耕地轉為住宅用地,造成大量庫存積壓。這種土地在地區之間的供需錯配,產生了土地和勞動力配置效率的下降。

 

l  樓市的風險有多大?

討論了房地產市場背後的影響因素,回到當下,一個重要的問題是,給定部分城市的樓市火爆,接下來房價大跌,並導致經濟硬著陸的風險有多大?我們認為,樓市重演去年股市崩盤,或者美國08 年金融危機的可能性並不大。本輪地產週期仍將重複之前幾輪週期的情況,在今年需求的提前釋放以及政策的打壓下,明年房地產市場可能進入一輪新的下行週期,成交量和價格都將逐步趨冷。但是,如果目前的土地供需情況不改變,面對人口流入的一二線城市,中長期來說住房仍會處於供不應求的狀況。

首先,前面已經提過,中國的城市中,樓價長期上漲的城市並不多。的確不少二線城市今年漲幅很大,但也要看到,這些城市之前大多經歷了長期的房價停滯。如果以五年的長度看,房價漲幅很大的仍然主要是一線城市。而一線城市的問題在於供給遠遠小於需求。由供應不足帶來的房價高企,很難說是泡沫,更談不上會破裂。而大多數供應過剩的三四線城市,長期來看房價漲幅非常有限。

第二,中國家庭部門的槓槓率不高。雖然今年房貸的增速非常快,但中國家庭債務佔GDP的比重仍然不到40%,大概23萬億人民幣左右,其中大部分是房貸。假設這些債務的平均利率是5%,每年利息支出在1.2萬億左右,而居民的銀行存款就有將近60萬億。而且,這5%的平均利率還有很大的下調空間,目前香港的房貸利率就只有2%左右。

第三,中國房價和金融市場的關係並不那麼緊密。很多人以為美國08年金融危機的主因是房價下跌,其實,房價下跌只是一個導火線而已。更重要的是,下跌的房價導致了大量以房貸為基礎的衍生產品出現了違約,從而引發金融市場出現大規模恐慌,最後升級為一場全面的金融危機。單單房價下跌本身,並不足以直接導致08年這麼大的危機。例如香港在2003年的時候,房價曾比97年的高點下跌了70%,但金融體系仍然正常運作。在中國,類似的房貸衍生產品幾乎不存在。而且中國首付比例非常高,直到去年9月前仍要求30%的首付比例,現在仍有20%,並不存在美國式的次貸現象。

第四,中國政府的房價調控降低了樓市的風險。歷史上幾乎每次房地產短週期背後,最重要的因素都在於政策的變化。中國房價的上升週期通常低於兩年,除了開始的醞釀期,以及最後的熄火期,中間房價上升較快的時間,只有1年左右。上升週期後,再進入一到兩年的房價平台期,消化前期的房價漲幅。這種衝刺和修整交替的短週期特點,防止了房價在一輪週期中上升過多。10月以來房地產政策再度收緊,樓市已經開始降溫,明年甚至可能出現全國范圍房價下跌的情況。這種短週期的現象,一定程度上遏制了價格一次上漲過多的風險。

第五,中國政府手中擁有大量的政策工具。例如,由於農村土地產權的性質,中國政府對於土地供應的保持著非常強的控制能力。在樓市低迷的時候減少供地,在樓市火熱的時候增加供地,從而改變供應狀況並且穩定市場預期。事實上,政府不僅可以改變未來的土地供應,在極端情況下甚至可以改變過去的土地供應,比如從開發商手上回購土地,或者改變土地用途及容積率等。政府還可以控制信貸,包括首付比例,按揭利率,貸款資格等。政府還可以改變購房條件,例如戶籍,居住年限,已購套數等等。

第六,一線城市的限購,使得北上深的房價,主要受改善性需求而非炒房推動。固然在這波樓市上漲中,有大量的購房者加槓桿買房,但高額的交易稅費,使得這些買賣更接近未來需求的提前釋放,而非在短期內的炒樓行為。另外,限購的存在,能夠使得潛在購買力在未來逐步釋放。在大多數市場上,當預期達成一致,比如所有人都看漲時,市場離反轉通常就不遠了,因為這時潛在的買盤力量已近耗盡。但一線城市的樓市不同,即使所有人都看多一線樓市的房價,場外還有大量因限購而無法入市的潛在購房者,買盤的力量依然存在。而且,地方政府可以根據本地樓市的狀況了來調整限購條件,從而保證了新購買力長期穩定的入場。

第七,中國作為赶超型國家,在接下來的十到二十年裡,經濟增長雖然不太可能重複過去的經濟增速,但仍可能比其他發達國家的要快。這會影響到合理的房價收入比,由於租金是收入的一部分,也會影響到房租收益率。以房價收入比為例,當下中國一線城市的房價收入比,的確要遠遠高於世界上大多數一線城市。以上海目前的平均收入,普通家庭買房要32年,而東京只需要23年。但是,假如上海未來20年可以保持5%的名義收入增速(包含了通貨膨脹的收入增速),而東京只有2%。那麼,上海現在的房價相當於未來20年裡每年平均收入的18倍,而東京是19倍。當然,這樣的計算是比較簡化的,因為還需要考慮其它因素,比如中國特有的戶籍制度給一線城市帶來的教育養老“租金”,嚴控大城市人口的人口政策,在大城市保留大量耕地的土地政策,以及持有房產的成本差異如房產稅等。 

(悉尼為澳洲雪梨)

l  土地供需錯配的負面影響

需要指出的是,作為經濟研究者,我們主要著眼於預測的準確性而非價值判斷。雖然我們認為樓價大跌的可能不大,引發經濟硬著陸的可能更小,但這不代表我們認為房地產的現狀是健康的。就如同我們在“ 中國債務的虛與實” (鏈接)中對中國債務問題的分析,中國出現美國08 年債務危機的可能性並不大,但是債務卻折射出中國經濟深層次的體制性問題。危機的可能性低,反而會降低解決問題的緊迫性,長期來看增加了問題的嚴重性。

首先,土地的“ 供需失衡” 造成了地區和城鄉之間的財富分配惡化。一個上海居民,和一個長沙居民,還有一個在城市不擁有房產的農民相比,過去10年中財富的變化有天壤之別。雖然他們的工資收入也有差距,但這種財富的差距,主要是由於房產增值帶來的。

其次,土地的“ 供需失衡“ 降低了中國經濟潛在的增速。中國經濟越來越依靠服務業和創新,而大多數的高端服務業都位於一二線城市,而絕大多數創新也是在一二線城市完成的。由於房價高企,妨礙了人口集聚的進程,目前北京上海人口的增加速度,和5年前比已經大幅放緩。另外高房價導致勞動力成本上升,也對企業的競爭力產生了不利的影響。

第三,新房價格中可能有超過一半歸政府所有,包括地價收入和稅費收入,這本質是一種從居民到政府的轉移支付。而居民為了買房,則被迫減少消費增加儲蓄。最後的結果是,中國經濟中消費的比例遠低於絕大多數國家,所以儲蓄率特別高。而這些儲蓄最後又通過銀行貸款,變成了投資和債務。這就是我們在“中國債務虛與實”中提到的,中國高債務的根源之一。在這個意義上,中國經濟的幾大重要問題像債務和地產,都是密切相聯的。

l  保匯率還是保樓市?

目前有一種說法是保匯率還是保樓市。持有這種看法的人認為,因為房價已經漲了這麼多,那麼中國的房產作為一種財富,已經大大升值,如果人民幣對美元不貶值,那豈不是可以把全世界都買下來?這種說法並不准確。

首先,就像前面提到,房價大幅上漲不是一個全國的現象,過去三年裡,房價累積漲幅超過收入累積漲幅的城市並不多。其次,房價代表的是最近成交的價格。而房地產市場是個存量遠超交易量的市場,用當前的交易價格乘以整個房產的存量來計算財富升值,並不合理。第三,即使房價上漲導致財富大幅上升,對匯率會產生一定壓力,但匯率是由多種因素綜合的結果,並不是說財富上升就一定會貶值。就像銀行存款從2000 年左右的10 萬億人民幣增加到目前的接近150 萬億,很多人在多年前就擔心高儲蓄像“ 籠中虎” ,會引發高通脹或大貶值,但至今也沒有發生。

事實上,房價和匯率同向或反向變動的情況都很常見,原因在於,房價只是影響匯率的諸多因素之一,匯率也只是影響房價的諸多因素之一,兩者並不存在一一對應關係。其它因素像資本流動,風險偏好,經濟增長,通貨膨脹和貨幣政策,都會同時影響到匯率和房價。最後的結果取決於眾多因素的總和,並不確定。

比如像韓國和俄羅斯這種房價上漲和貨幣貶值同時出現的情況,背後的原因在於這些國家的通貨膨脹比較高,“ 票子毛了” ,所以房價上漲和貨幣貶值同時發生,並不存在匯率和房價的棄保問題。中國2014 年前有大量資本淨流入,房價上漲的同時匯率升值。目前,影響人民幣的關鍵在於匯率預期,如果人民幣大幅下跌,貶值預期惡化,大量資本流出,這時恐怕匯率和房價一個都保不住。當然,今後如果人民幣貶值預期可以逐步化解,中國的資本淨流入重新轉正,匯率和房價出現像2014 年之前的同步上漲,也不是不可能的。

l  房地產市場的未來

判斷房地產市場的未來,關鍵看目前的土地制度,戶籍制度,以及嚴控超大城市人口規模的政策,是否會發生鬆動,因為這牽涉到目前中國房地產市場的核心問題,也就是土地的地區供需錯配。

如果要判斷目前的政策框架是否會發生改變,首先要對在現存條件下的房地產市場發展潛力有所評估。我們測算,截至2015 年底,中國的存量住房達到190 億平方米。以現在7.67 億城鎮人口計算,中國的城鎮人均住宅面積為25 平方米。未來的房屋需求主要來自城鎮化,更新和改善性需求。整體看房地產的增長潛力已經大幅下降。具體來說, 

城鎮化需求:中國的城鎮化率在2015年達到56%。假設城鎮化率在2026年達到65% (過去十年從44%增加到56%),這意味著未來十年城鎮人口需要增加1.7億人。假設人均住宅面積為25平方米,這意味著43億平米的新增住房需求。

更新需求:在現有的190億平米存量中,有37億平米是2000年以前建造的。由於中國的商品房市場從2000年初才開始真正起步,在此之前建造的房屋大都質量較差。因此,我們假設其中有一半將在未來十年內拆遷重建。這又將帶來約19億平米的住房需求。

改善需求:以65%的城鎮化率計算,到2026年中國的城鎮人口將達到9.37億人。如果假設人均住宅面積從25平米提升到30平米,這又將帶來47億平米的額外住房需求。

把這三部分相加,未來十年的住房總需求大致在108 億平米左右。從新開工的角度看,考慮到目前還有30 億平米左右的庫存,未來10 年的新開工總和大概在80 億平米左右,和過去6 年的新開工總和差不多。

以上的估計無疑非常粗略。比如,如果未來城鎮化更多是靠城鄉合併,那麼上面的計算就可能會高估需求。其目的不是預測,而是為了一個大致的估計。但似乎可以說,在目前的政策框架下,房地產繼續大幅增長的潛力是非常有限的,而房地產保增長的能力也將逐漸下降。而且,未來的新增需求很可能集中在人口流入的一二線城市,而這些城市目前面臨著土地供應不足的問題。所以從長期來看,目前政策框架下房地產長期需求並不樂觀,再加上供需錯配這樣的結構性扭曲,有可能會倒逼目前的土地和戶籍政策在未來發生變化。

l  債務和房地產的本質都在於要素錯配

本文的核心結論是中國房地產的主要問題並不是泡沫,造成高房價和高庫存並存的主因是土地的供需錯配,而背後又是中國特有的土地制度。由於存在政府的調控,樓市崩盤的風險並不大,但目前的房地產市場已經帶來了諸多的負面影響,不僅惡化了財富分配,也降低了中國經濟長期的潛在增長率。

事實上,房地產和另一個熱點問題債務一樣,具有深刻的歷史和製度背景,反映了中國經濟深層次的問題。一個認識的誤區是將中國的債務和房地產問題同發達國家相類比,認為主要風險在於債務危機和房地產泡沫的破滅。但我們認為,出現危機的風險其實不大,債務和房地產真正問題在於背後反應了生產要素錯配,這種錯配會大幅降低中國經濟的長期增長潛力,這才是最大的風險所在。

換句話說,將中國的債務和房地產問題和美國的類似問題相提並論,就好像兩個人都發燒,但一個是因為肺炎,另一個是由於傷口感染。如果只看體溫高低,把傷口感染當作肺炎一樣治;或者只顧把體溫降下去,不管發燒的真實病因,都無法解決問題。

中國經濟在過去15 年能夠實現大幅赶超,要素配置的改善是最主要的原因。全球化的大浪使得數億農民離開農業,進入工業和服務業,這種部門之間的勞動力重新配置大幅提高了生產效率。但是,最關鍵的生產要素,包括資本,土地,勞動力,目前仍然存在著嚴重的錯配。

中國的債務問題本質是資本的錯配。在“中國債務虛與實”中,我們談到中國債務主要是國有部門的問題。在企業債務中,國有企業的債務占到6 成以上。國有企業債務加上政府債務,占到中國總債務的65%。由於債主也是國有銀行為主,再加上政府的干預能力很強,短期爆發債務危機的可能不大。但是,對危機風險的過度關注,可能會忽略債務背後更深層次的問題,也就是資本在國有和民營之間的錯配。一個表現就是中國民營企業的規模有限。在2015年財富500強中,有94家中國企業入選,僅次於美國的128家。但美國公司基本都是民企,而中國的94家企業中僅有9家民企。如果不解決債務背後的體制問題,光通過一些財務手段降低賬面債務,並不能真正達到去槓桿的目的。

而房地產市場則是土地的錯配。一方面人口流入的大城市保留大量耕地,造成房價高企。而另一方面人口流出的城市建造了大量住宅,造成庫存堆積。將一線城市的房價大漲,同其他國家歷史上的房地產泡沫對比,無疑忽略了中國的房地產市場在供給端的巨大問題,並對一線城市房價的長期走勢產生誤判。

最後,戶籍和土地制度也造成了勞動力的錯配。這既存在於城鄉之間:雖然農業佔中國經濟的比重已經低於10%,仍有超過40%的人口住在農村;也存在於城市之間,原因正是上面提到的土地錯配。

因此,將中國經濟同日本90 年代簡單類比,認為中國將面臨“ 失去的二十年” ,這種比較並不准確。日本90 年代並不存在如此巨大的土地,資本和勞動力的錯配,當然也不存在由於糾正這些錯配帶來的增長潛力。但中國能否釋放這些潛力,關鍵在於改革。真正解決中國的債務問題,主要在於國企改革,改變資本在國有和民營之間錯配。而真正解決房地產的問題,主要在於土地戶籍以及相關的財稅改革,讓土地的城鎮化跟隨人的城鎮化,而不是相反。在這個意義,債務和房地產作為近年來最受關注的兩大問題,既體現了中國經濟深層次的體制問題,也蘊含了解決這些問題的抓手。

【房產調控專題】(二)

看過這兩個城市之後,你才能了解大陸地產調控的真面目

(來源:房產頭條)

全國商辦市場似乎集體進入了蟄伏期,然而昔日能夠在北上廣深等一線城市與住宅項目“ 爭鬥” 得不分伯仲的商辦項目,當然不會以“ 寒冬蟄伏” 作為命運的落幕,只是當前環境下投資城市的選擇確實需要好好斟酌一番,那麼問題來了,到底哪個城市的商辦項目最具投資價值?哪個地方的商辦項目更有上漲潛力?

北京?天津!

北京商辦限購政策一出,北京商辦市場偃旗息鼓。

不少人把目光投向了距離北京僅僅120 公里,高鐵30 分鐘直達的天津。

只是也有人擔憂:天津的商辦項目會不會迎來北京商辦的命運?

北京:每賣出10 套房子,商辦項目就佔了6.3 套

“ 北京商辦項目出現了近十年首次銷售好於普通住宅的情況……”

“ 北京商辦項目均價已經逼近了普通住宅……”

北京商辦項目的表現太過觸目驚心,如此火爆的“ 逼宮” ,讓相關部門不得不對北京商辦項目“ 痛下殺手” 。

天津:每賣出10 套房子,商辦項目只佔0.7 套

天津市的商辦物業是十足的“ 乖乖牌” ,與普通住宅相比,不管是8% 的新增還是“ 地利優勢” 導致商辦物業成交均價略高的現象,始終沒有超越紅線的“ 危險” 。

存量和去清週期決定“ 限購” 的是與否

自2016 年開始,天津市商辦項目成交面積和占比已經出現明顯增長趨勢,此前一直佔據主導地位的住宅銷量卻呈銳減萎靡態勢。

數據來源:富思博得

從最具決定意義的存量來看,截至2017 年5 月,天津市商辦存量面積幾乎為住宅存量的兩倍,按照去年同期去化速度計算,存量住宅的出清週期為5 個月,商辦存量出清週期長達86 個月。

巨大的去庫存壓力如何讓天津市不在商辦項目的銷售上“ 快馬揚鞭” ?所以這也就不難理解,天津331 樓市新政對商辦並沒有出台限購限貸政策。

五大利好戰略疊加,天津迎來發展黃金期

天津已經越來越“ 北京” 了:濱海新區開發、京津冀協同發展、“ 一帶一路” 、自貿區、國家自主創新示範區,五大國家發展戰略同時疊加於天津,放眼全國,只有天津“ 一根獨苗” 。

京津冀一體化的不斷深入及推動更令天津的“ 北京化進程” 如虎添翼,對於天津未來的預判,嗅覺敏銳的地產資本是最有價值的參考。以碧桂園、万科、富力、融創為代表的大型地產開發商早已落子天津,並不惜代價爭先搶地佈局。數據顯示,2016 年天津土地成交面積和成交價款同比增長分別為35.54% 和148.41% 。

天津331 限購政策下,天津到底該“ 買哪兒”

天津未來的發展是毋庸置疑的,天津331 新政對普通商品房和二手房實行“ 認籍認房認貸” 的嚴苛政策之時,天津商辦項目得天獨厚的區位及配套也吸引了更多關注。

以老牌富人居住區梅江板塊為例,其坐擁梅江風景區,生態環境和地理位置兼具,是市內著名且不可複制的高端生態宜居居住區。

換句話說,沒在梅江板塊置業真是不好意思融入天津高端圈層。可是,愈高端愈稀缺,梅江區域基本無新住宅項目入市,二手住宅均價也以5 萬元為基點上漲。作為區域唯一在售的品質新項目,梅江公館2 萬元左右的均價尚不及區域內住宅價格的一半,更遠遠低於2017 年2 月天津市新拍的土地價格。如此這般,能不能搶到梅江公館關鍵就得看速度了。

數據來源:中國產業信息

最嚴房地產調控:10 年內不得賣出!

(來源:房產頭條)

這個週末,又有數個城市推出了新的房地產調控政策,尤其是一個城市拋出了史上最嚴的房地產調控政策,給整個房地產行業帶來巨大的衝擊。

河北保定對一宗地進行拍賣,限制了最高競拍地價,也限制了最高房屋銷售價格,但是最震撼的是,購房者在取得房產證之日起,10 年內不得買賣。

這算是史上最嚴的房地產調控政策了,這將帶來示範效應,除了過去的限購、限貸、限價政策,現在又開始了創新調控,那就是限賣,而且限賣的期限越來越長。

10 年內不得賣出,如果這個政策推廣到全國,那全國所有的炒房客都將暈了。

1 、10 年內不能賣出,那麼投機炒房的基本絕跡了,因為持有十年,投機是不可能的,必須變成長期投資。

2 、10 年內不能賣出,那麼槓桿的壓力就會很大,因為槓桿的時間成本會很高,一旦資金壓力大,不能隨時賣出房產,那麼買房前就要認真衡量。

3 、10 年內不能賣出,市場的變化會很大,誰也不能保證房地產上漲十年,因為十年時間很長,不確定性太長。

過去十年,中國房地產市場極度繁榮,甚至可以說是泡沫很大,必須要讓國人冷靜下來,讓國人恢復理性。

因此設定一定時間,不能賣出房產是對的,如果限賣的時間過短,比如兩年,兩年能不能讓國人冷靜下來,恢復理性,是很難的。

如果時間拉長,比如十年,在這段時間內,讓房市經歷牛熊週期,讓國民看到房地產的上漲,也看到房地產的下跌。

那麼國民對於房地產的情緒自然會恢復理性,不會只看到房地產永遠上漲,這樣一來,盲目的衝動就會大大降低,房地產泡沫就會大大得到抑制。

為什麼這個時候會推出這個如此嚴厲的調控政策呢?

1 、因為北京限購嚴厲,大量資金進入了北京周邊城市進行投機,周邊城市房價紛紛大漲,如果不跟進調控,甚至推出創新的調控政策,恐難抑制房價。

2 、保定特殊的地理位置,尤其涉及到中國的千年大計,必須要嚴格調控房價,不能妨礙千年大計的執行。

但是接下來的問題,中國是否會在更大範圍內推廣10 年不得賣出的政策,一旦大面積推出這個政策,那麼房地產將全面降溫。

中國房地產調控,為什麼成效不大,一個是貨幣政策需要及時跟進,二是因為地方政府有權自主制訂調控政策,過於靈活變通。

如果貨幣政策收緊,房地產會得到壓制,如果房地產調控政策制訂權收歸上面,然而根據各個城市的特點制訂,而不是讓地方政府自己制訂,也會見到效果。

十年,一個輪迴,中國民眾對於房地產真的瘋狂太久了,真的需要冷靜十年,只有冷靜十年,我們才能真正理解房子是用來住的,不是用來炒的,房地產瘋狂了十年,卻是實體經濟失去的十年,也是國民迷失的十年,讓我們沉靜十年吧,讓我們知道這個世界不僅僅只有房子,還有詩歌和理想!

最凶悍的樓市調控!從河北保定傳來一個大消息:住宅的限售期可以長達10 年!

2017 年3 月23 日,廈門首創“ 限售” 政策,宣布新購商品房取得房產證之後滿2 年才能出售。隨後,至少有成都、福州、青島、廣州等25 個城市跟進,推出了類似的“ 限售” 做法,時間長度一般為2 到3 年。

相比保定剛剛宣布的“ 限售” ,上述26 個城市都弱爆了:保定的禁售期是10 年,此舉如果普遍推行,將徹底打爆炒房者。

保定的這項政策仍在試驗階段,而且先在即將拍賣的“ 2017 - 30 號” 地塊試行。這是一塊以住宅為主的土地,位置非常好,下面是它的基本情況:

據媒體報導,“ 保定公共資源交易中心” 針對2017 - 30 號宗地,專門出具“ 國有建設用地使用權出讓須知” ,對競拍規則做出嚴格約束,首次採用“ 限房價競地價,限低價競房價” 的“ 雙限雙競” 出讓方式。這塊土地的最高土地限價1100 萬元/ 畝;最高房屋銷售限價13000 元/ 平方米。

在這種“ 遊戲規則” 下,拍賣是這樣的:

首先,在最高土地價格(1100 萬元/ 畝)範圍內,大家競相出高價,如果沒有超出最高限價,則價高者獲得土地。

如果到了最高土地限價的時候,仍然相持不下。則在最高房屋銷售限價(13000 元/ 平方米)的基礎上,比拼你能容忍的最低銷售房價。比如有開發商在接受最高土地價格的同時,承諾每平米的房子只賣1 元錢,那麼恭喜你,土地歸你了(也就是價低者得)。

拍賣規則還要求:上述土地建成房屋之後,必須全部出售,開發商無權保留。

也就是說,未來的新房價格肯定會比較划算,會引來大量購房者。在這種情況下,政府提出要求,購房者在獲得房產證之後10 年,才能轉讓。

提醒你注意一個細節:不是房屋交付使用10 年之後,而是你到政府交稅、辦理完成房產證之後10 年。政府已經想到了你會玩什麼把戲,契稅必須按時交納,否則獲得“ 自由身” 的時間要無限期推後。

好了,怎麼看待保定的“ 新房10 年禁售期” ?

第一,設置較長的禁售期,有利於擠出投機者,真正落實“ 房子是用來住的,不是用來炒的” 的中央精神。

由於住房是居民的私有財產,這樣做有一個副作用:涉嫌限制了私有財產權,有違目前國家改革的大方向。而且,房屋是居民最大宗財產,遇到重大家庭變故的時候,賣房救命的需求是客觀存在的。

所以,建議出台限售政策的城市,都要設置“ 政府做市商” 的製度,允許在“ 禁售期” 內,當居民急需賣房的時候,政府可以接盤。接盤的價格,按照原出售價格的9 成。

如果不願意設立“ 政府做市商” 制度,也可以設立特別印花稅。持有時間越短的,交易時印花稅越高。可以從30% 起,逐步遞減,到滿10 年歸零。總之,要給特別需求的人一個變現的渠道,而不僅僅是一限了之,政府當甩手大爺,老百姓單方面承受巨大風險。

第二,限價制度下,應該有更完善的售房制度。

各地現在搞了很多限價房,讓新房跟二手房價格倒掛。這些房子一上市就被搶購,由此產生了腐敗問題。雖然上海首創了搖號銷售的方式,但事實上仍然是粗糙的、難以實現真正公平的。

比如在搶購同一個樓盤時,購買二套房和購買首套房的,顯然不能同等對待;有過購房記錄的,跟沒有購房記錄的,也不能同等水平參與搖號。拖家帶口的“ 首套房+ 首次購房” 者,顯然應該最優先。但誰來鑑別他們的資格,購房者的資格需要不需要公示?這些都是問題。

也就是說,如果政府決意讓住宅回歸居住屬性,加強這種特殊商品的管制,那麼就應該有更詳細的規則,以及監督制度,甚至考慮恢復設立“ 房屋銷售局” 。否則,市場會出現越來越多的亂象,千奇百怪的腐敗。

第三,設置較長的禁售期(或特別印花稅),很有可能成為大城市的普遍現象。

至少在北上廣深,這種人多房少的城市,都應該設立禁售期,或者在持有時間不足而轉讓的時候徵收特別印花稅。上述政策不僅僅針對新房,所有的二手房在完成一次新的交易後,都應該自動設立禁售期。

由於雄安新區就設立在保定的雄縣、容城縣、安新縣,所以保定市區的這次房地產調控試驗,顯得尤為引人注目,未來在全國大範圍推廣的可能性較高。

 
 
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