回首頁聯絡我們訂閱電子報
大華不動產 大華不動產 大華不動產
 
 
 
 
 
 
 
 
訂閱電子報
姓名
電話
Email
讀取語言
驗證碼
 
好站連結
人才招募
 
回電子報列表
 
 
2017-06-09
大華電子報(17/06/09)
 
 

【房產關注】

中國大陸樓市調控的“ 底” 究竟是什麼?

(來源:土地觀察)

天風證券首席經濟學家、中國社會科學院經濟學教授,博士生導師劉煜輝稱,房地產市場的調整,其實對應的是中國的一個信用收縮的過程,就是說如何讓過去的混亂的貨幣信用創造的一個狂潮熄火,能夠完成一個信用周期的調整的過程。金融信用的收縮傳遞過去就是融資成本和利率中樞的上移,再進一步傳遞就是資產的評估。簡單來說,樓市調整的目的是要讓房子的資產屬性重新定位,削弱它的金融屬性。

凍結房產交易對應的是信用收縮

房地產依然是信貸依賴的核心點,您怎麼看未來走勢?2015 - 2016 年是去庫存的過程,反而也引發的房市暴漲,目前的去庫存結束了嗎?

劉煜輝:房子的話,中央決策層的定位是非常明確的,“ 房子是用來住的不是用來炒的” 。簡單來講,房子的資產屬性要重新定位,也就是說我們要通過一系列的公共選擇的政策手段,來重新定位資產背後蘊含的金融屬性,你要是從方向來講,肯定是削弱它的金融屬性,實際上是削弱這種資產的貨幣信用創造能力。
因為中國的房子不僅僅是一個你看到的鋼筋水泥體,實際上是一個貨幣信用創造的一個發生器,它是一個抵押品。生產房子的過程實際上是一個創造貨幣信用的過程。你現在把它的資產屬性打掉,把它的交易屬性用公共政策的選擇給它很大的限制,實際上是在削弱這個資產創造貨幣的能力,簡單來講,你看到的,明確的就是信用的收縮。
資產冰凍的背後對應的是信用的收縮,任何一個資產其實都不是孤立的形態的存在。任何一個資產對應的一定是背後的一串債務、槓桿和交易結構,對應的是一個貨幣信用創造能力的發生器。
我們講現在的房地產的政策調控,是要往資產裡面釘釘子,我們如果要持續不斷的往裡面釘的話,我們真正有可能會釘出我們政府文件裡面所寫的那樣,實現房子是用來住的而不是用來炒的。就是我們開玩笑說,往裡面釘釘子,最後可能會釘出一個“ 人民的名義” 出來。實際上,房市的調整,其實對應的是中國的一個信用收縮的過程,就是說如何讓過去的混亂的貨幣信用創造的一個狂潮熄火,能夠完成一個信用周期的調整的過程。

金融信用的收縮會迂迴影響資產的評估及房價

那還是普通老百姓比較關注的,像一線,三四線的房價會不會繼續漲?

劉煜輝:一線的房子,我覺得最終的定位的話,一定會有一個新的估值模型出來。簡單來講,中國現在目前的房子狀態,其實給我們經典的金融經濟學資產估值理論出了一個難題。
現在這個房子到底應該怎麼定,我原來說了一個段子,說現在的房子有一點像打“ 跑得快” ,輸家臉上懲罰性地貼上各種紙條。什麼人才有資格買,買了以後幾年才能賣,社保要交幾年,或者要工作幾年,甚至結婚了幾年、離婚了多久都要貼上去。

增加摩擦讓買賣雙方見不著面,短期內可以維持一個有價無量的市場,但金融信用環節對於資產流動性耗散的重估迴避不了,因為房子是金融信用投放最重要的抵押品,我們實際上每分每秒都會要面臨資產流動性耗散的評估,比方說去年這房子抵押七折貸款給出去,同樣的東西,今年我就會考慮到流動性耗散狀態,抵押可能只能放四折的貸款,甚至我都不接受你的房子能夠是我銀行能夠接受的合格的信用抵押品。

比如說商住房,銀行現在就不接受商住房為合格的放款抵押品。這就是金融信用的收縮。金融信用的收縮傳遞過去就是融資成本和利率中樞的上移,再進一步傳遞就是資產的評估,迂迴了一點而已。

【房產聚焦】

未來引領地產新格局的將會是什麼?

(來源:房產頭條)

2017 年4 月24 日,國務院批復同意自今年起,將每年5 月10 日設立為“ 中國品牌日” 。中國品牌日的設立,體現了國家對品牌建設的高度重視,展示了實施品牌戰略的堅定決心。今年中國品牌日的主題是“ 深化供給側結構性改革,全面開啟自主品牌發展新時代” 。

要知道經濟強國歷來是品牌強國,如果說消費者通過蘋果、波音認識了美國,通過奔馳、西門子熟悉了德國,那麼世界也正通過華為、阿里巴巴等一批閃亮的中國品牌,了解快速發展的中國。

相對來說中國擁有的國際知名品牌數量與經濟實力極不相稱的,特別是在房地產、建設領域,建築業仍然 “ 大而不強” ,品牌房地產企業的示範引領作用有待提高。對地產行業來說:品牌的塑造,任重道遠;品牌的形成,是一場曠日持久的用心付出。

“ 品牌” 的概念來源於古挪威文字“ brandr ” ,是“ 烙印” 的意思。原始意義的品牌始於古代手工藝人,他們在製作手工藝品上打上某種標記,以利於顧客識別來源,這種標記主要是一種抽象的符號。可以說,符號是品牌最原始的形式。品牌傳播核心思想是將品牌文化以“ 一種形象, 一個聲音” 傳達給消費者, 使消費者產生認同感, 可以說品牌的形成是因為具有能同時滿足消費者理性和情感需要的價值。

隨著中國地產市場日趨成熟,消費者日趨理智,在房地產業全面進入買方市場的情況下,理性的有戰略眼光的房地產企業認識到,房地產不再是單純的初級階段的價格、質量等方面的競爭,未來市場將成為品牌競爭 。

【權威解讀】

GDP 直逼紐約灣區粵港澳大灣區時代來臨

(來源:中國指數研究院)

2017 年3 月5 日,李克強總理作的《政府工作報告》中明確提出,要推動內地與港澳深化合作,研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃。“ 粵港澳大灣區” 的提出,意味著粵港澳合作新篇章的開啟,世界級大灣區即將強勢崛起!

粵港澳灣區合作發展歷程及近期規劃動態

粵港澳合作發展歷程

第一階段(1978 年— 2000 年)前店後廠,產業垂直整合

70 年代末,香港的製造業面臨著地價攀升、工資剛性上漲、成本增高、競爭力下降的巨大壓力。其時恰逢中國實行對外開放政策, 香港的製造業得以向廣東北移, 將珠江三角洲作為生產基地, 既帶動了珠江三角洲地區的經濟騰飛, 也推動了自身的經濟發展。在長期的合作中, 粵港兩地已經形成了互補互利, 互相促進, 共同發展的經濟合作關係, 逐步形成了" 前店後廠" 式的合作模式。

80 年代,香港70% 的大型工廠已將部分或全部生產線北遷,1991 年香港工廠有4.9 萬家,1995 年減少到3.1 萬家。

從產值比重看,1984 年香港製造業佔全部生產總值的24.3% ,1989 年為19.3% ,1994 年為9.2% ,2000 年減少至5.9% 。

此階段發展特徵:香港主要發展服務業、廣東主要發展製造業的產業地域分工模式。

第二階段(2001 年— 2013 年)服務業為核心經濟整合

➤  進入2000 年以後,粵港澳合作著眼於突破單純的產業合作局限,向縱深化發展。鑑於粵港澳三方優勢產業互補性特徵,粵港澳在此階段的合作以服務業為主要內容,尤其在生產性服務業領域合作不斷加強。

➤  2008 年出台的《珠江三角洲地區改革發展規劃綱要》,提出了優先發展現代服務業的戰略規劃,要在2012 年把服務業產值增加至GDP 的53% ,到2020 年達到60% 。

➤  2009 年,《大珠三角城鎮群協調發展規劃研究》把“ 灣區發展計劃” 列為空間總體佈局協調計劃的一環,並提出四項跟進工作,即跨界交通合作、跨界地區合作、生態環境保護合作和協調機制建設。

➤  2010 年粵港澳三地政府聯合製定《環珠三角宜居灣區建設重點行動計劃》,以落實上述跨界地區合作。

第三階段(2014 年至今)

➤  2014 年深圳市政府工作報告首次提出“ 灣區經濟” ,表示要以“ 灣區經濟” 新發展構建對外開放新格局,加快推進粵港澳大灣區合作。

➤  2015 年粵港澳大灣區寫入《推動共建絲綢之路經濟帶和21 世紀海上絲綢之路的願景與行動》。

➤  2016 年3 月,國家“ 十三五” 規劃綱要正式提出,表示“ 支持港澳在泛珠三角區域合作中發揮的重要作用,推動粵港澳大灣區和跨省區重大合作平台建設。”

➤  2016 年3 月《國務院關於深化泛珠三角區域合作的指導意見》提出,“ 構建以粵港澳大灣區為龍頭,以珠江— 西江經濟帶為腹地,帶動中南、西南地區發展,輻射東南亞、南亞的重要經濟支撐帶” ,明確了粵港澳大灣區的全球重點輻射區域。

➤  2016 年12 月,國家發改委印發《加快城市群規劃編制工作的通知》,安排了12 個城市群規劃的編制時間表。

近期規劃動態匯總

➤ 中央層面

➤ 省級層面

➤ 市級層面

從經濟活動發展來看,粵港澳地區的合作自改革開放初以來便形成“ 前店後廠” 的經濟合作關係,並逐步發展為以宏觀經濟戰略為導向的區域整合時代。更隨著“ 一帶一路” 戰略推進了粵港澳在跨境金融、航運物流、服務貿易等領域更深遠的合作,粵港澳地區在經濟合作領域將扮演更為重要的戰略角色。

從政府政策來看,粵港澳大灣區已上升為國家戰略層面,頂層規劃設計正在研製中。自17 年3 月份以來,無論是中央、省級,都已相繼出台政策大力促進粵港澳大灣區城市群的發展。同時,各地政府也在積極研製出台一系列政策大力發展灣區經濟。

政府工作報告中提出“ 研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃” ,目前粵港澳大灣區建設已擺上重要日程。

從世界三大灣區經濟看灣區發展

灣區經濟

➤ 定義

灣區,是指由一個海灣或相連的若干個海灣、港灣、鄰近島嶼共同組成的區域。當今世界,灣區已成為帶動全球經濟發展的重要增長極和引領技術變革的領頭羊,由此衍生出的經濟效應被稱為“ 灣區經濟” 。目前,東京灣區、紐約灣區、舊金山灣區是世界公認的知名三大灣區。

➤ 特徵

高度開放、創新引領、宜居宜業、區域協同。

➤ 發展形態

第一階段:港口經濟階段

在20 世紀50 年代以前,港口城市經濟活動單一,主要是裝卸運輸,範圍局限於港區內部,對於周邊城市的經濟發展推動也不顯著。此階段港口是灣區最重要的形態,港口區位優勢起決定作用。

第二階段:工業經濟階段

20 世紀50 年代到80 年代左右,港口城市以臨港工業為主導,經濟活動範圍向港區外擴展,港口城市成為製造業中心。加上工業文明和海洋運輸的優勢,推動了臨港工業的集聚發展。以東京灣區為例,由橫濱港、東京港等6 個港口延伸發展,形成了京濱、京葉兩大工業地帶。

第三階段:服務經濟階段

在20 世紀80 年代到21 世紀初,以服務業為主導,港口經濟活動拓展至周邊城市,灣區核心城市成為區域或全球資源配置的重要節點。此階段出於勞動力成本及環境保護等原因,臨港工業大規模轉移,金融、船舶租賃等服務業興起,城市功能由製造中心向生產服務中心轉移,灣區核心城市對周邊小城市的輻射帶動作用更為顯著。

第四階段:創新經濟階段

21 世紀以來,灣區以信息產業為主導,經濟活動範圍更廣闊,形成多極增長的區域發展格局。此階段的主要代表是舊金山灣區。經過前期幾個階段的發展,舊金山灣區的人才、資本、技術、文化等諸多要素集聚融合,規模效益促進了創新型經濟的興盛,使其成為全球高新技術發祥地。

世界三大灣區概述

➤ 紐約灣區——“ 金融灣區”

➤ 東京灣區——“ 產業灣區”

➤ 舊金山灣區——“ 科技灣區”

世界三大灣區經濟對比

注:人口數據統計時間為2015 年

從2016 年各大灣區GDP 總額全國占比來看:東京灣區為26.4% ,紐約灣區為8% ,舊金山灣區為4.3% ,2016 年粵港澳大灣區的經濟總量為1.34 萬億美元,位居四大灣區第二位,僅次於紐約灣區,粵港澳大灣區GDP 總額全國占比12% ,高於紐約灣區與舊金山灣區。

粵港澳大灣區2016 年的進出口貿易額約1.7 萬億美元,是東京灣區的3 倍以上。

粵港澳大灣區被國家賦予高度使命,萬億都會城市群未來發展潛力巨大,在國家戰略政策的支持下,粵港澳大灣區構建世界級灣區已備受矚目和期待。

粵港澳大灣區發展規劃

城市構成

“ 粵港澳大灣區” 由“ 9+2 ” 城市組成,即(廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門)9 市和香港、澳門2 個特別行政區。但各個城市的功能和定位不一樣。

整體經濟情況

粵港澳大灣區經濟發展潛力巨大,GDP 總額位居四大灣區第二位,增速排名第一。

2010 年到2016 年,粵港澳灣區的11 個城市GDP (國內生產總值)逐年上升,從2010 年的5.42 萬億元人民幣增長至9.35 萬億元,約合1.34 萬億美元。

2016 年粵港澳大灣區的經濟總量已位居四大灣區第二位,僅次於紐約灣區,但是從人均GDP 來看,粵港澳大灣區處於末位,但從增速來看,粵港澳灣區增速位列第一位,仍處於高速發展階段,發展潛力比較大。

各區GDP 及產業結構

香港、廣州、深圳作為粵港澳大灣區的經濟核心,其第三產業佔比也最高,GDP 總額貢獻佔比達65% 。

2016 年,粵港澳大灣區GDP 總值為9.35 萬億元,佔全國12% (包含港澳)。其中:香港2.21 萬億元、廣州1.96 萬億元、深圳1.95 萬億元,為第一梯隊;佛山0.86 萬億元、東莞0.68 萬億元,為第二梯隊;惠州0.34 萬億元、中山0.32 萬億元、澳門0.31 萬億元、江門0.24 萬億元、珠海0.22 萬億元、肇慶0.21 萬億元,為第三梯隊。

從2016 年粵港澳大灣區的三大結構中可見,廣州和深圳服務業佔比最高,其次為東莞、珠海,佔比均超過50% ,大部分城市正處在工業經濟向服務業經濟轉型階段。

城市群產業帶

粵港澳灣區包括的珠三角城市群產業帶分為:東岸知識密集型產業帶、西岸技術密集型產業帶、沿海生態環保型重化產業帶。

交通規劃

總體定位—— 構建世界級經濟灣區

2017 年3 月6 日上午的十二屆全國人大五次會議廣東團全體會議,全國人大代表、廣東省發展改革委主任何寧卡表示:“ 根據發展優勢和區域特點,粵港澳大灣區應努力建設成為全球創新發展高地、全球經濟最具活力區、世界著名優質生活區、世界文明交流互鑑高地和國家深化改革先行示範區。”

與世界三大灣區對比,粵港澳大灣擁有區面積最大、常住人口最多的優勢,但土地產值、人均GDP 最小,整個灣區的經濟聚集度仍有較大的提升空間。

從經濟總量及增速來看,2016 年粵港澳大灣區的經濟總量為1.34 萬億美元,位居四大灣區第二位,GDP 增速達7.9% ,均高於紐約灣區、東京灣區、舊金山灣區的3.5% 、3.6% 、2.7% ,粵港澳大灣區發展潛力巨大。

同時在交通配套方面,為實現“ 一小時交通圈” 目標,灣區交通規劃已經陸續展開,重點包括城市軌道交通的互聯互通,以及港珠澳大橋、深中通道的建設。2017 年3 月23 日,交通運輸部發言人吳春耕表示粵港澳交通領域的互聯互通十分重要,交通運輸部正在開展規劃研究工作,加快研究解決粵港澳交通互聯互通的問題。

附:粵港澳大灣區城市定位匯總

香港: 全球金融中心及物流中心; 

深圳:國際創新服務中心;

廣州:打造三大國際戰略樞紐;

東莞:國際產製造服務中心;

佛山:打造國際產業製造中心;

珠海:拓展橋頭堡與創新高地;

中山:國家級先進製造業基地;

澳門:世界旅遊休閒中心;

惠州:” 綠色城市” 拓生態遊,大灣區生態擔當;

江門:國家級先進製造業基地;

肇慶:傳統產業轉型升級齊聚區。

【房產剖析】

什麼是自住房、商住房、公租房、經適房、限價房?

(來源:房產頭條)

最近中國大陸官方樓市調控政策出台密集,其政策涵蓋了商品房、自住房、商住房、公租房等不同屬性的房子。

對於很多人來說,對於這些“ 房” 的屬性和概念並不清楚,聽得雲裡霧裡的,不能辨別其區別。為大家分析一下,每種“ 房” 到底是什麼意思,又是哪些人可以申請。

目前,大多數城市已不再新建經濟適用房和限價房,保障群體進入公租房、自住房的需求行列。

日前,北京在公租房、自住房中為“ 新北京人” (穩定就業的非京籍家庭)開展專項分配試點。試點的公租房、自住房項目將拿出不少於30% 的房源,面向符合條件的非京籍無房家庭配租、配售。此前,針對非京籍的房源一直很少,這個舉措令不少非京籍家庭拍手叫好。

北京未來的五年住房計劃中,將新增50 萬套租賃房,這是一個很大的增量。北京的房子很貴,不少年輕人都離開了,這對於一座城市的活力和競爭力有不小的影響。這50 萬套的租賃房等於給了年輕人留下來的希望。

期待解決住房困難、滿足剛需、讓大家都感受到“ 房子是用來住的” 。

【賞析建築】

返璞歸真的詩意棲居~蘇州天然居文化塢方案設計

(來源:建築二院;建築設計企業管理)

江南如詩如畫,一山一水,旖旎人家,

淺墨清韻,何處飛花,碧水飄萍,沉落煙霞。

在蘇州,有一處媲美詩中美景,環境更甚之地—— 天然居文化塢。其藏於秀美堯峰山麓,三面環山,坐北朝南,依托左青龍、右白虎的天然地形,造就其得天獨厚的風水佳境。

這一具有蘇州特質的商業酒店和文化村項目由同濟設計集團建築設計二院打造。項目位於蘇州堯峰山以南,吳中大道以北,有效利用了地形和景觀,建成後總建築面積為55501.87平方米。

總體佈局

借用道路、水系和山體,並綜合考慮建設方的需求,設計在進行合理的功能以及發展分區的同時,強調了整個基地和建築的規劃整體性以及對各個景觀節點的圍合性、共享性。

◎ 鳥瞰圖

基地南側靠近道路,使建築朝向城市道路有良好的展示面,佈置商業酒店;基地北側緊鄰堯峰山地勢逐漸升起,設置文化村,以獲得安靜的景觀環境和良好的景觀朝向。兩部分功能並行佈置,依照地形逐漸升起,建築之間形成優異的景觀帶。

◎ 酒店主入口

◎ 文化村透視

景觀設計

酒店與文化村之間的景觀河,文化村內部的景觀河,以及建築內部的庭院景觀是本項目重要的景觀節點。設計遵循以人為本的原則,對重要節點進行細緻的處理,做到主次分明,相互映襯,聯繫便捷。強調景觀的層次感,以及和建築之間的相互滲透。

◎ 酒店茶室

◎ 酒店客房

◎ 文化村景觀

◎ 文化村內庭院

建築設計

建築設計突出蘇州的文化性與傳統性,並與基地形狀結合,建築總體以蘇式庭院建築的形體和精緻的傳統細部,刻畫構造成一種優雅的山地建築。商業酒店部分建築錯落有致,庭院空間相互滲透,形成流動富於變化的現代蘇式空間。

◎ 酒店泳池

◎ 酒店宴會廳

天然居文化塢,深諳人與自然和諧之道,用1/3 的土地建房,把2/3 的土地留給自然,在捨得之間鍛造真正的舒適人居。

小路蜿蜒曲折向內伸延,清幽禪靜;

黑瓦白牆層疊遞進,迷目亂神。

天然居宅院以江南清韻的黑、白、灰三種基色主導,以大塊墨色寫就黑瓦屋面,以富於律動的淡墨線條勾畫出窗櫺、曲橋、山石與池塘。著墨不多的建築語彙,寥寥數筆,便將江南清麗娟秀的情調揮灑在這飄然世外的靜謐山間。

◎ 一進院落

◎  二進院落

江南的美,是朦朧而古樸的,是樹下悠然下棋,

是花間醉然品酒,是庭中淡然品茶。

如今,位於山頂的天然居文化塢—— 棲谷茶舍已經落成。燃一線香,沏一壺茶,在行雲流水的琴音中,體味淡泊心境,細品裊裊茶香,這未嘗不是現代生活中,返璞歸真的詩意棲居。

茶一壺、友幾人,尋個週末,到天然居文化塢,來一次偶寄閒情、暫忘塵囂的醉心之旅吧。

項目檔案

項目名稱:蘇州天然居文化塢方案設計

建設地點:蘇州,堯峰山以南,吳中大道以北

建築面積:55501.87㎡

用地面積:64224.5㎡

 
 
© 2011 Y.C.R.E All Rights Reserved. 台灣大華不動產估價師聯合事務所 版權所有 |今日瀏覽人次: 117 |總瀏覽人次:281626
地址:106台北市大安區大安路一段249號4樓 電話:02-2700-2468 傳真:02-2704-6426 |網頁設計