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2017-06-16
大華電子報(17/06/16)
 
 

【焦點】

2017.06.12本所所長張義權接受非凡及台視新聞記者齊瑞甄小姐及陳廷瑜先生專訪,探討政府推出都更信保基金對都更推動的影響及相關議題。

相關網址:https://youtu.be/dLt2Kttz4bc

【房產政策】

財政部國土資源部聯合發文明確:將發行土地儲備專項債券

(來源:國土之聲)

近日,財政部、國土資源部聯合下發通知,明確2017 年在土地儲備領域開展試點,發行土地儲備專項債券,規範土地儲備融資行為。為此,兩部委研究制訂了《地方政府土地儲備專項債券管理辦法(試行)》,要求從額度管理、預算編制、預算執行和決算、監督管理、職責分工等方面加強土地儲備專項債券管理。

《辦法》明確,土地儲備專項債券是指地方政府為土地儲備發行,以項目對應並納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。

《辦法》規定,土地儲備專項債券期限原則上不超過5 年。土地儲備專項債券的發行和使用應當嚴格對應到項目,項目應當有穩定的預期償債資金來源。各級土地儲備機構應當嚴格儲備土地管理,理清土地產權,按照有關規定完成土地登記,加強儲備土地的動態監管和日常統計,及時評估儲備土地資產價值。地方各級國土資源部門要履行國有資產運營維護責任,保障儲備土地按期上市供應,確保項目收益和融資平衡。

《辦法》強調,加強債務對應資產管理。地方各級政府不得以土地儲備名義為非土地儲備機構舉借政府債務,不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務,不得以儲備土地為任何單位和個人的債務以任何方式提供擔保。

【房產聚焦】

成為世界第六大城市群,長三角還差什麼?

(來源:中國指數研究院)

長三角作為中國最強城市群,經濟發展迅速,產業結構不斷優化,人口聚集能力強,與“ 一帶一路” 、長江經濟帶交匯,是中國參與國際競爭的重要平台、經濟社會發展的重要引擎。2016 年眾名企轟轟烈烈佈局長三角,“ 深耕長三角” 也已經成為各房企主要戰略。目前,長三角已進入產業轉型升級階段,長三角諸城如何突圍成關鍵課題。

圖:長三角城市群面積、GDP 、人口占全國比重 

數據來源:CREIS 中指數據,fdc.fang.com

長三角形成大片高亮度區域

表明城市群已相對成熟

圖:1998 - 2013 年間長三角城市群夜間燈光變化 

數據來源:NOAA

由NOAA 發布的1998 - 2013 年夜景燈光亮度圖可以看出,1998 年長三角地區夜間燈光以點狀分佈為主,上海周邊燈光比較集中,南京、杭州等省會城市形成較亮的光點,周邊中小城市依稀點綴其中。可見當時城市群還未落成,但城市群發展脈絡已初見端倪,隨著時間的推移,合肥- 南京- 蘇州- 上海- 杭州- 寧波構建的' Z 字形' 輪廓越發清晰,最近的燈光圖可以看到,長三角地區除新規劃進入的合肥城市圈,其他城市圈已由點串聯成面,城市群形成規模。

一核五圈四帶

上海強心臟地位再強化

以核心城市為支點構建5 大都市圈

資料來源:中國指數研究院根據《長江三角洲城市群發展規劃》繪製

長三角地區是一核多中心的城市群樣板,區域內上海的強心臟地位不斷強化,未來也將繼續發揮龍頭帶動與輻射作用,此種作用將沿主要交通軸線釋放。未來長三角城市發展的最重要特色在於5 大都市圈的同城化發展,這些城市本身已積攢足夠能量,開始向外輸出,帶動所在片區發展;5 大都市圈將成為長三角主要動力來源,他們已經形成“ Z 字形” 空間格局。未來,位於這條發展帶的城市仍然是重點,但隨著一帶一路、長江經濟帶的推動,長三角發展腹地更為廣闊,發展軸線也更為多元,沿海發展帶、沿江發展帶、沿杭金發展帶,都將成為新的發展線路,更多城市將參與長三角的成長。

圖:2016 年長三角各市GDP 、GDP 同比增速、常住人口及小學在校生人數 

數據來源:CREIS 中指數據,fdc.fang.com

長三角已經處在工業化後期階段,城市群區域綜合實力全國領先、工業化水平高、經濟發展速度快、人均效益突出,城鄉居民生活水平富裕,並不斷吸引外來人口流入。未來十年之內,將繼續成為我國區域經濟發展的重要增長極。2016 年,長三角26 個城市GDP14.7 萬億,GDP 增速平均值超過8.4% ,高於全國平均水平1.7 個百分點。其中,上海、蘇州、杭州和南京經濟規模破萬億。能夠容納足夠的外來人口,是城市活力的體現。2016 年長三角地區常住人口超1.5 億,佔全國人口11% ,常住人口與戶籍人口差值約2000 萬,是全國人口流入最多的區域之一,人口支撐力強。

長三角內部城市之間溝通頻繁

人員流動快速

經濟聯繫度相對較高

圖:全國主要城市之間人口往來度最高的10 條線路

圖:2017 年上海、南京、杭州和合肥春運期間人口流出地TOP10   

         數據來源:中國電信

利用中國電信非春運期間各個城市之間往來人口規模數據去推測城市之間的經濟聯繫度,我們發現,除深莞、廣佛之外,上海與蘇州之間也呈現高頻次人員、經濟流動,蘇州與無錫、無錫與常州之間人口流動量也較為頻繁。長三角多個城市之間出現的高頻次人口往來,折射出區域內一體化程度高。

另外,利用中國電信各城市春運期間的人口遷徙數據製作出上海、南京、杭州、合肥人口遷移圖,可以看出以上城市的人口主要來自長三角中小城市,南京、杭州、合肥作為省會城市,外來人口以本省其他城市為主。上海輻射範圍最為廣泛,值得一提的是,上海人口也大量流入周邊核心城市,城市間聯動合作頻繁。

全國重要製造業中心

集群優勢明顯

城市進入差異化競爭階段

長三角地區作為國內產業發展高地,產業門類齊全,集群優勢明顯,生產力強。未來智能製造和現代服務業成為產業發展方向。城市間產業同構色彩較濃,聯動發展能力需補強。競爭背景之下,各個城市產業實力大多不俗,形成具備各自特色的產業體系,未來城市間的產業競爭進入差異化對決。

圖:長三角各城市產業分工

資料來源:中國指數研究院繪製

上海

目前上海的產業構成中,汽車製造、鋼鐵等加工製造業仍然佔據一定比例;未來上海仍將聚焦總部經濟、金融、科創等功能,向外疏解非核心功能。

杭州

依托阿里巴巴、“ 五水共治” 、“ 三改一拆” ,杭州第三產業蓬勃發展,增速超一線;科技、金融、旅遊融合發展,最終帶動城市革新;借助技術革新實現生活方式創新,年輕人口不斷流入。

蘇州

利用緊挨上海的先天優勢,深化與上海的對接。蘇州創立了全國聞名的蘇南模式,並善於引進外資,已有90 家世界500 強企業在蘇投資。製造業基礎雄厚、門類齊全、企業眾多是蘇州經濟的優勢。而當下,蘇州的突圍之路在於借助創新進行傳統產業改造提升和推動產業價值鏈的上移。

南京

老牌工業基地,其信息技術、智能電網、高端裝備製造業具備優勢;更重要的是其政治地位突出,代表其所享受的政治和經濟資源較好,城市前景看好。另外南京有著豐富的高校資源,科研實力強勁。

合肥

工業立市,近年經濟和投資保持高速增長。家用電器和裝備製造是其傳統優勢產業,洗衣機和冰箱產量分別佔全國2 成和3 成,平板顯示及電子信息從無到有並實現快速增長,已成為合肥支柱產業。合肥進入長三角城市群,與杭州、蘇州同列大城市,在政策層面迎來重大契機。

此外,長三角地區擁有全國最多的上市公司,資本力量活躍。我們對比了中國各個城市群上市公司數量,發現長三角地區遙遙領先。當前中國A 股上市公司共計3000 餘家,而長三角地區已有1000 餘家,佔比3 成,珠三角和京津冀地區分別約500 家。上海作為中國的金融中心,資本實力雄厚,加之江浙地區民營經濟活躍,企業融資能力與意願強,與資本結合度高,資本驅動使長三角城市群具有更大發展空間。

產業存同構

創新能力弱

是長三角與世界級城市群相比最薄弱環節

城市間分工協作帶來城市圈效益最大化是都市圈形成和發展的決定性因素。紐約城市群是城市間分工協作的典範,對長三角城市群有相當的借鑒意義。

圖:長三角城市群與紐約城市群對比

雖然長三角城市群也初現與紐約城市群類似的金字塔層級結構,但經濟發展水平仍較紐約城市群有很大差距。這與城市間產業結構相似度高有密不可分的關係,重複建設、產能過剩、過度競爭造成資源配置效率低下,制約了產品、資源的合理流動。究其根本,缺乏創新能力、創新型人才是長三角產業同構化嚴重的重要原因。

產業亟待升級

城市欲脫穎而出

人才與創新是突破口

正如我們在上文中提到,與世界五大城市群主導高端製造業、服務業相比,長三角地區主導產業集中在中低端製造業。未來長三角若想實現合理分工並​​具備自身獨特的競爭力,提高創新能力是其產業轉型升級的取勝之匙。

  數據來源:CREIS 中指數據,36 氪,各省市統計年鑑

實際上,上海及長三角各節點城市已將創新協同發展作為區域發展重中之重,共同將長三角打造為世界製造業創新中心。至2016 年末,在上海落戶的跨國公司地區總部580 家,投資性公司330 家,外資研發中心411 家。杭州民營企業活躍,形成以阿里巴巴為依託的互聯網生態圈,創業氛圍比肩一線。蘇州將依托產業集群優勢,緊跟上海創新步伐,科技成果轉化靈活,連續3 年上榜福布斯創新力最強城市,新三板掛牌企業數僅次於北上深。南京名校雲集,大學生儲備豐富,為打贏人才戰,提出碩士以上學歷買房不限購政策,南京若能將人才優勢轉為科技優勢、產業優勢,未來發展潛能巨大。

市場化程度高

行業波動領先於其他地區

是全國房地產市場的“ 晴雨表”

作為我國城鎮化水平、經濟發展水平最高的區域之一,長三角城市群居民富足,城市開發水平快速提升,住房需求升級換代,市場量價齊升。“ 深耕長三角” 也已經成為各房企主要策略,市場競爭激烈。同時,長三角地區城市在上行週期中市場總是率先啟動,而在下行週期也最早出現回調,堪稱樓市“ 晴雨表” 。

圖:2016 年商品房銷售金額、房地產開發投資額( 單位:億元,橫軸) 及同比增速( 縱軸)   

數據來源:CREIS 中指數據,fdc.fang.com

結語

長三角作為國內最成熟的城市群之一,經濟水平領先,製造業發達,藏富於民,經濟活性高,已形成完善的多層次城市體系,城市格局穩定於一核多中心結構,城市競爭中兼具協作。我們認為,未來長三角城市群將形成多個都市圈格局,核心城市引領作用仍然突出。產業發展集中於智能製造與現代服務業,未來各城市發展前景很大程度上由其現有產業基礎、創新實力、對優秀人才的引進決定,長三角地區的多中心整體最優與局部博弈同步上演。

【房產預測】

1 個灣區,11 座城市,粵港澳誰將蛻變?

(來源:中國指數研究院)

珠三角地區一直是我國改革開放的先行區,多年來珠三角依托毗鄰港澳的沿海區位優勢,抓住了國際產業轉移的歷史機遇,奠定其成為世界製造業基地的基礎。

2017 年3 月5 日,李克強總理在政府工作報告中指出:“ 要推動內地與港澳深化合作,研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃,發揮港澳獨特優勢,提昇在國家經濟發展和對外開放中的地位與功能。” 我們認為,作為首個國家層面確認的“ 灣區” ,粵港澳灣區具備成為世界級灣區的潛力。省會廣州製造業發達,是區域交通樞紐,深圳以金融、高新技術等產業為核心,佛山、東莞製造業基礎突出,此時納入香港及澳門實現一體化發展,有利於彌補珠三角地區金融與服務業的不足,同時提升整個灣區的國際競爭力。

看齊矽谷

對標舊金山灣區

“ 灣區經濟” 是以海港為依托、以灣區自然地理條件為基礎發展形成的一種區域經濟形態。放眼國際,灣區經濟已經成為一流城市群的發展趨勢,紐約灣區、東京灣區、舊金山灣區是世界範圍內發展最為成熟、最有代表性的三大灣區。

粵港澳灣區實際上是在珠三角城市群的基礎上,融合港澳優勢,建立的更具國際視野的經濟區域,珠三角作為我國改革開放和創新發展的前沿陣地,擁有國內最頂尖的創新型科技類企業,因此舊金山灣區對粵港澳大灣區的發展具備較強借鑒作用。

說到舊金山灣區,眾所周知的是聞名世界的科技中心—— 矽谷。幾十年時間裡,舊金山產業發展以矽谷為中心,而矽谷則以斯坦福大學為中心,現已經形成人才、科技、創業資本三個要素集聚的經濟體。斯坦福大學創辦的“ 斯坦福科技工業園區” 培養的創業人才將技術和研究成果帶入企業,企業回報以資金和捐助,使斯坦福大學為企業輸送更多的人才、專利和技術。這種良性循環經過多年發展,慢慢向南延伸形成“ 矽谷” 。同時,技術科學的快速發展,對製造業也起到促進作用,創新貫穿於整條產業鏈之中。

圖:粵港澳灣區與舊金山灣區對比

從數據來看,雖然粵港澳灣區經濟總量已經超過舊金山灣區,但人均水平仍相差甚遠。在過去很長時間裡,珠三角的產業仍以加工製造業為主,多依賴國際資金與技術轉移,自身科技、創新性產業也多由企業主導,創新的共享、持續性與舊金山灣區差距仍較大。從舊金山灣區的經驗來看,產學研企合作不但能夠使更多技術轉化成為生產力,同時能夠促進人才與資本的聚集,形成良性循環,這種模式對依靠創新實現產業升級的粵港澳灣區借鑒意義極大。

城市格局

珠三角攜手港澳進入大灣區時代,香港、廣州、深圳成三大引擎

粵港澳大灣區包括“ 二區九市” ,即香港、澳門特別行政區以及廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州和肇慶。粵港澳灣區總面積5.6 萬平方公里,佔全國面積不足1% ,常住人口6700 萬,佔全國5% 左右,而2016 年GDP 總量達到9.3 萬億,佔全國12.5% ,是中國經濟最發達的地區之一,其中香港、廣州及深圳GDP 規模分別為2.2 、1.96 和1.94 萬億,是粵港澳灣區絕對的三大核心和重要引擎。

圖:2016 年粵港澳灣區各市GDP (億元)

圖:2016 年粵港澳灣區各市常住人口(萬人)

數據來源:CREIS 中指數據,fdc.fang.com

隨著“ 粵港澳大灣區” 進入提速階段,未來香港、澳門與珠三角在產業、交通等方面聯繫將更加緊密,作為“ 一帶一路” 建設的重要空間載體和腹地,我們認為,珠三角攜手港澳具備成為世界級經濟區域的潛力。

產業分佈

香港與廣深錯位發展,製造業轉型升級,邁向智能製造階段,廣佛、深莞惠產業鏈形成

作為區域三大核心城市,廣州、深圳與香港未來產業結構錯位發展有助於灣區整體競爭力提升。前面我們提到,廣州優勢在於貿易與製造業,同時區域交通樞紐地位突出,深圳金融與高新技術產業貢獻突出,吸引大量高質人才聚集,而香港則是作為國際金融中心,是內地與國際資本聯通的重要通道,三地不存在直接競爭,在產業上分工不同。同時,香港與珠三角地區的融合,也為內陸城市的創新發展與製度完善提供了參考借鑒。

圖:廣東省重大工業發展佈局圖

 資料來源:廣東省“ 十三五” 規劃綱要

珠江西岸先進裝備製造產業帶

以珠海、佛山為龍頭,建設珠江西岸先進裝備製造產業帶,重點打造智能製造、新能源汽車、高性能船舶與海洋工程裝備、軌道交通裝備、通用航空裝備等先進裝備製造產業集群。

珠江東岸電子信息產業集群

以廣州、深圳為核心,圍繞電子信息技術、生物技術等重要領域,進一步拓展芯片設計、裝備、模組製造及下游終端和應用開發產業鏈,在珠江東岸打造一批具有國際競爭力的電子信息產業集群,引領河源、汕尾等地電子信息產業加快發展。

分別位於珠江西岸和東岸的佛山、東莞處於粵港澳灣區的第二梯隊,是製造業最具代表性的兩個城市。

佛山本土製造業發達。2016 年佛山GDP 達8630 億元,增長8.3% ,第二產業佔比59.2% ,城市發展主要靠工業驅動,同時,民營經濟增加值5481 億元,佔GDP 的63.5% ,美的、格蘭仕等7 家民營企業入圍“ 2016 中國民營企業500 強” ,以“ 本土經濟,民營經濟,內生式發展” 為特點的佛山模式使城市取得了令人矚目的成就,同時,佛山製造業也正在向創新驅動突破,2016 年完成工業技術改造投資550 億,增長42.4% ,總量居全省首位。

東莞則是外來投資模式的代表,2016 年東莞GDP 達6828 億元,同比增長8.1% ,在智能終端產業的帶動下,電子信息製造業增長20% 左右,華為、OPPO 、VIVO 手機出貨量均進入全球前六、穩居全國前三。

此外,佛山和東莞已經邁過獨立發展的階段,與廣州和深圳形成了關聯產業鏈條。佛山與廣州優勢互補,廣州製造業以基礎工業和重工業為主,佛山優勢則在於輕工業。深莞惠都市圈形成了以電子信息為標誌的產業鏈條,深圳掌握“ 微笑曲線” 的兩頭,負責技術研發與品牌營銷,而東莞成為深圳外溢企業的首選,集中了大量生產製造企業,惠州也在加強與深圳的產業聯繫,深莞惠三市正在形成電子信息的全產業鏈佈局,都市圈一體化更加密切。

珠中江三市作為珠三角三大都市圈之一,城市間的聯繫程度遠低於另外兩個都市圈,尤其是珠海作為都市圈的核心,自身實力與廣深相差較遠,但港珠澳大橋通車後,珠海將成為國內唯一陸路連通港澳的城市,城市潛力大幅提升。

城際交通格局

密集路網使粵港澳成為城際交通網絡最發達的地區,一體化程度領先,廣佛同城化進程加快

圖:廣東城際鐵路網“ 十三五” 規劃示意圖

 資料來源:《廣東省綜合交通運輸體係發展“ 十三五” 規劃》

城際鐵路作為相鄰城市間的通勤鐵路,大大縮短了城市間的時間距離,也成為城市間往來最便捷的交通工具,世界上大多數成熟的城市群內部都有城際鐵路相連。

規劃顯示,至2020 年,城際鐵路網將形成覆蓋珠三角九市及清遠市區的“ 1 小時交通圈” ,以廣州為核心的“ 環+ 放射線” 珠三角城際鐵路網也將成為國內城際交通網路最密集的地區。

整體來看,珠江西岸的城際密度整體優於東岸地區,圍繞廣州建成廣佛環線使廣佛同城化進一步加強,同時廣佛肇城際也將使肇慶真正融入廣佛肇都市圈。而廣清城際的通車也將使清遠至廣州的時間距離大大縮短,城市群的輻射作用逐漸向周邊城市擴散。廣佛江珠線使江門與廣佛關聯性增強,同時到珠海機場也更加便捷,城市潛力得到提升。此外,佛莞和中南虎兩條跨江城際的開通也將使珠江兩岸城市之間往來更加密切,城市間互動更加頻繁。

機場格局

世界級機場群格局初現,香港、廣州和深圳機場是核心,佛山、惠州、珠海城市地位提升

圖:廣東省民用機場佈局“ 十三五” 規劃示意圖 

資料來源:《廣東省綜合交通運輸體係發展“ 十三五” 規劃》 

如果說內部網絡化、高密度的交通體系構成了區域一體化的基礎,那麼,機場的建設將成為區域對外互聯互通的橋樑。

粵港澳地區城市人口密集,機場密度全國最高。民航局十三五規劃中明確指出打造珠三角世界級機場群,2016 年,香港國際、廣州白雲、深圳寶安、澳門國際、珠海金灣和惠州平潭機場累計旅客吞吐量達1.8 億人次。

從粵港澳灣區整體機場格局來看,目前區域內三大主力機場為香港、廣州和深圳機場,且三大機場客運量已幾近飽和,未來廣州機場航線發展將向國際航線傾斜,深圳、香港機場客運量也難以大幅增長。新建的珠三角新幹線機場(佛山)和承擔深圳第二機場功能的惠州機場將實現快速發展,從而帶動城市經濟外向性發展。

圖:2016 年粵港澳灣區主要機場客運吞吐量(萬人次)

此外,港珠澳大橋通車後,澳門機場極有可能成為香港及珠三角地區客貨運的“ 最佳分流者” 。港珠澳大橋的落成也將促進珠海機場的地位得到強化,同時2019 年珠海市區到珠海機場的城際將開通,未來還將與廣佛江珠城際接軌,珠海機場與內陸聯繫度將更加緊密,珠海城市潛力將釋放。

房地產市場

市場正以都市圈的形式由廣深兩大核心城市向外擴散

圖:2016 年主要城市房地產開發投資額及增速

圖:2016 年主要城市商品房銷售額及增速

數據來源:CREIS 中指數據,fdc.fang.com

區域房地產市場發展成熟,並開始由核心城市向外擴散。從廣佛肇都市圈的市場表現可以看出,廣州和佛山同步發展迅速,而肇慶顯然還未融入都市圈一體化節奏之中。深莞惠都市圈相對更加成熟,東莞和惠州2016 年商品房銷售額均已接近深圳的一半,其中惠州受到深圳溢出效應更加明顯,銷售額同比增長76.8% ,市場快速擴大。珠中江三市並未出現領頭羊,仍處於各自發展的時期,但珠海無論規模還是增速顯然更勝一籌。

可以說,珠三角是我國最早對外開放的地區,也是一體化程度最好的城市群,起步早、發展快,經濟水平遠遠領先於內陸地區,同時對外開放的城市底蘊也使珠三角城市具有極強的包容性,與港澳融合共建“ 粵港澳大灣區” 使區域競爭力將得到明顯提升。

香港經濟體量達2.2 萬億,廣州和深圳也接近2 萬億,超大城市的分佈密度也遠高於其他城市群,同時價值鏈上游的核心城市對下游製造業城市的輻射帶動作用正在日益提升。香港、深圳和廣州三大核心城市合縱連橫發展將帶動整個灣區快速崛起。

與內地加強聯動有利於香港緩解發展瓶頸,而深圳依靠在科創、金融方面的優勢,吸引了大量高質人才流入,城市潛力比廣州略勝一籌。城市群第二梯隊的佛山和東莞,城市發展模式不同,但經過多年發展後均具備較強產業基礎,尤其是與廣深關係密切,在都市圈中發揮承接外溢與轉移的角色,城市發展空間較大。惠州與深圳的產業關聯度正在不斷提高,城市潛力也在穩步提升期,而珠海隨著港珠澳大橋的通車,對接港澳的優勢逐漸凸顯,但城市目前基礎相對較弱,追趕區域內發達城市尚需一定時間。

【權威解讀】

企業土地增值稅清繳6 個常見爭議問題及6 項風險提示

(來源:評估師資訊)

土增清算中稅企常見爭議焦點

蘇州工業園區地稅局

實務中,土地增值稅清算爭議最大,矛盾最為突出。國家稅務總局層面的文件遠遠無法解決清算過程中出現的問題。近幾年各省紛紛出台細則,但由於各地存在政策差異,稅企爭議大,矛盾突出。

一、清算單位的確定

國稅發[ 2006]187 號規定土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算,對於分期開發的項目,以分期項目為單位清算。國家稅務總局並無對“ 分期開發的項目” 界定的文件,在實務中引起了眾多爭議。各省做法不一,有的以經發局或發改委立項作為分期標準,有的以工程規劃許可證作為分期標準,有的以企業會計核算對像作為分期標準,清算單位標準不一。同一集團公司在全國范圍不同地區的房地產項目可能因為清算單位標準不一而稅負差異巨大。

二、成本對象的分類

《土地增值稅暫行條例》規定普通標準住宅的增值率未超過20% ,免徵土地增值稅。國稅發[ 2006]187 號規定開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。國稅發[ 2009]91 號規定對不同類型的房地產需審核是否分別計算增值額、增值率,繳納土地增值稅。實務中,同一清算單位內劃分幾種成本對象,對土地增值稅影響巨大,特別是普通住宅為負增值或增值率超過20% ,不享受免稅的情況下,普通住宅和非普通住宅是否分別核算;車位屬於住宅還是非住宅或其他類型房產對土地增值稅清算稅負影響巨大。例如房地產項目普通住宅增值額為- 1 億,非普通住宅增值額為2 億,車位增值額- 0.2 億,商業增值額0.3 億,如按照江蘇省的清算政策,普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(明確車位和商業屬其他類型房產)應分別核算,則土地增值稅清算計稅增值額為2.1 億(即普通住宅增值額- 1 億不需計稅,但也不能與非普通住宅和其他類型房產合併,即需計稅增值額為:非普通住宅增值額2 億+ 其他類型增值額0.1 億(車位- 0.2 億+ 商業0.3 億));如按照安徽省的清算政策,在納稅人不享受免稅政策的情況下,分為住宅、非住宅,則土地增值稅清算計稅增值額為1.1 億(即普通住宅和非普通住宅均屬住宅應合併增值額為1 億,非住宅增值額為0.1 億(車位- 0.2 億+ 商業0.3 億))。由於對於同一清算對象成本對像如何分類國家稅務總局沒有明確的規定,各省份劃分種類也不一致,實際稅負差異很大。

三、地下成本的分攤

房地產項目總建築面積一般包含計容積率面積和不計容積率面積。地下建築面積往往為不計容積率面積,一般開發產品有地下商業、地下車位、地下儲藏室等。對於地下不計容積率面積的開發產品在清算時是僅分攤建安成本,還是需分攤土地成本和所有開發成本,採用什麼分攤方法( 佔地面積法、建築面積法、層高係數法、基礎地下係數法) 都對最終稅負影響巨大,而國家稅務總局並無相關規定,極易引起稅企爭議。

四、房屋售價的調整

清算中,如存在售價偏低且無正當理由的,稅務機關一般按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;對於本企業無參照價格的,可參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

而實務中,部分項目無本企業參照價格,周邊當年同類房地產市場價格也較少,稅務機關委託評估公司進行評估,但企業表示異議,自行委託其他評估公司進行評估,由於目前並無相關文件明確土地增值稅清算中應採用何種評估方法,可能出現兩家評估公司出現評估方法和評估結論出現差異較大的情況,稅企爭議較大。

五、車位收入的確認

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人。而目前很多地區車位無法辦理產權,其並未取得土地使用權證,其轉讓行為是否屬於土地增值稅的徵收範圍存在爭議。又有企業與業主簽訂車位租賃合同,租期為20 年,20 年後可繼續使用車位等方式變相銷售車位,由於國家稅務總局並無明確規定,在實務中往往出現兩種截然不同的做法:一種是實質重於形式,將無產權車位的變相銷售收入確認為土地增值稅清算收入,同時允許成本扣除;一種是形式重於實質,將無產權地下車位變相銷售收入不確認為土地增值稅清算收入,同時不允許成本扣除。

六、清算後續問題的處理

企業完成清算後仍有剩餘房產在繼續銷售,是按月歸集進行清算申報還是滾動歸集進行清算申報並無文件明確。企業完成清算後,繼續支付並取得合法有效憑證支出,是否允許二次清算,各地做法不一。

目前土地增值稅清算政策缺乏全國性統一的文件,各地存在極大地差異。有些地區出台了文件但不一定規範,有些地區甚至通過內部口徑形式製定政策。稅務機關在土地增值稅清算時往往面臨著被复議、訴訟時文件依據不充分的問題,存在很大的執法風險。納稅人在不同地區往往稅負差異很大,稅企矛盾突出。建議應由國家稅務總局層面對土地增值稅清算中涉及清算單位、成本對象的劃分、地下車位的認定、清算後繼續銷售的處理等重要問題進行統一明確,加強土地增值稅稅種管理,防範稅務執法風險,緩解徵納矛盾。

營改增背景下房開業務土地增值稅徵繳的六項風險提示

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營改增對房地產開發業務土地增值稅的申報繳納產生了較大的影響。這些影響不僅表現在預徵環節,也反映在清算環節,不僅體現在轉讓房地產應稅收入的確認上,也顯現在扣除項目的協調處理上。本文結合案例提示營改增背景下房地產開發業務土地增值稅申報繳納的六類風險。

風險提示一:土地增值稅和增值稅預徵稅款計徵依據存在稅稅差異

根據現行政策,納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目土地增值稅和增值稅均實行先預繳後清算(申報)的徵管模式,但土地增值稅和增值稅計算預繳稅款的計徵依據並不相同,存在稅稅差異。《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》(國家稅務總局公告2016 年第70 號,以下簡稱70 號公告)規定,土地增值稅預徵的計徵依據= 預收款- 應預繳增值稅稅款。《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局2016 年18 號公告,以下簡稱18 號公告)規定,納稅人應預繳增值稅= 預收款÷ (1+ 適用稅率或徵收率)×3% ,適用一般計稅方法計稅的,按照11% 的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5% 的徵收率計算。根據前述規定,納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目無論是適用一般計稅方法還是簡易計稅方法,其土地增值稅預徵稅款的計徵依據都與增值稅預繳稅款的計徵依據不同。

例1 :A 房地產開發公司自行開發了B 商業地產項目,《建築工程施工許可證》註明的開工日期為2015 年3 月15 日,2016 年8 月取得未完工開發產品預售收入11100 萬元。確定土地增值稅預徵稅款的計徵依據。

1.A 公司選擇一般計稅方法繳納增值稅

增值稅預繳稅款計徵依據=11100÷ (1+11% )=10000 萬元

應預繳增值稅=10000×3% =300 萬元

 土地增值稅預徵稅款的計徵依據=11100 -300 =10800 萬元

 2.A 公司選擇簡易計稅方法繳納增值稅

增值稅預繳稅款計徵依據=11100÷ (1+5% )=10571.43 萬元

應預繳增值稅=10571.43×3% =317.15 萬元

 土地增值稅預徵稅款的計徵依據=11100 -317.15 =10782.85 萬元

風險提示二:土地增值稅應稅收入確認需把握兩個要點

《財政部、國家稅務總局關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016 〕43 號,以下簡稱43 號文)規定,土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。70 號公告進一步明確,適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。由於房地產開發業務增值稅差額徵稅規定和預繳規定的存在,使得土地增值稅應稅收入確認容易出現錯誤。防範此類風險需把握以下兩個要點:一是差額徵稅情形下土地增值稅應稅收入與增值稅不含稅銷售額不一致,存在稅稅差異,土地增值稅應稅收入應當按增值稅實際稅率進行價稅分離。二是土地增值稅應稅收入不包含的增值稅是指納稅人申報的增值稅銷項稅額或應納稅額,而非預繳的增值稅額。

例2 :A 房地產企業為增值稅一般納稅人,自行開發了B 商業地產項目,《建築工程施工許可證》註明的開工日期為2015 年3 月15 日,2016 年10 月將B 項目中一棟商業大樓轉讓給C 公司,收到預收款5250 萬元,12 月辦理交房及房產產權轉移手續。商業大樓可售面積佔項目總可售面積的50% ,項目用地的土地價款及拆遷補償費為2000 萬元。

1.A 公司選擇一般方式計算繳納增值稅

根據18 號公告以及《財政部、國家稅務總局關於明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016 〕140 號)規定,房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅的,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款、拆遷補償費用後的餘額計算銷售額。房地產開發企業應當在收到預收款時按照3% 的預徵率預繳增值稅,在發生增值稅納稅義務時申報納稅。

A 公司應預繳的增值稅=5250÷ (1+11% )×3% =141.90 萬元

A 公司應申報的增值稅銷項稅額=(5250 -2000×50% )÷ (1+11% )×11%=421.18 萬元

A 公司土地增值稅應稅收入=(5250 - 421.18 )=4828.82 萬元

2.A 公司選擇簡易計稅方法繳納增值稅

A 公司應預繳的增值稅=5250÷ (1+5% )×3% =150 萬元

A 公司應申報的增值稅應納稅額=5250÷ (1+5% )×5%=250 萬元

A 公司土地增值稅應稅收入=5250 - 250 =5000 萬元

風險提示三:允許抵減的增值稅銷項稅額在土地增值稅清算時應當調增房地產開發成本

根據《財政部關於印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》(財會〔2016 〕22 號,以下簡稱22 號文)規定,房地產開發企業適用一般計稅方法的,因允許從銷售收入中扣減土地價款、拆遷補償費等而允許抵減的銷項稅額應當貸記“ 開發成本” 科目,即適用一般計稅方法允許抵減的增值稅銷項稅額會計上作沖減“ 開發成本” 處理。

根據70 號公告規定,適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額,即土地增值稅應稅收入的確認按照增值稅實際稅率進行價稅分離。由於銷項稅額在計算時已扣除土地價款、拆遷補償費等,即依據18 號公告和140 號文件計算的銷項稅額已經抵減了允許抵減的銷項稅額,故土地增值稅確認的轉讓房地產應稅收入中包含允許抵減的銷項稅額。

綜上,納稅人自行開發房地產項目並適用增值稅一般計稅方法的,因從轉讓房地產收入中扣減土地價款、拆遷補償費等而允許抵減的增值稅銷項稅額會計上沖減房地產開發成本,而土地增值稅則確認為應稅收入,產生稅會差異。儘管土地增值稅的增值額是依據稅法規定計算的增值額而非會計上核算的增值額,但土地增值稅清算時允許扣除的房地產開發成本仍然是以會計上核算的房地產開發成本為基礎確定的,而根據現行土地增值稅規定,實際發生的房地產開發成本允許在土地增值稅清算時扣除。故土地增值稅清算時,由於確認的轉讓房地產應稅收入已包含允許抵減的增值稅銷項稅額,而會計上對允許抵減的增值稅銷項稅額又作了沖減房地產開發成本處理,則清算時應當相應調增房地產開發成本,否則將導致該允許抵減的增值稅銷項稅額被重複確認,造成土地增值稅多繳。

例3 :A 房地產企業(一般納稅人)自行開發了B 商業地產項目,施工許可證註明的開工日期是2015 年3 月15 日,2016 年10 月轉讓給C 公司其中一棟商業大樓,收到預收款5250 萬元,同月辦理交房及房產產權轉移手續。商業大樓可售面積佔項目總可售面積的50% ,項目用地的土地價款為2000 萬元。A 公司選擇一般方式計稅。

A 公司申報的增值稅銷項稅額=(5250 -2000×50% )÷ (1+11% )×11%=421.17 萬元

A 公司因扣減土地價款而抵減的增值稅銷項稅額=(2000×50% )÷ (1+11% )×11%  =99.10 萬元

A 公司土地增值稅應稅收入=5250 -421.17 =4828.83 萬元

會計分錄:

1. 收到轉讓房地產收入

借:銀行存款    5250 萬元

貸:主營業務收入  4729.73 萬元〔5250÷ (1+11% )〕

貸:應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)520.27 萬元

2. 取得合法憑據計算可以抵減的銷項稅額

借:應交稅費― 應交增值稅(銷項稅額抵減)99.10 萬元

貸:開發成本  99.10 萬元

會計上確認的轉讓房地產收入為4729.73 萬元,允許抵扣的銷項稅額沖減開發成本99.10 萬元。清算時,土地增值稅確認的應稅收入為4828.83 萬元,已包含允許抵減的銷項稅額99.10 萬元。如果“ 房地產開發成本” 按會計口徑計算將導致允許抵減的增值稅銷項稅額重複確認。故清算時應當按抵減的銷項稅額調增“ 房地產開發成本” 99.10 萬元。

風險提示四: 不得抵扣的進項稅額應當區分情況記入相關扣除項目

43 號文規定增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除項目,不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項目。22 號文規定一般納稅人不得抵扣的進項稅額借記相關成本費用或資產科目,即不得抵扣的進項稅額應當增加相關成本、費用或調增資產的計稅基礎。根據《企業會計準則》、《小企業會計準則》等規定,因管理不善造成購進貨物、固定資產、無形資產等被盜、丟失、霉爛變質不得抵扣的進項稅額應當記入“ 管理費用” ;因自然災害、意外事故、違反法律法規被依法沒收、銷毀、拆除等造成貨物、固定資產、無形資產等不得抵扣的進項稅額應當記入“ 營業外支出” 。如前所述,房地產開發業務土地增值稅成本、費用項目的劃分以會計上的劃分為基礎確定,現行土地增值稅規定中也未對不得抵扣進項稅額的劃分作出特殊規定,故納稅人自行開發房地產項目不得抵扣的進項稅額應當根據會計規定區分情況分別確認為“ 取得土地使用權所支付的金額” 、“ 房地產開發成本” 、“ 房地產開發費用” 和“ 營業外支出” 。其中計入“ 取得土地使用權所支付的金額” 、“ 房地產開發成本” 的依法加計扣除;計入“ 房地產開發費用” 的依法計算扣除;計入“ 營業外支出”” 的因不屬於可以扣除的項目,在清算時不得扣除。

風險提示五:警惕印花稅扣除錯誤

根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995 〕48 號)規定,房地產開發企業轉讓房地產時繳納的印花稅記入“ 管理費用” 作為“ 房地產開發費用” 計算扣除。22 號文規定,全面試行營業稅改徵增值稅後,“ 營業稅金及附加” 科目名稱調整為“ 稅金及附加” 科目,該科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費。根據前述規定,房地產開發企業2016 年12 月3 日之後繳納的與轉讓房地產有關的印花稅不再通過“ 管理費用” 科目而通過“ 稅金及附加” 科目核算,導致該部分印花稅無法作為“ 房地產開發費用” 予以計算扣除,因此,清算時應當將其作為“ 與轉讓房地產有關的稅金” 予以扣除。

風險提示六:警惕城市維護建設稅和教育費附加扣除錯誤

70 號公告規定,營改增後,房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。根據18 號公告規定,房地產開發企業增值稅申報是合併納稅期內所有房地產開發項目進行的。因此,如果房地產開發企業不能按清算項目對增值稅的進項稅額、銷項稅額、應納稅額進行區分,將導致城市維護建設稅和教育費附加不能按清算項目準確計算,進而無法據實全額扣除。

【賞析建築】

新疆維吾爾自治區博樂市~博爾塔拉賓館

(來源:建築設計企業管理)


本項目為當地政府滿足接待、會議等功能建設的綜合型酒店建築。主體建築地上六層,地下一層; 裙樓建築地上二層,地下一層,總建築面積23498.98 ㎡。項目臨近城市主要濱河景觀帶,建築與景觀的融合與統一,當地建築元素的引入等因素為建築設計的主要難點,同時提高了建築設計的相關技術複雜程度。通過本項目的建設,提升了城市建設形象,自然景觀的社會價值也得到了進一步的顯現。技術特色

建築總體形態既結合了當地蒙古族建築文化元素同時與自然河流景觀相得益彰,並與當地氣候條件充分結合,形成了豐富的地域建築風格語言。建築的材料選擇及建築構造設計均與當地的經濟發展水平及建設水平相一致,充分發揮建築自身的造景、借景設計思考,體現了較好的經濟效益。建築節能設計也為後期的建築使用節約了大量運行成本。

技術難點及創新

主體建築選址在自然景觀較為優越的濱河景觀帶,如何減少建築對自然生態的破壞是建築設計的首要難點,通過充分的實地踏勘與測量,將建築用地範圍內的樹木及水源進行合理的避讓,雖然提高了建築設計的難度,同時將建築設計更好的與自然景觀進行了融合。

裙樓酒店大堂上部層頂造型充分結合了蒙古族迎客、祈福的“ 敖包” 形態,層層升起的屋頂造型下部無結構柱支撐,形成了近25 米的挑空造型空間,因當地建造水平限制,所有的鋼結構構件需在現場安裝,結構設計的難度與實際建造均非常困難,通過近二個月的現場設計及現場指導安裝才得以完成。

業主為控制建造成本對建築層高進行了嚴格的控制,機電設計均製作了1:1 管線安裝實物模型,較好的滿足了各主要建築功能空間的使用。

設計理念

 建築造型融入當地人文特色。從蒙古族建築中吸取元素,體現出了蒙古包建築類型的本源。主入口大廳頂部呈階梯狀升起的採光天窗同樣寓意了蒙古包建築頂部的向上升起。


建築整體造型體現對用地環境的尊重。方案設計中註重建築整體造型與河岸形態的呼應。將普通客房區與貴賓區並置在一起,呈優美的弧線型形體展開佈置,體現江南園林“ 造景” 與“ 對景” 手法。


主入口南側主樓底層作為景框,既增加了主入口處的通透性,又將博爾塔拉河的美景延伸到主入口處,為賓客提供了可穿透建築觀景的窗口。以“ 水” 作為建築外部空間的重要元素,體現臨水建築的特點。水體的引入增加了整個建築的靈性與柔美,也襯托出了建築的墩實與剛毅。

設計單位:新疆維吾爾自治區建築設計院

獲獎類別:公建類三等獎

建設地點:新疆維吾爾自治區博樂市

建築面積: 23498.98m ²

設計團隊:王新 薛紹睿劉煒  楊梅 沈暉 楊安琳 顏曉莉 吳校軍 吳曉娟

 
 
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