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2017-06-23
大華電子報(17/06/23)
 
 

【焦點】

2017.06.21本所所長張義權應台北市地政士公會之邀,以「透過不動產估價提升交易安全」為題發表為時3小時的專題演講。

【房產政策】

樓市調控“ 新十條”—— 嚴防高價地擾亂市場預期

(來源: 評估師資訊)

住建部、國土部聯合下發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,強化住宅用地供應“ 五類” 調控目標管理,保證住宅用地供應平穩有序,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

住房城鄉建設部國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知

建房〔2017 〕80 號

━━━━━━━━━━━━━━━━━

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳(建委、房地局、規劃局)、國土資源主管部門:

為貫徹落實黨中央、國務院關於房地產工作的決策部署,堅持“ 房子是用來住的、不是用來炒的” 這一定位,加強和改進住房及用地供應管理,改善住房供求關係,穩定市場預期,促進房地產市場平穩健康發展,現就有關事項通知如下:

一、合理安排住宅用地供應

(一)強化住宅用地供應“ 五類” 調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模,去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“ 五類” (顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標,加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編制和實施工作的監督指導,並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

(二)盡快編制公佈住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。各地要結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等,依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等,立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件,盡快編制住房發展規劃和年度計劃,統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。2017 年6 月底前,地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣(縣級市)應編制完成住宅用地供應中期(2017 - 2021 年)規劃和三年(2017 - 2019 年)滾動計劃,並向社會公佈。

(三)保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化週期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序,對消化週期在36 個月以上的,應停止供地;36 - 18 個月的,要減少供地;12 - 6 個月的,要增加供地;6 個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。各地要建立購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的,取消土地競買資格,並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況,靈活確定競價方式,包括“ 限房價、競地價” 、“ 限地價、競房價” 、超過溢價率一定比例後現房銷售或競自持面積等,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

二、科學把握住房建設和上市節奏

(四)加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,要建立商品住房建設項目行政審批快速通道,提高辦事效率,嚴格落實開竣工申報製度。要嚴格執行土地利用動態巡查制度,督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款,並嚴格按照合同約定及時開工、竣工,加快商品住房項目建設和上市節奏,盡快形成市場有效供應。

(五)加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目,要嚴肅查處。落實房地產成交價格申報製度,嚴格執行明碼標價、一房一價制度。加強商品住房項目預售價格管理,督促房地產開發企業合理定價。

(六)增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度,培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃,採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造,完善配套設施後改造成租賃住房,按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房,盤活存量住房資源。

三、加大住房保障力度

(七)紮實推進棚戶區改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策,加快棚戶區改造項目建設,加強配套設施建設和公共服務,確保完成2017 年600 萬套棚戶區改造任務。統籌做好2018 - 2020 年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市,棚戶區改造要以貨幣化安置為主,避免重複建設。

(八)繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式,實行實物保障與租賃補貼並舉,推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市,要增加公租房、共有產權房供應,擴大公租房保障範圍,多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理,加強信息公開,確保公平分配。

四、強化地方主體責任

(九)落實房地產工作責任制。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的房地產工作責任制要求,加強對本地區各市縣主管部門的分類指導,加強監督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施,明確本地區優化住房及用地供應的目標、路徑、步驟和責任人,確保如期實現工作目標。鼓勵各地在中央政策框架內積極探索、出台有力的政策措施。

(十)強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方,住房城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、採用技術性手段調整相關統計數據的,嚴格追究有關人員的責任;情節嚴重的,依法依規嚴肅處理。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國國土資源

【房產聚焦】

依法依規執業切實防範風險推動轄區資產評估行業健康穩定發展

(來源:證監會;評估師資訊)

具體而言,與評估行業高度相關的重點工作如下:

一是加強對中介機構監管,切實維護市場秩序。去年,證監會首次對審計、評估機構開展專項執法行動,全面強化中介機構市場責任;同時也強化了對“ 忽悠式”“ 跟風式” 重組的監管力度,針對併購重組中履行承諾和信息披露等方面存在的突出問題,開展全覆蓋、分批次現場檢查,對於有問題的項目,嚴肅追究相關中介機構的責任,嚴厲懲治未履職盡責的中介機構。這項工作今年將會繼續推進:針對“ 忽悠式” 重組、類借殼重組方案等問題,繼續予以重點關注和嚴格審核;對於借殼或類借殼上市的項目,要求各派出機構必須進行審核前的現場檢查;加強對重組上市併購項目的現場檢查,繼續推行重組上市項目投資者說明會制度。對於違法違規的問題項目,我們會實施嚴厲打擊,從項目實施主體到相關中介機構,在責任追究上一個也不會少。近期轄區的一家評估機構和一家會計師事務所就因一宗借殼重組財務造假案件,被證監會立案調查。希望大家引以為戒,恪盡職守,避免執業風險。

二是強化派出機構守土有責、守土盡責的主體意識。要求派出機構以問題和風險為導向,加強對各類市場主體的現場檢查和非現場監管。主動開展信息蒐集和分析工作,強化對轄區風險的動態監測監控。嚴格落實立案調查和協查工作職責,提高監管權威性和震懾力。作為監管證券資格評估機構數量最多的派出機構,我們會嚴格按照會黨委的指示,貫徹落實對資產評估機構的監管職責,加強對評估機構現場檢查力度,大家務必勤勉盡責,提高執業質量。此外,我們將推進建立風險監控機制,各評估機構應全面掌握自己和上市公司及新三板客戶被立案調查的情況,及時向我局匯報,提前防範風險。

三是立足國情和經濟社會發展需要,穩步推進多層次資本市場建設。今年市場發展在投融資政策方面較以往有明顯變化。上市公司方面,要加大股權融資力度,優化資本市場融資結構:加快做好首發審核工作,推動新股發行常態化;修訂上市公司再融資監管規則,進一步規範再融資行為,優化再融資品種結構;適當控制增發、跨界收購現象,對借殼上市實行嚴格監管。債券市場方面,雖然去年取得了長足的進步,但今年要以風險為導向,推進優質企業發債,切實防範信用風險。新三板市場方面,今年會進一步完善市場分層的製度與辦法;修訂完善新三板股票轉讓細則,構建多元化交易制度,改善市場流動性。公司的投融資決策與在座各位的資產評估業務息息相關,希望大家能念好經、執好業,不斷提高資本市場服務實體經濟的能力;同時,也要密切關注國內國際經濟發展形勢和市場運行態勢,特別是市場外部環境和管理政策的改變,匯率和外匯管理變化可能會給境外收購項目帶來較大影響。評估機構應切實發揮專業機構的作用,協助企業做好標的資產的價值評估工作。此外,還要服務好國家宏觀調控政策,認真落實“ 三去一降一補” 總體要求,切實服務好供給側結構性改革的大局。

四是繼續強化投資者保護工作。研究制定證券期貨市場投資者投訴處理管理制度;推動建立多層次的投資者賠償救濟體制機制;推動建設全國性糾紛調解機構。近年來,隨著投資者法律意識和維權意識的不斷強化,證券民事賠償訴訟案件正在逐步上升。雖然主要訴訟主體是上市公司,但包括資產評估機構在內的其他中介機構,如果出具的報告涉嫌虛假記載、誤導性陳述或有重大遺漏,導致投資者遭受財產損失的,依照法律法規的規定,是可以被提起賠償訴訟的。所以,各位應對此予以高度重視,保證執業質量,同時做好職業風險金的提取和管理工作,切實防範民事賠償風險。

二、2016 年轄區資產評估機構檢查情況及主要問題

2016 年,評估機構的檢查深度和處罰力度都較以往年度有大幅提升。北京局抽取了5 家評估機構的5 個執業項目進行專項檢查;同時,完成會計部指定的1 家評估機構的全面檢查,並抽查了其2 個執業項目。此外,1 家評估機構被深圳專員辦全面檢查。

經統計,2016 年由證監會及各派出機構對北京轄區評估機構所採取的處罰情況如下:採取行政處罰2 次(涉及2 家機構、4 名評估師),下發警示函12 次(涉及6 家機構、16 名評估師),下發檢查意見書5 次。今年以來,已下發警示函5 次(涉及2 家機構、8 名評估師),檢查意見書4 次。另有2 家轄區評估機構被稽查立案,涉及2 個重組項目。

從去年的檢查來看,隨著資產評估機構監管工作的不斷深入,行業生態逐漸改善,整體執業質量得到一定提高。但仍然存在一些突出的共性問題,有些問題雖是老生長談,但是依然存在,仍然需要提醒。下面通報五個方面的突出問題。

(一)獨立性缺失,損害公信力

近年來,隨著併購重組市場的升溫,媒體對評估的關注度不斷提高,也出現不少質疑。究其原因,主要是獨立性缺失使然,質量在利益和生存面前低頭和失控。獨立性問題主要集中在兩個方面:

一方面評估機構及其從業人員未能堅持職業操守,以降低執業標準、迎合委託方不合理要求等方式來獲取業務,部分評估機構存在以預設評估值進行評估的情況。去年已經有一家機構因為該問題被行政處罰,希望大家引以為戒。

另一方面委託人把評估報告僅作為監管審批要件,背離其價值參考的作用。委託方僅為滿足監管要求而聘請評估機構,只關心價格,不關心質量,存在花錢買報告的現象,行業中也有低價接下家的情況,極大地損害了行業公信力。

(二)內部管理不規範,對分支機構缺乏統一管控

近年來,一些機構打著證券資格的名義,不斷引入團隊,增加分所,但缺乏管理,這也是造成行業執業質量參差不齊、行業發展裹足不前的重要原因之一。北京轄區35 家證券資格評估機構在全國共設立分支機構近200 家,但大部分機構在總分支機構管理上,未真正實現一體化管理,存在大鍋套小灶、各自為政的現象。主要表現在三個方面:

第一,總部對分支機構管理鬆散。合併、增設分所、吸收團隊,是目前評估機構做大規模的主要途徑,但部分機構合併後問題頻現,總部僅對分支機構收取管理費,對分支機構人事管理、業務收支和利潤分配等均無控制權,未實現實質統一。

第二,執業質量未有效控制。總分支機構未統一質量控制體系,尤其是新吸收合併的分支機構,問題更為突出;總部也未對分支機構執業進行定期檢查,存在較大執業風險。

第三,個別證券資格評估機構涉嫌“ 出借” 證券資格,允許非證券資格評估機構以其名義承接並執行證券業務,非證券類評估機構挂靠現象仍然存在。

(三)質控薄弱,執業質量有待提高

質量控制是一個老生常談的問題,每次監管會我們都會提及和強調,但檢查中我們發現,評估機構質控體係不完善、執行不到位的問題仍然非常普遍,無法實現對執業風險的有效控制和執業質量的嚴格把關;尤其是執業問題突出的評估機構,背後必然是質量控制的薄弱。質控的問題主要體現在以下三個方面:

一是質量控制執行不到位,質控复核流於形式。复核程序未能發現項目執行中的明顯紕漏,部分正式出具的報告存在前後不一、數據不准確等錯誤,甚至部分項目在出具報告之後才實施質量复核,質控复核“ 走形式” 現像明顯。

二是質控體系的監控考核評價制度不完善。部分評估機構未做到定期開展執業質量檢查,有的檢查後未對發現的問題採取適當的補救措施和懲戒措施,未對內部執業質量檢查的整改情況進行有效監督。

三是質控人員配備不足。根據我局2016 年的調研情況,轄區有一半的評估機構配備的專職質控人員不足5 人,有的甚至僅配備2 名專職質控審核人員。個別大型評估機構,專職負責三級審核的人員,人均每年要審核200 - 300 份報告,复核質量難以保障。整體來看,行業質控人員配備與業務量不成正比,折射出評估機構在強調市場、強調收益的同時,對質量控制重視度的嚴重不足。

(四)項目執業存在的問題仍很突出,評估方法的適當性成為重要因素

從去年檢查及處罰情況來看,項目執業過程中存在的共性及突出的問題有以下四個方面。

一是收益預測依據不充分。這是最普遍的問題,絕大部分被檢查的、使用收益法評估的項目都有這個問題。收益預測是收益法評估的核心,但從檢查情況來看,評估師對企業提供的收益預測普遍缺乏分析,收集的資料少、相關性差,難以支撐評估結論。雖然具體的問題因項目不同而存在差異,但總結起來主要是以下六點:

第一,缺乏對企業收益的歷史情況分析或分析過於簡單,對歷史年度非經常性損益項目沒有進行合理調整,未將一次性、偶發性、以後年度不再發生的收入及成本費用進行剔除,導致未能對企業的正常盈利能力進行合理判斷。

第二,生產及銷售規模的預測未考慮企業新增產能的可實現性,產能的增加沒有合理的依據。對於新增業務的評估假設存在不合理的情況。

第三,未結合內、外部因素進行行業分析,未能合理判斷和分析企業所處行業的發展前景、企業在行業及市場中的地位、企業主要競爭對手、企業的競爭優勢及劣勢。

第四,宏觀分析和行業分析過於籠統,缺乏邏輯,收益預測甚至與行業分析中的發展趨勢相反。有些企業對未來預測過於樂觀,未來預測情況與企業目前實際經營情況差異較大,且沒有合理解釋。

第五,產品價格預測不合理,對於存在明顯週期性波動的企業,未充分考慮市場需求和價格的變動趨勢,採用波峰價格和銷量、波谷成本費用等指標來預測,預測結果過於樂觀。

第六,成本預測與收入預測不匹配,導致收益預測中只見收入長、不見成本升。成本預測時未考慮成本要素價格的變動,導致成本低估。

二是評估程序未執行或執行不到位。評估準則要求,評估師應當通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查等方式進行調查,獲取評估業務需要的基礎資料,了解評估對象現狀,關注評估對像法律權屬。但檢查中經常發現一些必要的、對評估結果有重大影響的評估程序沒有執行或執行不到位,如未履行必要的現場調查程序、對於權屬文件未充分履行查驗程序、未充分獲得評估對象相關資料等。另外現金的盤點、銀行存款及往來款的函證、訪談記錄也是特別容易被評估師忽視的程序,在去年的行政處罰案例中也存在這類問題。此外,利用專家工作的,未對專家工作進行有效分析和判斷,未充分考慮其可靠性,直接引用相關報告。

三是未關注影響評估結論的重大事項,尤其是在評估基準日至評估報告日期間的重大期後事項,導致評估結果存在具有重要影響的實質性遺漏。去年2 單行政處罰的案例都存在這個問題,希望引起大家足夠的重視。

四是非經營性資產、負債和溢餘資產的確定不符合準則要求。準則要求,評估師應當與委託方和相關當事方進行溝通,了解企業資產配置和使用的情況,謹慎識別非經營性資產、負債和溢餘資產,並對其進行單獨分析和評估。檢查中發現,評估師往往忽視與委託方和相關當事方溝通的過程,缺少溝通記錄,同時也容易機械化地將其他應收款、在建工程、其他應付款視同為非經營性資產和負債。實際上,非經營性資產、負債和溢餘資產需要結合企業的實際經營和使用情況進行逐項分析和判斷,不能簡單地將其等同於某些會計科目的餘額。

(五)收益法高估值風險顯現,行業需要高度關注與反思

近年來,收益法評估在併購重組中得到廣泛使用。尤其是近三年,在監管機構放鬆管制的政策推動下,併購重組方式多元化顯現,審核流程加快,交易安排、資金支持、支付手段等方面的創新也提供了便利,使得併購重組項目量大幅增加。同時,被市場所追捧的標的多為輕資產業務,傳統的資產基礎法評估無法體現資產的全部價值,在客觀上也給收益法評估創造了發展條件。

從近年來重大資產重組項目的情況看,收益法評估的明顯特點就是評估增值率高、估值高,使得一些被收購資產被過度高估,在上市公司財務報表上形成巨額商譽。但是,當年被追捧的輕資產企業在這一輪經濟調整週期中普遍表現不佳。以電影行業為例,根據相關研究,過去10 年中國電影市場快速增長,平均每年增幅達到30% 左右,2015 年達到最高峰,增幅48% ,這種漲勢去年戛然而止。中國電影市場2016 年的總體票房規模為455 億元,較2015 年的441 億元增幅僅3.2% ,創10 年新低。不成熟的行業和不成熟的估值方式帶來了嚴重的後遺症。由於業績下滑,對賭條件無法完成,買賣雙方矛盾突顯,甚至對簿公堂。隨著三年對賭期的結束,相關的商譽減值風險正在暴露。當年高估值帶來的高商譽不得不面臨被大量計提減值的風險,每年的商譽減值正不斷地侵蝕上市公司的利潤。

從評估行業來看,經過這些年的執業實踐,收益法評估在上市公司財務報表和對賭方案中暴露出的問題越來越多。不管是上面提到的評估程序上的問題,還是高估值帶來的潛在風險,都值得行業去關注。最近不少案件就是因為交易後續問題開始出現,對賭條件無法實現,使得交易定價依據問題暴露,監管部門反過去追查當年評估師執業是否存在問題。評估師的執業風險隨著委託方風險的逐步暴露正不斷顯現。這一點希望引起大家足夠的重視。同時,行業也很有必要在此基礎上進行反思,認真地考慮一下收益法如何更好地適應我國資本市場的特殊環境,特別是一些參數的選取,如何更貼近實際地反映出經濟實質,而不是簡單地照搬照抄國外的計算模型。

三、2017 年轄區評估監管工作要求

針對前述問題,下面我對2017 年評估工作提出以下幾點要求:

(一)依法依規執業,提升行業服務水平

2016 年對於資產評估行業而言,是具有里程碑意義的一年,歷經十年、四次審議的《資產評估法》在去年7 月2 日通過,並自2016 年12 月1 日起施行。資產評估行業首部基本大法的落地,標誌著我國資產評估行業進入依法治理新時代,有利於資產評估行業的規範健康發展。對此,各機構應深入學習《資產評估法》,積極踐行,結合自身實際情況,盡快制定或修訂完善相關管理制度,不斷提升資產評估行業服務水平。

另外,財政部和中評協根據《資產評估法》,對整個資產評估準則體系進行了全面修訂,目前已完成徵求意見的收集,希望大家也儘早學習,並在準則正式推出後,積極組織相關從業人員的培訓工作,對相應工作底稿進行修訂,做好新舊準則的銜接工作,確保依法依規執業。

(二)堅守獨立性,提高行業公信力

供給側結構性改革的核心內容離不開價值管理,這也給資產評估行業帶來巨大的機遇,但在發展的同時,各評估機構應當不忘初心,堅守獨立性,提供客觀、公正的專業服務,保護投資者的利益,切實提高行業公信力。

一是相關從業人員應轉變經營理念,增強合法合規意識,不得隨意承諾,降低執業標準,迎合委託方不合理要求承攬及承做業務。管理層應採取充分的手段,切實保證獨立性理念傳達到每一個具體的執業人員身上,使得獨立性政策真正落地。

二是加強對評估師的職業道德教育及監督,確保在評估執業中遵守獨立性要求,杜絕以結果為導向,按照委託方事先預設的評估值刻意選擇評估方法、調節參數進行虛假評估。

三是要建立健全獨立性管理制度,採取切實有效措施提前預防和及時糾正評估人員違反獨立性的行為,防範利益衝突。例如做好評估人員及其直系親屬證券投資信息的登記審查工作、加強內部的檢查、發現問題進行嚴肅處理等,警示評估機構所有從業人員不要觸碰監管高壓線。

(三)加強分支機構管理,真正實現一體化

不管是從風險把控,還是自身發展而言,各位都應該認真反思自身的管理模式,加強分支機構管理,努力實現總分機構一體化。

一是切實落實總分機構一體化管理。應充分認識到分支機構執業質量對全所的重大影響,加大對分所執業質量的監督和管控力度,尤其是新合併或成立的分支機構,要注意把控分支機構的業務委派、人員配置、質量复核及報告簽發工作,保證分支機構執業標準和報告質量與總部統一。

二是切實保證分支機構“ 不失控” 。大家要從被處罰的案例中吸取教訓,加強分支機構,尤其是部分實力強、業務多、具有較強獨立性的分支機構的管理與控制,應形成總分機構統一有效的質量控制體系,降低分支機構執業風險。

三是嚴禁牌照“ 出借” ,杜絕資格挂靠現象。在過去的檢查中我局曾發現一家機構存在出借證券資格牌照的行為,相信這並不是行業個例,對於這種行為,我們是嚴格禁止和嚴厲打擊的,各位要引以為戒,不要存有僥倖心理。

(四)強化準則意識、底稿意識和質控意識,切實保證執業質量

前面提到了具體執業中存在的突出問題,希望各位在執業過程中避免出現,要做到評估方法選擇恰當、評估假設合理、收益預測有依據、折現率計算合理、重大期後事項不遺漏、報告披露充分完整等,同時應特別關注外部經濟環境改變給評估帶來的影響,如利率、匯率的變化對折現率的影響等。這裡不再贅述,主要強調三個意識:

一是準則意識。《資產評估法》中明確提出,評估機構及其評估專業人員開展業務應當遵守法律、行政法規和評估準則。在檢查和回訪的過程中,我們了解到行業裡不少機構對準則沒有予以足夠的重視,在執業過程中沒有嚴格按照準則執行,更多的是以過往經驗和行業慣例為依據,這也造成了行業中一些默認的違規做法。例如,在包括職業道德準則在內的多個準則中均明確提到,不得以預先設定的價值作為評估結論,但該問題仍然時有發生。所以在此特別強調執業要有準則意識,要以準則為執業標準。我們的檢查標準也是評估準則,所以各位不要抱著法不責眾的僥倖心理,檢查中發現的違反準則行為均會嚴格處理。

二是底稿意識。檢查中經常碰到評估師跟我們解釋,他做了哪些工作、執行了哪些程序,只是沒有形成相應底稿。在這里特別強調一下,我們的檢查是以你們的工作底稿為基準的,底稿中沒有記錄的我們不予承認。所以大家要重視底稿的製作和歸檔。

三是質控意識。要重視質量控制工作,完善質量复核流程,防止複核流於形式,配備足夠的複核人員,以保證复核效果,同時要加強复核記錄留痕工作。

(五)堅決抵制“ 接下家” 行為,淨化行業秩序

不少機構曾向我們反映過行業裡存在一些不顧風險、不求質量的“ 接下家” 行為,對於這種嚴重破壞行業競爭秩序的行為和不良風氣,我們的態度是堅決的,一旦發現有違法違規的現象,一定會嚴厲查處。同時,我們也更希望在座各位業界同行要有自律意識,堅守底線,主動報告,共同抵制。這樣才能淨化執業環境,提升行業地位和話語權。

(六)加強溝通交流,促進行業發展

近幾年,在大家的支持與配合下,我們與業界的交流明顯增加,在此真誠感謝轄區所有評估機構對我們工作的支持,特別是對我們各業務條線檢查中給予的人員支持。此外,通過積極走訪轄區評估機構、參與機構內部培訓、邀請專家來我局授課等方式,與行業學習互動,也提升了我們監管人員專業水平,在此感謝各位業界專家的無私分享。

在去年的基礎上,今年我局將重點推進四方面工作,希望大家能一如既往地繼續積極配合和支持。

第一,開展行業調研。一是關於收益法的執業規範。針對收益法評估執業質量不高的普遍現象,我們擬通過調研,推動行業形成基本共識,規範收益法的使用。二是關於重大資產重組中估值報告的調研。不少評估機構向我們反映過重大資產重組中估值報告的監管空白問題,我們也希望藉此次調研進行全面摸底,了解具體的情況。三是關於中介機構的責任劃分。在依法全面從嚴監管的理念下,一個違法違規事項所涉及的包括評估機構在內的所有中介機構都會受到嚴格查處,但各個機構之間如何進行責任認定,需要我們進一步探索。這些調研項目都需要藉助轄區評估機構的專業力量,在此也請各位屆時能積極參加調研座談,盡可能的為我們提供相關資料,積極建言獻策。

第二,開展行業培訓。去年北京局首次聯合北評協開展行業專題培訓,取得良好效果。今年我們與北評協將繼續合作召開培訓會,希望各機構踴躍參加。同時為提高培訓的針對性和實用性,我們會提前徵求大家的培訓需求,大家可充分反映對行業培訓的意見和建議,也歡迎大家積極貢獻師資力量,推動行業共同提高。

第三,關於信息報備問題。會計監管信息系統已經啟用,對於項目信息應做到隨做隨報,我們每年都會組織監管人員審閱上一年度的評估報告和說明,並從中抽取項目進行檢查。所以希望各位在系統中及時完成項目信息的報備,對於報備不及時、不完整的,我們會在後續監管中予以重點關注。

第四,繼續開展轄區資產評估機構的走訪工作。通過走訪加大互動力度,深入了解一線行業動態,認真聽取大家對資本市場和我們監管工作的意見和建議,促進我們完善監管工作,提高監管敏銳性,為下一步監管工作找准著力點。走訪中也歡迎大家及時反映問題,共同探討,提前化解風險。

【房產關注】

2017 年5 月份70 個大中城市住宅銷售價格變動情況

(來源:國家統計局;中國不動產登記與估價)

附註

1 、現行《住宅銷售價格統計調查方案》自2011 年1 月起開始實施。

2 、調查範圍。住宅銷售價格的調查範圍為70 個大中城市的市轄區,不包括縣。

3 、調查方法。70 個大中城市的新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接採用當地房地產管理部門的網簽數據。二手住宅銷售價格調查為非全面調查,採用重點調查和典型調查相結合的方法,按照房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地採價相結合的方式收集基礎數據。

4 、新建住宅含保障性住房;新建商品住宅不含保障性住房。

5 、價格指數的計算方法詳見中國統計信息網《住宅銷售價格統計調查方案》。

6 、表格中若含“——” ,表示本月無成交記錄。

【權威解讀】

中國大陸房產無土地證,不動產統一登記怎麼辦理?

(來源:土地觀察)

案情

法院拍賣處置某單位名下一套辦公用房,要求不動產登記機構協助執行房屋過戶手續,但是這套房只辦理了房屋所有權證沒有辦理土地手續,沒有國有土地使用證,而且涉案土地為劃撥使用。也就是說本案中法院處置房屋涉及的不動產權利不完整,未辦理土地手續,土地使用權尚不屬於當事人自有財產。對此,不動產機構該咋協助法院執行房屋過戶手續?

評析

對於這個問題,有人認為,登記機構不需要核查其產權來源情況,包括土地權屬情況,核發只記載房屋權利的不動產證即可。但是筆者認為,對於缺少土地手續的房屋,不動產登記應堅持“ 房地一體” 原則,補辦用地手續並交納土地出讓金後,核發土地及房屋權利完整的不動產權證。

因為根據《國家土地管理局關於人民法院裁定轉移土地使用權問題對最高人民法院經〔1997 〕18 號函的複函》規定,對通過劃撥方式取得的土地使用權,由於不屬於當事人的自有財產,不能作為當事人財產進行裁定。但在裁定轉移地上建築物、附著物涉及有關土地使用權時,在與當地土地管理部門取得一致意見後,可裁定隨地上物同時轉移。

本案中,法院應向國土部門及人民政府徵詢處置程序及意見,在取得國土資源部門一致意見後,參照司法處置涉案劃撥土地使用權的程序處理。

根據《協議出讓國有土地使用權規範》,法院提供規劃管理部門對涉案土地的規劃意見和涉案土地權屬證明等相關材料,向國土部門提出處置申請。

國土部門進行審查後決定受理的,對符合要求的地塊組織地價評估,確定應繳納的土地出讓價款,擬定劃撥土地使用權處置方案報有批准權的縣級以上人民政府審批。經批准同意處置劃撥土地使用權的,將相關處理意見函告法院。

法院在土地有形市場等場所組織公開交易處置,確定受讓人和成交價款。

達成交易後,法院向國土部門送達司法裁定書及協助執行通知書,受讓方持執行裁定書、原國有土地使用證、劃撥土地使用權准予轉讓通知書、受讓方的身份證明材料等,向國土部門申請辦理出讓手續。

此後,國土部門應與受讓人簽訂國有土地使用權出讓合同,按規定辦理供地手續。待受讓方繳清出讓價款後,再按規定辦理不動產登記手續。

【獨家揭祕】

中國大陸這24 種類型用地不需要繳納土地使用稅!

(來源:評估師資訊)

文: 昌堯講稅/ 馬昌堯

業務一:農產品批發市場、農貿市場使用土地

對專門經營農產品的農產品批發市場、農貿市場使用( 包括自有和承租,下同) 的房產、土地,暫免徵收房產稅和城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產、土地,按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定徵免房產稅和城鎮土地使用稅。

業務二:改造安置住房建設用土地

在商品住房等開發項目中配套建造安置住房的,依據政府部門出具的相關材料、房屋徵收( 拆遷) 補償協議或棚戶區改造合同( 協議) ,按改造安置住房建築面積佔總建築面積的比例免徵城鎮土地使用稅、印花稅。

業務三:物流企業自有的( 包括自用和出租) 大宗商品倉儲設施用地

對物流企業自有的( 包括自用和出租) 大宗商品倉儲設施用地,減按所屬土地等級適用稅額標準的50% 計徵城鎮土地使用稅。

業務四:用於天然林保護工程的土地

對長江上游、黃河中上游地區,東北、內蒙古等國有林區天然林二期工程實施企業和單位專門用於天然林保護工程的房產、土地免徵房產稅、城鎮土地使用稅。對上述企業和單位用於其他生產經營活動的房產、土地按規定徵收房產稅、城鎮土地使用稅。

業務五:公租房佔用土地

對公租房建設期間用地及公租房建成後佔地免徵城鎮土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房,依據政府部門出具的相關材料,可按公租房建築面積佔總建築面積的比例免徵建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

業務六:廉租住房、經濟適用住房佔用土地

對廉租住房、經濟適用住房建設用地以及廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對像出租的廉租住房用地,免徵城鎮土地使用稅。

業務七:個人出租住房

對個人出租住房,不區分用途,免徵城鎮土地使用稅。

業務八:核電站佔用土地

對核電站的核島、常規島、輔助廠房和通訊設施用地( 不包括地下線路用地) ,生活、辦公用地按規定徵收城鎮土地使用稅,其他用地免徵城鎮土地使用稅。

業務九:直接用於採摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地

在城鎮土地使用稅徵收範圍內經營採摘、觀光農業的單位和個人,其直接用於採摘、觀光的種植、養殖、飼養的土地,根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條中“ 直接用於農、林、牧、漁業的生產用地” 的規定,免徵城鎮土地使用稅。

業務十:填海整治的土地

按照《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條的規定,享受免繳土地使用稅5 ~10 年的填海整治的土地,是指納稅人經有關部門批准後自行填海整治的土地,不包括納稅人通過出讓、轉讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。

業務十一:非營利性科研機構自用土地

非營利性科研機構自用的房產、土地,免徵房產稅、城鎮土地使用稅。

業務十二:福利性、非營利性的老年服務機構佔用土地

對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構,暫免徵收企業所得稅,以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。

業務十三:非營利性醫療機構自用的土地

對非營利性醫療機構自用的房產、土地、車船,免徵房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅。

業務十四:營利性醫療機構自用的土地

對營利性醫療機構自其取得執業登記之日起,自用的房產、土地、車船免徵房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅。3 年免稅期滿後恢復徵稅

業務十五:疾病控制機構和婦幼保健機構自用的土地

對疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產、土地、車船,免徵房產稅、城鎮土地使用稅和車船使用稅。

業務十六:農林牧漁業用地和農民居住用地

對農林牧漁業用地和農民居住用房屋及土地,不徵收房產稅和土地使用稅。

業務十七:企業的採石場、排土場用地

對石灰廠、水泥廠、大理石廠、沙石廠等企業的採石場、排土場用地,炸藥庫的安全區用地以及採區運岩公路,可以比照我局( 89) 國稅地字第122 號《關於對礦山企業徵免土地使用稅問題的通知》予以免稅; 對上述企業的其他用地,應予徵稅。

業務十八:鹽灘、鹽礦的礦井用地

對鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地,暫免徵收土地使用稅。

業務十九:對港口的碼頭用地

對港口的碼頭( 即泊位,包括岸邊碼頭、伸入水中的浮碼頭、堤岸、堤壩、棧橋等) 用地,免徵土地使用稅。

業務二十:勞改單位用地

1 、對少年犯管教所的用地和由國家財政部門撥付事業經費的勞教單位自用的土地,免徵土地使用稅。

2 、對勞改單位及經費實行自收自支的勞教單位的工廠、農場等,凡屬於管教或生活用地,例如:辦公室、警衛室、職工宿舍、犯人宿舍、儲藏室、食堂、禮堂、圖書室、閱覽室、浴室、理髮室、醫務室等房屋、建築物用地及其周圍土地,均免徵土地使用稅;

3 、對監獄的用地,若主要用於關押犯人,只有極少部分用於生產經營的,可從寬掌握,免徵土地使用稅。

業務二十一:水利設施及其管護用地

對水利設施及其管護用地( 如水庫庫區、大壩、堤防、灌渠、泵站等用地) ,免徵土地使用稅;

業務二十二:城市公交站場道路客運站場用地

城市公交站場、道路客運站場、城市軌道交通系統運營用地,免徵城鎮土地使用稅。

業務二十三:其他免徵土地使用稅的土地

1 、國家機關、人民團體、軍隊自用的土地;

2 、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地;

3 、宗教寺廟、公園、名勝古蹟自用的土地;

4 、市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

5 、由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。

業務二十四:土地使用稅繳納有困難的

納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的,由省、自治區、直轄市稅務機關審核後,報國家稅務局批准。批准通過的可以減免。

部分政策依據

1 、財政部國家稅務總局《關於繼續實行農產品批發市場農貿市場房產稅城鎮土地使用稅優惠政策的通知》( 財稅〔2016 〕1 號);

2 、財政部國家稅務總局《關於棚戶區改造有關稅收政策的通知》( 財稅〔2013 〕101 號)

3 、財政部稅務總局《關於繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》( 財稅〔2017 〕33 號)

4 、財政部國家稅務總局《關於天然林保護工程( 二期) 實施企業和單位房產稅城鎮土地使用稅政策的通知》( 財稅[ 2011]90 號)

5 、財政部國家稅務總局關於支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知( 財稅〔2010 〕88 號)

6 、財政部國家稅務總局《關於核電站用地徵免城鎮土地使用稅的通知》( 財稅〔2007 〕124 號)

7 、財政部國家稅務總局《關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》( 財稅〔2006 〕186 號)

8 、財政部國家稅務總局《關於對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》( 財稅〔2000 〕97 號)

9 、財政部國家稅務總局《關於醫療衛生機構有關稅收政策的通知》( 財稅〔2000 〕42 號)

10 、國家稅務局《關於建材企業的採石場、排土場等用地徵免土地使用稅問題的批复》( 國稅函發〔1990 〕853 號)

11 、國家稅務局《關於對司法部所屬的勞改勞教單位徵免土地使用稅問題的規定》( 國稅地字〔1989 〕119 號)

12 、財政部國家稅務總局《關於城市公交站場道路客運站場城市軌道交通系統城鎮土地使用稅優惠政策的通知》( 財稅〔2016 〕16 號)

13 、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》( 中華人民共和國國務院令第483 號)

 
 
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