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2017-06-30
大華電子報(17/06/30)
 
 

【焦點】

本所所長張義權應陸委會之聘出任台商張老師迄今已逾十餘年,今年復蒙陸委會之聘出任台商張老師,繼續為廣大台商提供諮詢服務。

【房產政策】

以武漢~看城市土地集約發展階段的識別和策略

(來源:中國土地)

武漢市是全國重要的中心城市,目前處於工業化中後期向後工業化過渡以及城鎮化後期過渡階段,城市發展處於轉型關鍵期。因此,把握這一時期城市土地集約發展的趨勢和影響因素,準確判斷大城市土地節約集約利用發展的階段,有利於為武漢集約型城市的發展提供有效的策略。

城市土地集約發展的趨勢和影響因素

國內外城市土地集約發展的演變過程。通過對一些歐美城市土地集約發展的演變過程進行研究,特大城市土地集約利用的過程一般都經歷了蔓延粗放式擴張到多中心組團緊湊式發展再到存量用地更新再開發提升的發展過程。如日本東京在20 世紀50 年代就提出了副中心、衛星城的建設來促進首都功能疏解,在80 年代提出通過內部挖潛、舊城改造等措施來緩解城市擴張的步伐;美國芝加哥也經歷了郊區衛星城的用地快速擴張到用地增量減慢再到城市用地大體基本處於穩定的發展過程;上海、北京也分別在20 世紀90 年代提出了通過存量挖潛實現建設用地“ 零增長” 和“ 負增長” 。這種城市集約發展的模式帶來城市建設用地規模經歷了“ 緩慢增長— 加速增長— 低速增長— 基本穩定” 的變化軌跡,並在用地結構上經歷了“ 工業用地擴張- 居住用地擴張- 基礎設施用地擴張- 存量工業用地改造服務業用地增加” 的過程。

城市土地集約發展的影響因素。1 .用地規模適度。適度的用地規模和集聚發展可以有效的提高土地和空間利用效率,也可以防止城市蔓延式擴張帶來城市病問題。從國際上各大城市來看,控制城市用地規模是城市集約發展的必然。

2 .用地結構合理。科學配置土地資源是建設用地集約的重要表現之一,生產用地比例過高,生活、生態用地比例較低會導致區域整體產城融合水平不高。同時,從經濟學的角度來講,土地的多維度使用和一地多用即土地功能的綜合,可提升土地集聚效益,優化用地結構,促進用地的集約。目前深圳、上海等城市都在通過探索用地結構混合等方式,提高土地集聚利用效率。

3 .用地佈局優化。攤大餅式空間佈局帶來交通、生態、空城等諸多問題, 目前歐美、日本等許多發達國家都在提倡緊湊型的多中心組團式佈局,提高城市空間組織利用效率,形成整體有序的網絡狀結構,防止城市無節制的蔓延。

4 .用地空間節約。隨著人口的日益增長和城市的快速擴張,城市空間開始了向空中、地下發展的趨勢。如香港的“ 垂直向上” 發展、東京的地下空間複合利用等,合理的建築空間(容積率)可以有效節省土地利用空間,促進土地複合和立體高效利用。

5 .土地循環利用。為促進土地的集約節約,土地循環利用是重要的途徑之一,如通過打造“ 百年建築” 來提高土地永續利用能力,通過城市更新實現空間交替,減少外延擴張。

武漢市土地集約利用發展階段識別

建設用地規模處於快速增長階段。當前武漢市正處於工業化中後期階段,按照工業化階段與城市建設用地規模的關係,到2020 年後武漢市進入工業化後期,建設用地增速才將逐步放緩。近年來,武漢市雖然建設用地增長快速,但土地利用效益也得到迅速提高,2015 年全市建設用地地均GDP 超過574 萬元/ 公頃、建設用地地均固定資產投資達到331 萬元/ 公頃,分別是1996 年的8.44 倍和9.28 倍,年均增長幅度均超過13% 。

建設空間佈局處於中心城市向都市區擴展階段。武漢市建設用地空間分佈集中在都市發展區內20 公里的半徑範圍內,佔都市發展區建設用地面積的90% 以上。相比倫敦、紐約、東京、上海等國內外大都市,一般都經歷了中心城市—— 都市區—— 大都市區—— 城市群的發展階段,形成了較為齊全的4 個圈層,而武漢市目前城市空間擴展還處於中心城市向都市區擴展的發展階段。

建設用地結構處於以生產、生活為主的發展階段。受產業發展階段影響,武漢市建設用地結構仍然以生產、生活用地為主,工業用地規模占城市建設用地比例為20.55% ,居住用地規模佔比為25.36% ,交通設施用地佔比為10.67% ,公共設施用地佔比為9.80% ,綠地及廣場用地佔比為5.37% 。相比較紐約、倫敦等國際大都市而言(工業用地佔比低,公共綠地佔比高),武漢市建設用地結構仍處於生產、生活為主的發展階段。

武漢市土地集約利用發展策略

建設用地總規模減速增長。武漢市正在逼近建設用地減量增長時期,初步預測,2020 年前武漢市上一輪土地利用總體規劃確定的建設用地規模2020 平方公里基本能夠支撐全市發展需求;2020 年~2030 年,武漢市建設用地增速會逐步降到1% 左右。為實現建設用地減量增長,要促進存量建設用地挖潛,一是出台加強土地批徵供用統籌管理相關意見,加強對土地的批後監管力度,加快批而未用土地利用。二是出台城鎮低效用地再開發實施意見,促進存量建設用地二次、三次利用。三是出台人地掛鉤實施指導意見,大力實施新型城鎮化工程,嚴格控制農村建設用地比重。

建設用地空間多中心組團式拓展。武漢市當前建設用地攤大餅式擴張模式沒有得到有效抑制,亟須設置主城區的增長邊界以及主城與新城之間、各組團之間的隔離帶。這是抑制建設用地無限擴張、中心城區無序蔓延的重要生態基底和生態基礎設施。

建設用地結構混合使用。在促進武漢市多中心組團式空間形成的同時,要注重各組團文化娛樂、商業、服務業、工業、辦公及居住等功能的混合,減少不必要的鐘擺式交通,制定住房用地供應政策,引導人口合理分佈。

【房產聚焦】

淺議城鄉建設用地增減掛鉤投融資機制

(來源:中國土地)

暢通投融資渠道的相關探索

近年來, 山東省各地在破解資金投入、暢通融資渠道方面,進行了一些有益探索。

一是將掛鉤指標增值收益返還。

按照土地徵收、“招拍掛”等程序,政府將建新區確定給土地受讓人,並收取土地出讓價款,將土地出讓價款的增值部分返還給增減掛鉤項目區,用於舊村拆遷和新型社區、公共基礎設施建設。

該做法是目前增減掛鉤資金籌措的主要途徑。但在經濟發展新常態下,建設項目用地需求不足,增值收益返還乏力。此外,增減掛鉤收益多是一次性返還到增減掛鉤項目區,而農村未來的發展缺乏足夠的資金支持。

二是探索政府和社會資本的合作。

該做法採用政府和社會資本合作,社會資本與增減掛鉤項目融合,除解決資金難題外,還將新型社區規劃設計、工程施工等交給專業企業實施。這種方式將政府從資金籌措和工程建設中解脫出來,專心搞好土地利用規劃、項目監督監管和群眾工作。待項目完成後,產生的掛鉤指標按照合作協議約定的比例由政府和企業分配使用。

實踐中發現,增減掛鉤PPP 模式融資存在兩個主要問題:一是合作夥伴須有較強的資金實力和融資能力以及較強的責任感,而目前這類企業較少;二是合作風險和收益的不可預見性較高。

三是探索組建多方融資平台。該做法是指政府註冊資金成立國有控股公司,搭建增減掛鉤融資平台,並引入銀行資本和社會資本,通過“先存地、後變現”的方式運作。項目完成後,通過流轉節餘指標回籠資金。組建融資平台的優勢在吸引社會資本參與、解決資金籌措難問題的同時,又有了政府的參與和擔保。

這種模式比較安全、風險較小、便於操作,但受當前國家的政策限制較大。一是目前國家為了限制地方債務,對融資平台限制較多,融資難度很大;二是產生的節餘指標在流轉使用中仍有一定限制。

對投融資機制建設的相關建議

整合涉農建設資金,建立增減掛鉤項目政府引導基金。建議在增減掛鉤項目實施過程中,按照“渠道不亂、用途不變、集中投入、捆綁使用、各記其功”的原則,以增減掛鉤土地增值收益為主,將縣級行政區域內涉及農村新型社區建設的基礎設施、公益設施及農業農村、社會事業等方面的財政資金進行整合。市、縣級政府是增減掛鉤項目的實施主體,應探索按照政府引導、市場運作的原則,建立市、縣增減掛鉤項目政府引導基金。建議實行基金市場化運作、滾動發展、封閉運行,逐漸形成“市縣聯合”投融資機制,破解資金瓶頸。

改進PPP 模式融資機制。一是探索補充合作收益的有效實現形式。鼓勵合作雙方在符合法律規定條件下,探索對新社區建設開發、流轉復墾土地發展農業規模經營等收益作為合作收益的有效補充,擴大收益合作空間。也可在尊重農民意願的前提下,以文化廣場、街道冠名等方式,引導社會團體和工商資本參與相關掛鉤項目建設。二是建立風險防控機制,對投資企業和政府實行“ 雙管約束” 。一方面應對企業資金實力進行有效評估,防止資金中斷引起增減掛鉤項目爛尾;另一方面要與縣、鄉(鎮)政府簽訂增減掛鉤項目實施協議並明確政府主導地位,避免因政府換屆等因素影響增減掛鉤項目的進程。

探索和規范增減掛鉤指標融資辦法。根據《進一步運用增減掛鉤政策支持脫貧攻堅的通知》,允許省級扶貧開發工作重點縣可以將增減掛鉤節餘指標在省域內或市域內流轉使用。在流轉過程中,應不斷探索和規范增減掛鉤指標融資方法,有序推進增減掛鉤指標合理流轉使用。一是鼓勵商業、住宅等經營性用地盡量使用增減掛鉤指標,或者在安排建設項目時,探索增減掛鉤指標與年度計劃指標的配比使用。

二是流轉協商定價。考慮到增減掛鉤指標的成本和增值收益,政府應擬定縣域內增減掛鉤指標流轉指導價格。流轉雙方根據增減掛鉤指標流轉指導價格協商確定增減掛鉤指標流轉,避免價格過低或過高影響流轉市場行情。

【權威解讀】

綠色金融:有何挑戰?機遇何在?

(來源:金融讀書會;今日頭條“ 巴曙松” 專欄)

據《中國銀行家調查報告(2016 )》數據顯示,有超九成的受訪銀行家認為綠色金融在未來五年中可能成為銀行業務不可忽視的一部分。今年以來,隨著一系列相關文件的出台,綠色金融標準化工程正式開啟。那麼現在發展綠色金融存在哪些挑戰,又面臨哪些機遇呢?一、背景、機遇和挑戰

在全球氣候變暖的背景下,“ 低碳經濟” 、“ 低碳技術” 日益受到各國關注。在國際金融危機的複蘇過程中,以低碳經濟為主的發展方式成為主流,極大推動了全球經濟的回暖。

低碳經濟的實質是能源高效利用、清潔能源開發、追求綠色GDP ,是人類社會繼農業文明、工業文明之後的又一次重大進步。

作為最大的發展中國家,中國發展低碳經濟的機遇和挑戰並存。從長遠看,探索低碳發展之路不僅符合世界能源“ 低碳化” 的發展趨勢,而且也與我國轉變增長方式、調整產業結構、落實節能減排目標和實現可持續發展具有一致性。從近中期看,中國受到發展階段的製約,實現低碳轉型面臨經濟快速增長、國際貿易分工的低端定位、巨大的就業壓力、以煤為主的能源結構、技術水平相對落後,以及體制機制等方面的障礙。因此,中國正處於經濟增長機遇和低碳轉型的兩難選擇之中,我們必須既遵循經濟社會發展與氣候保護的一般規律,順應發展低碳經濟的潮流和趨勢。同時根據我國的基本國情和國家利益,尋找一條協調長期與短期利益、權衡各類政策目標的低碳發展路徑。

二、發展綠色金融的必要性

綠色金融是指金融業在投資行為上註重對生態環境的保護,對環境污染的治理,增強對環保產業發展和技術創新的支持,通過對自然生態資源的引導,促進經濟的可持續發展和生態的協調發展。據《中國銀行家調查報告(2016 )》數據顯示,有88.9% 的受訪銀行家認為當前開展綠色金融將對銀行經營產生正面影響,有97% 的受訪銀行家認為綠色金融在未來五年將成為銀行業務的重要組成部分。除了銀行家對發展綠色金融有著普遍認同,就目前我國低碳產業發展現狀來看,綠色金融同樣亟待發展。

首先,綠色金融可以為有大量資金需要的低碳經濟發展模式替工支持,與此同時低碳產業巨大的經濟效益可以產生充足的資金回流,實現企業和金融機構的雙贏;其次,在全球經濟走低碳經濟道路的背景下,綠色金融是發展的必然趨勢,銀行作為特殊的企業,要考慮經營風險和收益,環境風險已經越來越被金融企業所重視,不良的環境表現,會引起金融投資客戶的盈利能力下降,最終危及債務安全,增加客戶償還債務的風險;最後,金融業是現代經濟的核心,通過為環保產業提供融資服務,引導資金流向綠色產業,支持新技術、新發明研發,成果用於被污染環境的治理,改善生態環境,以促進經濟的可持續發展。

三、現狀以及存在的問題

2016 年為中國綠色金融的元年,3 月17 日發布的《“ 十三五” 規劃綱要》明確提出“ 建立綠色金融體系,發展綠色信貸、綠色債券,設立綠色發展基金” ,中國綠色金融體系的建設上升為國家戰略。8 月31 日,中國人民銀行、財政部、國家發展改革委、環境保護部、銀監會、證監會、保監會聯合印發《關於構建綠色金融體系的指導意見》,對“ 發展綠色金融” 這一頂層設計做出了指導。9 月4 日在杭州召開的G20 峰會上,中國首次把綠色金融議題引入議程,同時倡議設立綠色金融研究小組並提交了《G20 綠色金融綜合報告》,為推動全球經濟向綠色低碳轉型提供了詳實的理論依據和數據支持。

進入2017 年後,對於綠色金融的各項標準體系開始逐步建立,涉及綠色貸款、綠色債券等多個方面。如3 月2 日,證監會發布的《中國證監會關於支持綠色債券發展的指導意見》、3 月22 日中國銀行間市場交易商協會發布的《綠色債務融資工具業務指引》等。6 月8 日中國人民銀行、銀監會、證監會、保監會、國家標準委聯合發布了《金融業標準化體系建設發展規劃(2016 - 2020 年)》,其中“ 綠色金融標準化工程” 被列為重點工程。

目前我國綠色金融業務主要包含綠色證券、綠色信貸和綠色保險三方面。從發展現狀看,主要存在以下幾方面的問題:

第一,綠色證券政策的資本市場環境尚未成熟,環保核查和環境信息披露制度很不健全。首先,由於我國資本市場本身所具有的“ 新興加轉軌” 的雙重特徵,本身存在結構問題,使得市場功能的有效性發揮受到限制,導致資本市場弱有效,使得資本市場環境准入機制尚未成熟,對於綠色證券實施的有效性產生重大影響。其次,我們缺乏對公司上市前的環保檢查和上市後過程控制的環保監管體系,導致一些企業在成功融資後不兌現環保承諾。最後,資本市場的信息不對稱及其導致的道德風險和逆向選擇問題,導致環境信息披露的質和量都不能夠得到有效的保證。

第二,綠色信貸的標準不完善,機制體制不健全。一是綠色金融的行政管理體制沒有理順。二是企業內在激勵約束機制不足。三是信息溝通機制亟待完善。四是目前“ 綠色信貸” 的標準不夠細緻,缺少具體的綠色信貸指導目錄、環境風險評級標準等。商業銀行難以製定相關的監管措施及內部實施細則,降低了“ 綠色信貸” 措施的可操作性。五是銀行缺少專門的綠色信貸人員、機制和製度。

第三,綠色保險的法律法規相對缺乏,對道德風險行為的規避存在困難。首先,法律法規嚴重滯後,難以推出強制性環境污染責任保險。其次在綠色保險實施後容易出現道德風險,缺少相關的監督機制。

四、政策建議

第一,健全推進綠色金融的法律法規保障體系,為利用金融手段促進低碳經濟的發展提供保障。當前,我國在綠色金融方面的法律法規的製定和實施,相對於市場需求滯後,應根據經濟形式的變化,適時調整、完善、修訂相關的法律法規,為推進綠色金融的實施提供強有力的製度保障和法律支撐。

第二,完善環保和金融部門的信息溝通和共享機制。金融部門獲得及時和有效的企業環保信息,是綠色金融開展的前提。環保和金融部門應該明確分工,加強彼此間的合作和交流,加大相關人員的環保知識的培訓,通過信息平台和企業徵信系統等方式,規範信息共享程序,建立信息共享機制。政府要加強推進金融行政管理體制的創新,建立中央垂直管理為主的雙重領導模式,可以由環保總局牽頭成立高層次的協調機制,解決整合各方力量,實現綠色金融行政管理體制的創新。

第三,在綠色金融融資體系中引入環保因素,推進綠色金融實施有效的標準體系。具體來說,一是金融企業在開展其業務時候,必須把環境風險作為投資考察的重要目標,並進行項目的環境風險管理,利用國際上比較成熟的環保信貸準則,研究制定中國的綠色信貸指南。二是在金融機構信用考核評級中加入環保因素,建立科學的金融機構環境信用評級標準。三是研發上市公司的環境績效評估體系,並且定期發布中國上市公司環境績效指數及排名細則。四是製定綠色保險的相關製度,包括保險費用、賠付的程序等工作細則。

第四,設計並創立企業的環境會計製度。利用環境會計製度向政府環保監督部門和金融部門提供企業的環境會計信息,金融機構據此對企業的未來財務狀況的影響,對自己的綠色信貸策略作出判斷。

第五,加強國際的交流和合作,借鑒國際先進經驗。一是加強和世界銀行、國際金融公司、亞洲開發銀行等國際金融組織合作,在和這些國際金融組織在開展能效項目合作的同時,加大在碳市場、碳基金、氣候保險等方面的交流。二是加大和跨國銀行的合作,吸收跨國銀行在綠色金融產品和服務方面的先進經驗,發展中國自己的綠色金融。三是加強國際溫室氣體排放和交易領域的合作,參與清潔發展機制( CDM) ,積極吸取國際溫室氣體排放交易所取得的經驗,加快發展國內的溫室氣體排放交易市場。

第六,激勵加快綠色金融服務產品的創新和推出。創新綠色信貸、綠色債券、綠色基金等。支持綠色產業的發展,促進金融業業務結構的調整。

【房產關注】

不動產登記“ 通梗提速” ,但細節可別大意!

(來源:土地觀察)

http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/mVp5yR6ydOvjsftZp4cwuIGZo0AtBFCD7s9JIVuZVBlLRZTttD4AP9Azia9X5Wc45CicaeNrZc5SLTZiaKjApVZog/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/mVp5yR6ydOvjsftZp4cwuIGZo0AtBFCDxVpcfMn7u7EibkT7Ex7bcqRibNjd9I2aWIUxF6C0RhBAb7MA7a1Hqic3Q/640?wx_fmt=png&wxfrom=5&wx_lazy=1

不動產統一登記制度全面實施以來,湖北省鄂州市與大多數地區一樣,運行平穩,群眾享受到了改革的紅利。但是,隨著改革的不斷深入,“ 中梗阻” 問題逐漸凸顯,特別是部門銜接不暢等細節問題,使基層工作者感到一些困惑。

筆者結合工作實踐分析,認為首先要完善法律法規,從法律層面對影響部門銜接,造成部門相互推諉,甚至相互扯皮的條例、規範、意見、導則等進行修改和廢除。與此同時,應出台新的法律、法規,讓不動產登記程序盡量簡化、順暢,禁止相關政府和部門增設不動產登記違反法律法規的前置條件和收件資料。在此基礎之上,整合登記與交易窗口,統一不動產測量機構,實現信息交互共享。

目前,各地不動產登記機構與房屋交易機構只有少數地方是整合在一起的,大部分是分開設立的,而且各自收件。儘管這兩個機構分屬於兩個部門,要整合在一起非常困難,但依然有必要將房屋交易和登記窗口進行整合,採取“ 一窗式辦理” 的模式,推進登記與交易一體化,實現一個窗口收件,一套資料傳遞,合併辦公,簡化程序。同時,不動產登記信息平台與房產部門信息平台實現對接,在同一個網絡平台上辦理業務。將房屋交易與產權管理信息和不動產登記管理信息納入地方政府“ 智慧城市”“ 雲計算”“ 互聯網+ ” 等城市公共資源管理,利用既有網絡、技術和數據成果,實現交易、登記信息交互共享。

同時,須解決不動產測量標準不統一的難題。由於不動產登記原分屬多個部門,林業、房產、國土等部門都有測量機構,歸併國土資源部門後,相關法律法規對於不動產測量業務沒有明確歸到哪個具體部門。另外,由住建部、國家技術監督總局聯合頒發的《建築工程建築面積計算規範》和國家質量技術監督局頒布的《房產測量規範》計算口徑不完全相同,導致同一處房屋在規劃部門、不動產登記部門出現兩種測量結果。比如:在計算封閉陽台的問題上,規劃部門計算半面積;住建部門計算全面積,從而導致在認定建設單位是否存在超容積率的問題上出現分歧,以致不動產登記部門不知該如何處理。

對此,有的城市探索不動產測量均由社會中介機構承擔,有的城市則明確由國土一個部門負責。筆者認為,由專業的社會中介測量機構承擔,可以有效化解部門之間扯皮的問題。

還有一些地方政府和相關職能部門,把自己理應在審批環節中的費用徵收工作安排給不動產登記機構,如土地出讓金、人防費、房屋維修資金、城市基礎設施配套費等,相當於人為增加了不動產登記前置條件。這下可“ 苦” 了不動產登記機構。追繳吧,違反《物權法》《不動產登記暫行條例》中不能人為增加前置條件的要求。不追繳吧,地方政府認為不動產登記部門不作為,讓國有資產流失。為此,基層登記人員陷入兩難境地,也出現了大量投訴。這些問題亟待通過完善法律法規“ 職責法定” 來解決。

民間借貸辦理抵押登記,如何審查合法性?

(來源:土地觀察;浙江省杭州市國土資源局蕭山分局)

當前民間借貸申請辦理不動產抵押登記的業務越來越多,不少登記機構在實際工作中經常會遇到一些困惑和難題,如果處理不當很可能引發登記糾紛。那麼,登記機構在民間借貸辦理不動產抵押登記中如何防範和化解風險呢?

1法律風險

民間借貸是否可辦理抵押登記存在法律空白

目前,法律並無明文規定民間借貸可申請辦理不動產抵押登記,而相關的土地政策對涉及土地抵押登記的基礎法律關係為民間借貸持排斥或謹慎的態度。《國土資源部關於企業間土地使用權抵押有關問題的複函》明確規定,企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定,涉及需要金融監管部門批准的,應首先辦理批准手續。2012 年發布的《國土資源部關於規範土地登記的意見》明確規定,依據相關法律、法規規定,經中國銀行業監督管理委員會批准取得《金融許可證》的金融機構、經省級人民政府主管部門批准設立的小額貸款公司等可以作為放貸人申請土地抵押登記。目前,《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》及最高人民法院的其他司法解釋也沒有涉及民間借貸是否可以申請辦理不動產抵押登記,為實際進行辦理帶來不確定的因素。

民間借貸的法律形式五花八門

一般情況下,民間借貸大都缺少合同必備條款,甚至以藉據、收據、欠條等債權憑證以及其他能夠證明借貸關係存在的證據體現出來。《合同法》第一百九十七條對自然人之間民間借貸的法律形式不作要求,《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》也認可藉據、收據、欠款等債權憑證是民間借貸的主要形式。由於法律形式不完備,給申請辦理不動產抵押登記帶來困難。

同時,民間借貸基礎法律關係難認定。有相當一部分以藉據、收據、欠條等債權憑證為依據提起民間借貸訴訟時,被告一般以依據基礎法律關係提出抗辯或者反訴,並提供證據證明債權糾紛非民間借貸行為引起的。人民法院在審理中依據查明的案件事實按照基礎法律關係進行確認。

對上述出現的問題,按照登記機構職責及能力無法查明真正基礎法律關係。還有一種情況就是藉款人履行責任約定不明確。民間借貸發生糾紛突出表現在對利息的約定上,普遍存在藉貸雙方當事人沒有約定利息、利息約定超過年利率24% 、對前期借款本息結算後將利息計入後期借款本金並重新出具債權憑證、沒有明確逾期利息等問題。由於支付利息作為藉款人的主要義務,利息的高低直接影響抵押權優先受償的範圍。

民間借貸合同是否有效難認定

法律對違反《合同法》第五十二條、《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條的民間借貸合同效力予以否定。第十四條通過舉例式規定人民法院應當認定民間借貸合同無效的幾種情形:套取金融機構信貸資金又高利轉貸給借款人,且借款人事先知道或者應當知道的;以向其他企業借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉貸給借款人牟利,且借款人事先知道或者應當知道的;出借人事先知道或者應當知道借款人借款用於違法犯罪活動仍然提供借款的;違背社會公序良俗的;其他違反法律、行政法規效力性強制性規定的。對上述出現幾種情形,不動產登記機構沒有能力加以認定。

同時,對於出借人明顯不具備出借能力,貸款事實陳述不清或者陳述前後矛盾等虛假民間借貸,登記機構同樣難以認定。如果登記機構對民間借貸合同不加審查或因無力審查而全部予以登記,將使大量沒有效力的民間借貸得以確認,也將使登記機構綿連較大的法律風險。

2審查重點

審查民間借貸的法律形式問題

首先,民間借貸應當採取書面合同形式。雖然《合同法》第一百九十七條對民間借貸是否採取書面形式採用例外的規定,但申請不動產抵押登記的民間借貸應採取合同形式。由於民間借貸主合同通過從合同抵押合同來設定抵押權,從而保證合同目的能夠實現,因此依據民法原理,民間借貸及抵押合同均屬於要式合同。如果採用借據、收據、欠款等債權憑證的書面形式,就不能申請辦理不動產抵押登記。

其次,民間借貸合同條款應當完備。申請不動產抵押登記的民間借貸應當符合《合同法》第十二條的規定,一般包括以下條款:當事人的名稱或者姓名和住所;標的;數量;價款或者報酬;履行期限、地點和方式;違約責任;解決爭議的方法。同時,鑑於民間借貸的特殊性,當事人還應參照金融機構合同的示範文本訂立合同,對借款的種類、幣種、用途、數額、期限和還款等條款進行約定。

再次,合同履行內容必須明確具體。合同要明確約定一般民間借貸的生效條件和期限、借款支付方式,明確民間借貸的期內利息和逾期利息。

最後,自然人之間借貸合同必須有配偶簽字或蓋章。自然人之間的民間借貸的用途一般涉及家庭共同生產、生活所需,夫或妻理應作為藉貸主體,且設立的抵押物又涉及夫妻共同共有財產。因此,只要自然人配偶有民事行為能力,能夠獨立承擔民事責任就必須在民間借貸合同上簽字或蓋章。

審查民間借貸合同的合法性問題

民間借貸合同合法性問題是登記機構審查辦理不動產抵押登記最核心的問題。《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條規定了認定民間借貸合同無效的幾種情形:套取金融機構信貸資金又高利轉貸給借款人,且借款人事先知道或者應當知道的;以向其他企業借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉貸給借款人牟利,且借款人事先知道或者應當知道的;出借人事先知道或者應當知道借款人借款用於違法犯罪活動仍然提供借款的等情形。

在審查中,應重點掌握以下幾個方面:

一是審查出借人資金的來源。出借人資金是自有資金出借還是套取金融機構信貸資金又高利轉貸給借款人,或者是向其他企業借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉貸給借款人牟利等,登記機構審查時盡可能要求申請人提供銀行原始憑證。
二是審查民間借貸的用途。對法人之間、其他組織之間及其相互之間為生產、經營需要訂立的民間借貸合同。如法人或者其他組織在本單位內部通過借貸形式向職工籌集資金,用於本單位生產、經營應認定有效。對於借款人事先知道或者應當知道用於違法犯罪活動、違背社會公序良俗、其他違反法律、行政法規強制性規定,應認定合同無效。

三是審查民間借貸基礎法律關係。目前民間借貸存在著出借人明顯不具備出借能力、借款的事實和理由明顯不符合常理,借款人的配偶或合夥人、案外人的其他債權人提出有事實依據的異議,要審查其基礎法律關係和資金交付方式、款項流向等。

四是審查民間貸款利率的約定。民間借貸申請辦理不動產抵押登記,雙方約定的利率不能超過年利率24% 。對借款本金中預先扣除利息,應當將實際出借金額認定本金。既要約定借款內的利率也要約定逾期的利率,上述的情況都必須進行審查。

審查民間借貸抵押合同

審查財產是否可以設立抵押權。《不動產登記暫行條例實施細則》第六十五條明確規定建設用地使用權、建築物和其他土地附著物可以抵押,《物權法》第一百八十四條、《擔保法》第三十七條也規定財產不能設立抵押權範圍。同時,明確以建設用地使用權抵押,該土地上的建築物、構築物一併抵押;以建築物、構築物抵押的,該建築物、構築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押,因此審查設定抵押權的財產可以對號入座。

審查抵押合同的形式。《物權法》第一百八十五條規定,設立抵押權,當事人應當採取書面形式,雖然《不動產登記暫行條例實施細則》第六十六條規定可以單獨訂立書面合同,也可以是主債權合同中的抵押條款,但從民間借貸的特殊性來看,還是訂立單獨書面合同為宜。

審查抵押合同具體條款。抵押合同作為民事合同的一種,應符合民間合同的一般特徵與要求。因此,要明確被擔保債權的種類和數額,明確債務人履行債務的期限,明確抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、使用權歸屬,明確擔保範圍,具體包括借款、利息、違約金、損害賠償、實現抵押權的費用等。

【賞析建築】

法國建築師將一座老式村莊改造為

與自然環境完美融合的文化旅遊度假村

(來源:建築邦)

重慶,經濟紐帶“ 一路一帶” 之起點

法國建築師Jean - Pierre HEIM 和 Carolyn HEIM

將一座中國中部地區的

老式村莊改造為與自然環境完美融合的

文· 化· 旅· 遊· 度· 假· 村

設計背後的故事

2016 年10 月28 日,Jean - Pierre HEIM  建築設計事務所受中國奧特萊斯購物中心巨頭砂之船集團之邀,為其打造“ 中國絲綢之路” 項目。

鳥瞰圖

砂之船集團為國內著名奧特萊斯購物中心開發運營商,平安不動產及全球最大消費品投資公司,L Catterton Asia 都是其重要的戰略股東。砂之船集團是以奧特萊斯運營為核心業務的綜合性集團憑藉二十七年的國際商業經驗,秉承" 藝術、技術、品牌" 核心經營理念, 原創“ 現代商業+ 稀缺生態+ 地域文化” 的獨有藝術商業模式。

建築師Jean - Pierre (左)與SASSUER 董事長徐榮燦先生(右)

地處重慶市壁山的一座老式村莊,是徐榮燦董事長長大的地方,將被打造成一處有機養生度假村,一個有著竹林和梯田特色的農業保護區。蠶繭理念貫穿整個設計,蠶繭狀的纜車一路攀升至山頂……

環形建築群

項目位於壁山最佳位置,鄰近重慶。這是砂之船集團董事長徐榮燦小時候生活的山村。地理位置好似一個圓圈,在東、西、南、北四個方向,從一至八規劃出8個區域,其中分佈著不同風格的建築。圓圈是一個絕佳的詮釋,融入了鮮明的風水元素,亦喻意項目擁有一個美好開端。

項目靈感取自重慶絲綢製造行業中的絲線、蠶繭、桑樹及絲綢加工元素。這些元素也是項目主要設計方向。該項目具有多元性,包括象徵性規劃、象徵性設計、主要氣候特點、文化及生態特色。 

Jean - Pierre HEIM 的手稿

多媒體中心將被設計為一個巨大的蠶繭,象徵傳統與文化樞紐。纜車自下而上攀升至山頂。遊客乘坐纜車,可縱覽全景,欣賞迷人的自然風光。

多媒體中心室內的照明設計

溫泉

養生館

養生水療提供推拿療法。南面設有靜謐的禪室和瑜伽中心,俯瞰整個區域。

劇場

劇院是總體規劃之核心,可容納300 個座位;另行配備了一個多媒體中心,用於向遊客宣揚環保理念,亦可用於舉辦節日慶典或放映歷史影片。

服務式公寓

該處舊的學校將被改造成酒店配備20 間豪華套房和一家餐館,融合體現傳統文化與價值觀。

空中俯瞰

本案大量運用竹子結構,將一座老式的傳統結構建築改造成頗具現代設計風格的“ 綠色” 建築。配置花園及觀光露台,遊客可在此欣賞迤邐的景觀。

農家樂主題酒店

連通村莊和農舍的道路將被打造成兼具接待和綜合商業區功能的區域。遊客在此樂享購物、悠閒漫步或體驗農家風情。市場上售賣當地土特產品,如水果,蔬菜等。

SPA 養生館

私人別墅

遊客在溫泉中心可盡享戲水之趣。溫泉中心配備一家餐館,可鳥瞰游泳池、村莊和迷人的竹林風光。

鳥瞰圖

總規劃

平面圖

外立面

SASSEUR Nature Resort Village

砂之船自然度假村

一種全新的生活方式!

尊享迷人的別墅風光與

嘆為觀止的鄉村美景。

體驗傳統與現代的融合。

動感創意的建築充斥著

全球最新潮流設計,

兼具體現傳統建築環境之靈魂與精髓。

項目年代:2016

類型:生態旅遊度假村
項目進展:提案

業主:砂之船集團
建築師:Jean - Pierre HEIM, Carolyn HEIM
設計範圍:規劃、建築設計、室內設計
項目地址:重慶市壁山區
佔地面積:20 公頃

圖像版權: Jean - Pierre HEIM

 
 
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