回首頁聯絡我們訂閱電子報
大華不動產 大華不動產 大華不動產
 
 
 
 
 
 
 
 
訂閱電子報
姓名
電話
Email
讀取語言
驗證碼
 
好站連結
人才招募
 
回電子報列表
 
 
2017-07-07
大華電子報(17/07/07)
 
 

【焦點】

本所所長張義權2017.07.05應台灣金融研訓院及中華民國銀行公會之邀,在106年度銀行業核心人才進階課程講授(建築管理在房貸之應用)及(都市計畫管理在房貸之應用)等二門課程。

【房產政策】

中國大陸土地儲備專項債券:開正門、嚴監控

(內附《土地儲備專項債券知識》)

(來源:中國國土資源報)

有媒體報導,土地儲備專項債券的額度,已隨2017 年分地區地方政府專項債務限額下達給了地方政府。

土地儲備專項債券是政府性基金收入項目分類發行的第一個專項債券。財政部、國土資源部《地方政府土地儲備專項債券管理辦法( 試行) 》一經發布,就引來各方關注。按照現行規定,地方政府不得再向銀行舉借土地儲備貸款,為土地儲備舉借債務採取發行土地儲備專項債券的方式; 同時,地方政府不得將公益性資產、儲備土地註入融資平台公司,不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為平台償債資金來源。

大規模向銀行貸款的日子終結了,地方政府“ 經營” 城市的方式將發生怎樣的改變? 有債務,就有風險相伴。新“ 問世” 的土儲債,如何抵禦金融風險。

這些年,高企的地方政府債務會否引發系統性金融風險,即使總體風險可控,是否有局部問題,一直是熱議焦點; “ 地方債” 作為輿論熱詞,熱度居高不下。然而,如果咬文嚼字的話,地方政府本不應有債:2015 年《預算法》修訂前,我國的政府債券僅限於中央政府債券( 即“ 國債” ) ,除法律和國務院另有規定外,地方政府不得發行債券。

如此,2014 年年末15.4 萬億元地方政府負有償還責任的債務又是從何而來? 國際金融危機後,近10 年來整個社會都經歷了一個槓桿率不斷上升的過程,其中地方政府的各種顯性和隱性債務增長較為明顯。2014 年末的這一數字與2013 年6 月相比增長41.3% ,而2010 年底只有約6.7 萬億元。地方政府雖然不得開列赤字,但確需籌措資金,例如:地塊收儲階段需要政府出手“ 做熟生地” ,實現“ 五通一平”“ 七通一平” 等等。而繞道借債的辦法,就是成立實際由地方政府掌控的獨立法人公司,注入土地等資產作為抵押從銀行獲取貸款,此外它們還通過發行債券、信託產品乃至“ 建設— 移交( BT) ” 模式、城市發展基金等多種方式融資。

這類融資平台發行的城投債,曾被人們稱之為“ 準市政債” 。現在,地方政府與融資平台剝離,允許地方政府自行發債,被形像地稱之為“ 堵偏門”“ 開正門” 。

過去繞道“ 偏門” 舉債的弊病很多。有些地方依靠平台融資後,再將資金全部或部分轉移,挪作他用,平台的風險由此不斷累積; 部分城市出現了違規抵押土地融資的情況,例如給集體土地核發國有土地使用權證用於抵押融資; 未履行土地出讓、劃撥等供地程序,就向平台供地並登記等等。

夾纏不清的“ 準市政債” 走了,走“ 正門” 的專項債券來了。土儲債與原先的平台融資相比,最大的優勢在於其發行和使用嚴格對應到項目,在發債前就充分考慮了穩定的預期償債資金來源。相比此前平台先融資進行一級開發、土地出讓收入返還、支出收入不匹配的往來款模式,現金流清晰了,債權債務關係更為明確。

那麼,穩定的預期償債資金如何保障? 值得留意的是,土儲債的發行與償還主體是省級政府,市縣須通過省級政府發債並予以轉貸; 債券額度的確定,經由財政部、省級政府、國土資源部門多層審核。表面看,市縣獲取資金受的限制不少,中央對地方債的管控全面加強了,實質上,層層把關為的是在放開發債權限的同時,最大程度上避免基層地方政府債務無節制擴張。

原先,媒體總以“ 迷局”“ 迷霧” 為題談論融資平台的地方債。如今“ 迷霧” 散去,陽光下穩定的融資工具,將為地方政府的土地儲備提供的是長久可靠的資金來源。

土地儲備專項債券你知道多少?

定義

地方政府土地儲備專項債券是地方政府專項債券的一個品種,是指地方政府為土地儲備發行,以項目對應並納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入( 以下統稱“ 土地出讓收入” ) 償還的地方政府專項債券。

發行主體

省級政府( 省、自治區、直轄市政府) ,如下屬市縣政府確需發行土地儲備專項債券,仍由省級主體發行再轉貸給市縣政府。

發行與流通方式

採取市場化方式發行,在銀行間債券市場、證券交易所市場等交易場所發行和流通。

發行額度

財政部在國務院批准的限額內,確定年度全國土地儲備專項債券總額度;

省級政府額度應當在國務院批准的分地區專項債務限額內安排,由財政部下達各省級財政部門,抄送國土資源部;

額度不足或者不需使用的部分,由省級財政部門會同國土資源部門於每年8 月底前向財政部提出申請,

債券期限

原則上不超過5 年,根據項目週期、債務管理要求等因素提出建議報省級政府確定。

還款來源

土地儲備項目取得的土地出讓收入,應當按照該項目對應的土地儲備專項債券餘額統籌安排資金,專門用於償還到期債券本金,不得通過其他項目對應的土地出讓收入償還到期債券本金。

因儲備土地未能按計劃出讓、土地出讓收入暫時難以實現,不能償還到期債券本金時,可在專項債務限額內發行土地儲備專項債券周轉償還,項目收入實現後予以歸還。

【房產聚焦】

杭州: 新型產業發展下的用地政策創新

(來源:中國土地)

《產業用地政策實施工作指引》(以下簡稱《工作指引》)下發後,以往的“ 碎片化” 產業用地政策得到了整理、歸併或重申。《工作指引》從頂層設計層面,引導、督促、授權各級地方政府盡快出台實施細則,打通產業用地政策落實的“ 最後一公里” 。

杭州是包括新經濟、新產業、新業態、新模式在內的新型產業發展特色較為鮮明的城市,產業用地日益呈現包括研髮用途比例較高、不同用地類型之間相對混合和用地需求多元化等特徵。因此,杭州可以按照《工作指引》的框架設計,應對新型產業發展中遇到的新情況、新問題,主動對接產業用地新需求,優化土地供應結構,調整土地供應時序,保障產業發展相關項目及時落地,發揮土地利用政策創新,推動產業轉型升級的積極作用。

探索細化新型產業用地的專項政策

探索將包括雙創基地、科技孵化器和商貿企業集聚區在內的新業態項目單獨作為供地或成為混合用地項目的主體或主體功能。

探索雙創空間、新能源汽車充電、綠色能源、養老社區和文創產業在內的新型產業土地供應的前置條件。這類項目單體體量小,只得依附於土地產權人的項目建築空間,沒有專項類別土地供應方式,這種窘境需要改變,因此,要探索土地供應的前置條件,並且設立地役權。

探索完善過渡期政策,利用存量資產發展新型產業。在規劃條件、屬性用途和利用主體不變的情況下,既有符合產業發展生命週期的“ 低成本” 過渡期,又有過渡期屆滿的協議變更規劃條件和土地增值溢價分享的安排。

探索支持包括民宿產業、文創產業和金融產業在內的新型產業企業對於農村空閒宅基地資源利用的規範辦法。

打造新型產業發展的棲息之地

完善和加大包括養老產業、文創產業、物流產業、雙創平台和現代生態農業在內作為主體產業的園區平台或產業地產的土地優惠政策,積極依托特色小鎮建設推進新型產業發展。

鼓勵實業實體企業轉型成為園區運行主體的產業地產。新型產業範疇內的優質企業可把高新技術產業園區作為重要方向,建設這個特定行業作為主題或產業導向的園區或產業地產項目,找到並突破單純依靠物業銷售輸入解決資金循環的困境。

重視農村新型產業發展的用地需求。包括農村電商產業、民宿產業、農村休閒產業、農村養老產業和體驗農業,探索建立契合每個產業發展需要的土地利用模式。

完善新型產業用地的供地方式

完善國有土地租賃期限。在“ 先租後讓、租讓結合” 模式下,如果租賃期限過短,那麼國有土地租賃可能會成為一種“ 廉價” 的土地供應方式。因此,杭州試行“ 先租賃後出讓” 的彈性供地制度,規定了創新型產業用地“ 6+1 ” 的租賃期:第一階段供地採用租賃的方式,租賃期為6 年;通過達產驗收的,剩餘年限再一次性出讓給企業;未通過達產驗收的,給予最長1 年的延長期,通過驗收後才給予出讓剩餘年限,未通過達產驗收的則解除土地出讓( 租賃) 合同。

完善通過競爭方式確定項目投資主體與用地者的實施細節。要掃清PPP 項目、鐵路綜合開髮用地、歷史遺留損毀土地複墾並且用於旅遊項目用地的政策障礙,保障符合要求的項目投資人順利獲得項目用地使用權,實現“ 投資人+ 用地人” 的“ 兩招並一招”。

【房產關注】

上海新出讓地塊要求建成房屋“ 只租不售”

一線城市租售並舉漸成趨勢

(來源:土地觀察)

七月初,上海規土局網站發布了2 幅位於浦東新區張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告,地塊的土地用途都標註為“ 租賃住房” 。人民網記者註意到,這是上海公開土地市場上未曾出現過的新土地用途,公告要求所建物業嚴格按照“ 只租不售” 模式管理,僅用於出租,不得出售。

上海中原地產分析師盧文曦稱:“ 今年以來,政府有關租賃市場建設的會議開了不少,說明租賃市場重視程度相當高,出現全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。”

“ 此前,北京也出現過全部持有的住宅地塊。不同的是,北京是到了限定價格後比拼自持比例,結果開發商自己選擇全部持有,而上海直接規定必須持有,顯然這次上海又走在前列。” 盧文曦補充道。

目標租戶為“ 高端人才”

公告顯示,本地塊土地用途為租賃住房,所建物業嚴格按照“ 只租不售” 模式管理,僅用於出租,不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營,有關房屋套型、功能及運營管理等全生命週期管理要求。

根據目前公佈的出讓預合同顯示,該項目應優先為園區內各類創新創業人才提供居住配套服務,對園區重點科研單位、高校和重點企業引進的全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等重點高端人群給予重點保障。

除了出租人群有限制以外,房屋租金也有明確規定:租金水平應不高於市場同類房源租金水平,租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。

事實上,這次優先出讓的張江南區配套基地正是配合此前發布的《張江科學城建設規劃》,其稱,擬通過增加居住用地、新增住宅全部用作租賃住宅,以及提高研發、工業用地人才公寓、宿舍配套比例等,滿足科學城就業人口居住需求。同樣地,嘉定作為新興人才的聚居地,也承載著產業創新和轉移的使命。

除了吸引人才外,從土地市場來講,自持70 年對房企的資金和運營能力要求較高,也會有效降低溢價率,從而降低土地市場的熱度。

此外,在盧文曦看來,租售並舉是趨勢,但需要控制好所在區域內的比例。如果新增可售住宅不多,會造成區域內供求緊張格局,不僅新房價格有上漲壓力,而且基於可售房少,二手房也會成為稀缺資源,同樣面臨上漲壓力。

租售並舉漸成趨勢

在一線城市土地供應緊張的情況下,越來越多的一、二線城市加大租賃市場的培育,增加房源來緩解供需矛盾。

根據“ 十三五規劃” 相關工作部署,我國提出將加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,深化住房制度改革,優化住房供需結構,更好地保障“ 居者有其屋” 。

對於具備購房能力的城鎮居民,支持其通過住房市場購買商品住房;對於無能力購買住房的居民特別是非戶籍人口,支持其從市場上租房居住;對於難以承受房租、符合條件的困難家庭,政府予以公共租賃住房保障。

鑑於此,去年6 月3 日,國務院辦公廳正式發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,旨在規範住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。

其中,明確提出,改善租房市場有效供給,在支持和規範個人出租住房的同時,也將“ 發展住房租賃企業” ,提高租房房源的集中化、規模化、標準化水平。

在此背景下,北京率先開啟了“ 限房價、競地價、競自持” 土地出讓方式,並且由北京万科率先競得了首個全部自持的住宅地塊。隨後,部分熱點的二線城市也效法北京的土地出讓方式。

盧文曦認為,此次上海是在出讓文件中直接規定必須持有,這個做法尚屬於首次,也表示了租賃住房將成為日後發展的新方向。

【房產觀察】

不動產登記實質審查可以交給第三方?

(來源:土地觀察)

土地登記代理制度並非新生事物。近年來,大陸法系國家對於不動產登記的審查普遍由繁瑣的實質審查轉向簡潔的形式審查,即引入第三方民間機構對登記證明材料進行實質審查,而登記機關僅承擔物權變動公示階段的“ 窗口式審查” 。

世界各國和地區不動產登記制度各不相同,登記機關對登記證明材料有實質審查和形式審查之分。然而,無論哪種審查,登記機關在其中所擔負的責任都是有限的。土地登記代理制度將專業性、事務性審查工作從登記機關現有職能中剝離出來,交由可以獨立承擔民事法律責任的土地登記代理機構來承擔,就能解決登記機關人少事多、既定職能與法律責任不匹配的問題。

德國的經驗做法。

德國公證人自行承擔執業風險

為破解實質審查導致的耗時長、成本高等問題,德國登記機關開始實行形式審查,不再審查債權行為,而是審查物權行為。德國不動產物權變更必須經過公證人的公證才能生效。公證人對公證行為承擔無限責任,為防止破產,公證人必須參加強制的職業責任保險。

德國是典型的權利登記制國家。德國《民法典》規定,不動產物權的設立、移轉、變更和廢止須經登記而生效;不動產登記具有鮮明的國家公信力。無論不動產權利是否存在瑕疵,如果第三人基於對這種公信力的信任,依據不動產登記簿取得登記的權利,那麼他取得的權利就應當得到充分保護。可見,德國的不動產權利依登記而生效,登記結果僅在登記簿記載,可供公開查詢,但不發給權利證書或登記證明。

1872 年以前,德國的不動產登記機關實行實質審查,登記官有權對引起物權變動的物權契約,以及作為原因的債權契約進行全面審查。由於登記官需要承擔因登記錯誤而造成的損害賠償,為避免登記錯誤,登記官時常過分地擴大審查範圍,從而導致登記耗時長、成本高,相關當事人的個人隱私也時常遭到侵犯。

1872 年《普魯士土地所有權取得法》的誕生,確立了物權契約獨立於債權契約而生效的無因性。土地所有權須經公證人的公證方能確立,登記機關僅對登記材料形式的合法性負有責任。該原則在1896 年制定的《德國民法典》及其他相關不動產法律中得以沿用,即登記機關不再實行實質審查主義,而是實行形式審查主義。也就是說,登記人員並不審查債權行為,而只審查物權行為。

在不動產登記中,只要登記申請人提供的資料符合土地登記條例中的相關規定,登記機關即將其納入登記。在登記前,登記機關只需審查不動產有無預備登記、當事人的申請及利害關係人是否同意登記,而無需審查申請人與相對人關於實體的法律關係。

通常情況下,與土地權利變更相關的合同不僅通常所涉金額巨大,而且關係當事人的根本利益。因此,德國《民法典》規定,不動產物權變更必須經過公證人的公證才能生效,即合同當事人有義務在訂立合同時由公證人進行公證筆錄,若違反該義務則簽訂的合同為無效合同。這類合同需要相關的公證人制度予以保障,主要作用是對在不動產轉讓中買賣雙方的物權合意作出公證,主要法律依據有《德國民法典》《不動產登記法》《公證人法》等。

德國《不動產登記法》規定,下列與不動產物權相關的登記其當事人的合意必須經公證人公證或認證,如不動產轉讓的債券契約、地役權和限制人役權、物上用益權、不動產先買權、土地負擔、抵押權、土地債務、預告登記等。而公證人的工作主要包含:查明登記簿、草擬合同、合同公證、報稅、通告交易價格、預告登記及監督價款支付等。當事人若希望在登記完成前快速完成土地移交,則公證人可根據“ 合理保證利益” 的需要將買賣價款放入公證人託管賬戶中進行託管。

根據德國《聯邦公證法》和《聯邦公證人法》,公證人屬於自由職業,但其執業由國家授權。公證人設置由州司法部門按居民人數比例設置。公證人資格的取得十分嚴格,須通過兩次國家法律考試並在公證人事務所實習3 年,方可申請公證人;再通過一次國家專門考試,方可被任命為公證人。

公證人以個人名義獨立開業,對公證行為承擔無限責任。為防止破產,公證人必須參加強制的職業責任保險,此外公證人公會還提供補充保險,各地公證人協會也會建立聯邦信譽基金。同時,公證人行業實行行業自律。公證人需加入所在州的公證人公會。州公證人公會還會推舉代表組成聯邦公證人公會,負責與聯邦政府溝通事宜。

【名人論房產】

朱鎔基之子:房子為什麼會這麼貴?純粹……

(來源:房產頭條;鳳凰財經)

6 月18 日,“ 第三屆青島· 中國財富論壇” 在山東召開。金融專業人士朱雲來在“ 金融回歸實體經濟” 分論壇上談了實體經濟與虛擬經濟、貨幣、房地產等諸多問題。

談到所謂的脫實向虛或者脫虛返實,朱雲來表示,經濟問題的本質不是虛實的問題,本質問題是貨幣擴張過大,不斷擴大投資範圍,擴大貨幣供應,是由這些東西引起的。

他指出,看看過去這些年發展的方式,除了印錢的幅度越來越大,其它的方式基本沒有改變。他表示,這樣的經濟狀況下,需要一個審慎的重新的審查和考慮,來調整經濟的發展方式。

他表示,市場經濟的基本規律,實業就是要應該賺錢。但為什麼你認為好的某個領域的實業的利潤這麼低?這恰恰說明它實際是過剩的,肯定是因為過剩了,才會不賺錢。但他也指出金融很賺錢也不一定對,金融賺錢正因為印了這麼多的錢,他們在分錢的過程中當然賺錢。

在回答觀眾提問“ 房地產行業屬不屬於實體經濟” 問題時,朱雲來承認,房地產是一個非常有意思的東西,“ 你說還有什麼東西,能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟?你覺得它是實體經濟。你別笑,太早了,這個房子都是拿錢堆出來的,一切都是跟錢相關的,你說它是虛的,是不是也跟這個都很相關的?就所謂的金融,哪個房地產商不要金融來支持? ”

他還提到房子為什麼會這麼貴?他指出,純粹是因為金融,所謂的脫實向虛的虛,貨幣存量160 萬億,因為這個數不斷提升,所以房價一定會跟著漲,因為這叫資產價格通脹,因此這個房價,就越來越高。

他指出,問題是這麼高的房價,真正需要住房的大多數的人的收入,平均收入又這麼低,30 年結餘才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟裡面扭曲了。

至於怎麼看未來的房價?朱雲來表示,短期的人看不清長期的結果,所以大家會有習慣性的預期,覺得房子總是在漲價的,因為你覺得房子在漲價,所以每個人以前都買房子,因為大家都去買房子,所以都去買,就強化了房子的自我預期。

最終意識到,即便挺有錢買得起房子,你買了這個房子,其實將來賣不出去,因為你真正需要的大眾,他的那個基礎收入沒到,他不可能買,他確實想買,但是不可能買,最終你時間長了發現,這個房子你買了也沒有意義,最終還有很多的利息的消耗,維修的消耗,各種消耗,這樣你資產持有不增值,最終可能就被迫放棄,把它賣掉,那時候價格會下來。

會調整到多少?朱雲來認為,“ 像剛才賈(康)先生說,不知道價格怎麼調整,我說是的,那時候調整到絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢,更高的我出不來,除非搶錢去。 ”

以下為朱雲來發言實錄:

朱雲來:你剛才講的這個金融的話題,確實是大家總是爭論來爭論去。其實我覺得這恐怕更多應該還是來談經濟整體發展的方向。所謂脫實向虛,其實脫虛返實也好,經濟問題本質不是虛實的問題,本質問題是貨幣擴張過大,不斷擴大投資範圍,擴大貨幣供應,是由這些東西引起的。

因為實體,其實從投資賺錢的角度來講,我想投資人是不會管虛和實的,你只要賺錢,他一定投,你不賺錢,你再說實體經濟,他也沒法投。所以我覺得本質問題,是經濟發展本身是否良性,是否貨幣供應總體過大,跟現有的經濟和在現有經濟中能夠找到的發展機會。

因為投資總是高,大量投資,投資多了,不一定長遠對經濟一定是好事。但是因為在投資有債務支撐所造成的,債務太多了,早晚恐怕有問題。我先簡單說這些。

主持人:非常感謝。就像我剛才所說的,金融和實體經濟確實是非常寬的話題,大家也可以聽到,其實六位專家是從他們不同的角度,來談他們對這個話題的認識。所以每個人其實他們都是專注了某一個方向。我就想先向幾位專家提幾個問題。

第一個問題,還是請第一個發言嘉賓,朱雲來回答一下,我記得之前有一次吃飯的時候,你就提到了中國債務比例發展非常快,大概三四年前你就提出了,我記得特別清楚,在一次小型聚會上。剛才你的主要發言又基本上還是集中在貨幣方面的擴張,你也提到了脫虛向實的問題,不管虛擬經濟還是實體經濟,投資就是要賺錢。

近年來,對整個金融監管還是越來越嚴了,其實很多即使投資想賺錢也不敢做了,由於監管方面的要求。回到這個話題,如何能夠既刺激投資金融機構的積極性,同時又讓他們能夠遵守各方面的監管,他們的規定,同時又能夠服務經濟實體,這本身是非常非常矛盾的。

尤其在中國,這個投資還是導向於宏觀的政策。你要是完全靠投資賺錢,長期的這種理論來說,往往可能會最後導致自己的夭折,我這種話說的對不對?你來評論一下。

朱雲來:我想講講我的幾點基本理解:

首先,你要深刻理解什麼是市場經濟,如果市場經濟是參與的市場主體根據每個主體經濟利益的計算,決定這個東西做還是不做,這個本身已經自然形成了經濟。

你現在說每一個參與的主體,也會根據他自己的計算,遵守規則,就是跟規則應該是沒有直接的關係,你平常原來已經形成一套規則,按照這個規則。如果不按照這個規則,本來就應該做某種解決的,或者你規則錯了,你把規則改了,或者必須應該遵守的規則,才使公眾利益最大化。

因此你必須讓他遵守這個規則。這個跟規則沒有關係,可能在實際生活當中,可能更希望快點發展經濟,因此很容易講形成一些項目去投,通過這些項目擴張貸款,擴張貸款之後實際不賺錢,很多人不了解,在你貸款過程中,你創造了貨幣,這個貨幣即便是你為了這個項目做的這個錢.

你只要不收回這個貸款,這個錢通過經濟交易過程,投資一方把錢交給了提供的一方,提供的一方可能是提供一部分或者是中間的作用,又轉給下一個人,所以這個錢一直在裡面轉,越來越多,這個錢總是要逐利,總是要找機會。所以我們看到很多,不是說你可以脫實向虛,脫虛向實,不是這樣一個規律。

我們從宏觀經濟發展,從大的角度來看,這樣的背景下,我們的貸款規模是不是夠,是太大了,還是太小了?這是看機會,在早期發展階段,世界經濟進行調整,給中國很好的機會,你去投資建設出口的工廠。

現在世界此一時彼一時,已經又變了好多年,十年二十年了,情況變了,你怎麼做?

前面有住房的建設,在開始起到很好的作用,現在又是此一時彼一時。現在建房總量比十年前增加了可能兩三倍,這個數量大到一定程度的時候,它就是問題了。你現在再去做這種大量的地產投資,可能就有問題了。

所以我覺得可能是我們需要審慎考慮一下經濟的發展方式。我們一直在講發展要轉變方式,但事實上,我們過去看到的過去這些年發展的方式,其實基本沒變,除了這個錢印的幅度越來越大,其它的方式沒有改變。可能這樣的經濟狀況下,需要一個審慎的重新的審查和考慮,來調整經濟的發展方式。

主持人:謝謝,我總結一下云來說的,第一是金融一定要服務於實體經濟,而且錢,就是投資收益一定要是真正的實體賺來的收益,而不是用自己的錢賺一些高利貸也好,就不能不斷在錢中再加錢。

朱雲來:市場經濟,市場機制會決定這個錢,是錢多的問題,不是主體應該決定往哪兒去,比如合法的規定,這是原來都已經說的,你還能說做違法的嗎?

既然是非法的,原來有什麼法該怎麼管怎麼管,這沒有關係,在原有條件沒有變的情況下,為什麼覺得現在錢更多脫實向虛了?其實是因為錢更多了,過去也沒有這個錢,也不會往那裡去,不賺錢不會去的。

現在反過來說,有些投資者拿了錢,給應該投實體,回報才2% 、5% ,不准人家投金融,那個金融15% 、20% 的回報,怎麼能這樣呢?你是讚成市場經濟,還是不贊成呢?如果必須都安排錢投到哪裡去,不就變成計劃經濟了嗎?那就不用討論了。

提問:我想請教一下朱總,朱總對國際形勢比較了解,在現在可以看到的大的國家,在金融的監管,金融和實體經濟相互支持協調,相對比較好的,運行相對比較健康的國家或者大的經濟體,應該是哪幾個,有哪幾個,或者哪幾個經濟體運行的特點,監管的現狀值得我們好好研究學習和借鑒?謝謝。

朱雲來:這個問題有點大,這麼多涉及到國際的情況,各個國家的監管。其實我覺得總體來說,西方像美國、歐洲這些國家的經濟,發展得比較早,所以相對比較系統,但不是說沒有問題,但是我們自己的問題,我們可以有借鑒,但是真正中國的問題和這些國家的問題不太一樣,恐怕我們必須走自己的路,但是我覺得可能自己需要一個更為清晰的思維。

就是你到底面臨什麼樣的問題,你怎麼樣去解決它?應該在一個制度體系,原來我講一個可能過去,需要一些頂層設計,其實這個是對之前的一些實際的做法,就是各個部門,各自為戰,實際上都是根據自己的基礎的情況,從底下往下做起來的一些規則。

剛才賈先生也提到,一行三會這麼多的金融領域,相互之間是有相當的密切的聯繫,但是你又是分別去製定規則,甚至也是分別去執行。遇到很多問題,可能就很難協調。但是這些問題,恐怕我們需要把它系統來看。

但是你的基本規則是說什麼樣是一個合理的規則體系,什麼該管,什麼不該管,該管的也要講究怎麼個管法。要通過這些研究,形成一定的共識,要把它明確化。

我們習慣於把這些規則,今天出了一個什麼事,頭痛醫頭,腳痛醫腳,這些規則本身不細化。暫時解決這個問題,明天又引起另外一個問題,就看我們房屋調整政策,這三五年,這十年,改了多少回了。有用嗎?

每一次都改完了之後,又出來下面一個問題,農產品也是一樣,今天肉價漲了,就來個新政策,刺激肉生產,明天又跌得一塌糊塗,沒法做了,等開始做了,又開始漲了。這都是經濟的規律。

我們要學習什麼是市場經濟的基本規律,要根據這個市場規律來正確做,甚至有的時候我們覺得,這是中國的一種文化習慣,資本逐利,雖然大家現在多少能接受,但是實際感覺上還是有點鄙視。

後來我在想,逐利不是說不好,是必須的,國有企業不逐利,不掙錢,那就是對的嗎?它要逐利,因為這是全民所有財產,全民才能得到利益,這是最大的利益,它必須逐利,必須盈利。

所以其實盈利是沒有錯的,市場主體根據盈利的規則,就會做它經濟的判斷和選擇。不是突然一下,你認為這個領域,這個實業好,它的就要應該賺錢,其實為什麼你認為好的這個實業,它的利潤這麼低?就說明它實際是過剩的,你要聽從市場的道理,你肯定是因為過剩了,才會不賺錢。

那麼你金融賺錢,當然也不一定對,但是它的原因是什麼?正因為你印了這麼多的錢,他們在分錢的過程中,他當然賺錢。

所以這實際上是說,中國的發展,還是要真正把這些基本問題分析清楚,我們討論清楚,我們可能不能一下子做到位,這個可能很難,至少把這個問題抓到它的本質,放在系統裡面,所以我說需要一個系統設計,各種市場製度。

本來是有一個比較好的體系,原來我們在說,你在出台一個制度之前,要在系統內進行討論,後來做得好像越來越形式化了,一拍腦袋就定了,對體制要更為系統,這樣對發展更為良好。

提問: “ 您覺得房地產行業,屬於實體經濟嗎?”

朱雲來:我補充兩句,你這個問題我覺得提得非常好,其實正好也是我們今天討論所謂這個主題是實還是虛。

房地產是一個非常有意思的東西,你說房地產,你問的問題是實體經濟還是虛擬經濟,你說還有什麼東西,能夠比蓋房子添磚加瓦更實的實體經濟?你覺得它是實體經濟,你別笑,太早了,這個房子都是拿錢堆出來的,一切都是跟錢相關的,你說它是虛的,是不是也跟這個都很相關的,就所謂的金融,哪個房地產商不要金融來支持?

但是我覺得恰巧這個問題不在於實和虛,而在於你到底這個房子蓋了多少,蓋了有什麼用,到底能不能買得起這個房子?你看看現在房子蓋了這麼多。

其實根據國家統計局的年鑑,歷年統計你只要算算數就知道了,現在深圳住房總體面積已經夠支撐按人均30 平米這樣的標準來計算,已經能夠支撐10 億人,實際上我們的城市化率已經是比較誇張了,其實這裡面還有很多鄉鎮裡的,也都算進去了,也只有7 億人,你多了3 億。

你說這叫庫存嗎?是什麼庫存?是在開發商手裡還沒有賣出去的,賣出去的就不是庫存了嗎?或者更準確講,它是一種閒置,因為雖然被人買了,但是沒有被人住,他之所以買是為了將來賣,其實他仍然在這個市場。

所以我認為,總量本來已經很高了,算算價格,平均7 千元,而收入一年平均只有3 萬,平衡收支之後,剩下的大約一萬,一萬塊錢買一個一平米六七千,將近一萬的,現在可能更高,按照統計平均的概念來說,老百姓總共沒有這麼多錢能夠買得起這麼貴的房子。

房子為什麼會這麼貴呢?就因為你純粹的金融,所謂的脫實向虛的虛,貨幣存量160 萬億,因為這個數不斷提升,所以房價一定會跟著漲,因為這叫資產價格通脹,因此這個房價,就越來越高,問題是你這麼高的房價,真正需要住房的大多數的人的收入,平均收入又這麼低,30 年結餘才能夠買得起一個房子。所以這顯然是經濟裡面扭曲了。

短期的人看不清長期的結果,所以大家會有習慣性的預期,覺得房子總是在漲價的,因為你覺得房子在漲價,所以每個人以前都買房子,因為大家都去買房子,所以都去買,就強化了房子的自我預期。

最終意識到,即便挺有錢買得起房子,你買了這個房子,其實將來賣不出去,因為你真正需要的大眾,他的那個基礎收入沒到,他不可能買,他確實想買,但是不可能買,最終你時間長了發現,這個房子你買了也沒有意義,最終還有很多的利息的消耗,維修的消耗,各種消耗,這樣你資產持有不增值,最終可能就被迫放棄,把它賣掉,那時候價格會下來。

像剛才賈先生說,不知道價格怎麼調整,我說是的,那時候調整到絕大多數需要買房子的人兜里有多少錢,更高的我出不來,除非搶錢去。

所以要看到實和虛都在一起,說到底是一個經濟,沒有聽說我們把經濟學分成兩半,一半叫做實體經濟怎麼研究,一半虛擬經濟怎麼研究,不可能的,經濟學就是一個,確實實際上金融的過程,是說經濟裡面的一部分,但是確實是很重要的一部分,是把經濟裡面有一些贏餘轉移到有需求、有發展的地方去,去促進經濟的發展。

所以從這方面來講,對經濟促進作用很重要。所以現在我們看到,這些表象可能不是我們想的這麼簡單,問題更深層次,總體來講國家經濟有一個合理的增長的速度,合理的增長方式,這些不調整的話,長期發展,可能會越來越多的問題,所以現在我覺得應該是改革開放將近40 年了,也是應該是一個系統總結,修復,然後改變。

因為其實我們政策大眾方針其實早也定過,我認為是挺正確的,就是你要轉變發展方式,要升級,要繼續完善市場經濟的體制框架,讓市場起更重要的決定性作用。所以我覺得這也是很好的例子,而且其實某種意義上來說,我們的地產經濟,在整個經濟裡面,比重占得也是非常之大的,我們看了一下,大概從廣義一點的,包括所有的建築,佔了經濟至少是1/3 甚至更多。

所以應該說這個比重是比較大的,問題是比較重的。怎麼才能調整好,恐怕增長速度應該不是那麼重要,相比我們的增長質量,如果我們增長速度很高,但是增長的質量是不高的,甚至是可能有很多的引起長期的過剩和虧損的,那我們寧願首先關注的是增長質量,謝謝。

【賞析建築】

無錫萬達城發明了一種“ 合” 墅,

超多功能組合或將掀起中國房地產的設計革命!

(來源:房產頭條)

宜商宜住的別墅型商舖,通過創新設計和功能的優化,得房率244% ,集中了住宅和商業的雙重優勢,多功能、超贈送的創新讓人眼前一亮—— 這就是萬達城合墅 !

NO. 1 |壹

2 層變5 層, 110 ㎡變268 ㎡甚至更大的魔術

商墅的原始格局是地面2 層加地下1 層,經過改造後,地面可以變成3 層,外加地下1 層和屋頂露台的改造,即可實現2 層變5 層的空間重組,總體贈送面積158 ㎡,得房率高達244% 。

▲ 改造前

▲ 改造後

NO. 2 |貳

帶前庭後院的商舖,更像別墅

商墅區別於其他商舖的最大特點是,加入了前庭後院的設計,賦予產品更多別墅屬性,贈送的約14 ㎡實用前庭和18 ㎡寬闊後院,可打造成露天茶室,陽光房等專屬空間。

NO. 3 |叁

地下約86 ㎡空間,同享雙車位和影音娛樂室

傳統的商舖通常不帶地庫,而商墅則突破常規,面積約86 ㎡的全贈送地下空間,除去雙車位後,剩餘約56 ㎡多功能空間可以改造成1 - 2 個私人空間,可用作家庭KTV 、棋牌室、健身室等。

NO. 4 |肆

上下5 個露台,多送30 ㎡觀景小院

除一層前庭後院外,二層客臥,三層主臥和次臥均有超大露台,可做高爾夫推桿、空中茶室、陽光書房等休閒空間;也可直接與室內打通,為經營場所額外附贈約30 ㎡使用空間。

NO. 5 |伍

雙天井配置,全屋採光+ 35 ㎡贈送空間

雙天井設計,在0.618 黃金分割線上設置地面和地下兩個採光天井,四周用玻璃隔斷,充分保證室內採光需求;同時也可將天井進行改造,額外獲得35 ㎡贈送空間,這部分面積可以做成私人衣帽間或休息間,豐富使用功能。

江南的人居如同太湖石的天然雅性,講究的是“ 透、瘦、漏、皺”。商墅的花園、露台、多功能空間,正是符合了地域情感。

在雪浪山下,長廣溪畔,品味春之芽、夏之花、秋之果、冬之雪,一杯淡茶,一本好書,裊裊盤香,端坐小沙發上一品香茗,別有一番味道,這才是真正的江南名仕的私家合墅。

 
 
© 2011 Y.C.R.E All Rights Reserved. 台灣大華不動產估價師聯合事務所 版權所有 |今日瀏覽人次: 123 |總瀏覽人次:281632
地址:106台北市大安區大安路一段249號4樓 電話:02-2700-2468 傳真:02-2704-6426 |網頁設計