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2017-07-14
大華電子報(17/07/14)
 
 

【焦點】

本所所長張義權2017.07.14接受東森電視財經台記者楊韻庭小姐及李昂立先生專訪,探討都市更新容積獎勵相關議題。

【房產政策】

原國土部領導怒起發言,土地管理法修正案需要大改!

(來源:財新)

國土資源部離休幹部、中國老科協國土資源分會土地與環境專業委員會主任鄭振源對《土地管理法(修正案)》(徵求意見稿)進言,他親自撰寫長文,對此次修法中的部分條文表示不滿,他認為徵求意見稿還在堅持現行的土地用途管制制度,將會繼續抬高房價,導致官商勾結,土地貪腐不斷,土地制度的根本問題將得不到改善。

盼望已久的《土地管理法(修正案)》(徵求意見稿)(以下簡稱《修正案》)終於出台了。開門修法是好事。但是,細讀國土部的徵求意見稿,如果要實現十八屆三中全會《關於全面深化改革若干重大問題的決定全文》(下稱《決定》)訂立的改革目標,筆者認為,還需要比較大的調整。

一、土地管理要立足於發展階段,為社會經濟發展服務

回顧《土地管理法》的立法過程,十一屆三中全會時,溫飽問題尚未解決,糧食安全沒有過關、" 把農業盡快搞上去" 是經濟工作首要任務,所以1982 年一號文件提出" 保護耕地" 的國策。1985 年中國出現耕地銳減。1986 年出台了以耕地保護為主旨的第一部《土地管理法》。隨後大規模的工業化、城鎮化建設逐步展開,1992/93 年又發生一次耕地銳減高潮。於是1998 年修改《土地管理法》,形成目前以" 特殊保護耕地、嚴格控制建設用地" 為目標的土地用途管制制度。

2003 至2012 年,政府以計劃經濟的土地補償辦法低價徵地,為工業化和基礎設施建設輸送了224 萬公頃廉價土地;低價徵來的土地又在政府賣方壟斷的市場上高價出讓,賺得高額土地出讓金。這兩筆廉價要素供給促進了工業化、城鎮化高速發展。這樣的土地管理制度成為資源驅動型發展方式的基石。這些效果是1998 年修法預料之外的。

而今,經濟形勢已經發生巨大變化。2015 年中國在20.25 億畝耕地上生產了6.2 億噸糧食,人均452 公斤,加上糧食進口,又一次糧食明顯過剩,說明耕地面積足夠,糧食安全已不成問題。同時,我國已進入後工業時代,重工業用地需求減少,高耗地時代已經過去。即便扣除8200 萬畝需要退耕的陡坡耕地和6500 萬畝可能因生態而調整的耕地,離18 億畝耕地紅線還相距甚遠。在這形勢下," 耕地保護" 還要講,還要加強,但重點不在於保護耕地面積,而在於保護耕地質量(防治土地退化,提質改造)和保護生態健康,提高土地利用效率。

而今,經濟進入新常態,增速下滑。保證經濟安全的重要性已高於保證糧食安全。在這新時期,中央的發展戰略部署要加快發

立足於發展階段,土地管理為經濟發展大局服務,就要看清、看準經濟發展階段的變化,把土地管理的目標從" 特殊保護耕地、嚴格控制建設用地" 轉移到" 提高土地資源的配置和利用效率,在產業和地域間均衡配置土地資源" 上來。

但是,《修正案》仍一味強調" 堅持最嚴格的耕地保護製度" ,而不提" 提高土地資源的配置和利用效率" 。

二、提高土地資源配置和使用效率,必須實行土地資源市場配置

《決定》的說明說:" 經濟發展就是要提高資源尤其是稀缺資源的配置效率"" 理論證明,市場配置資源是最有效率的形式。市場決定資源配置是市場經濟的一般規律,市場經濟本質上就是市場決定資源配置的經濟。" 所以《決定》提出:要" 緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革。"

現行土地用途管制制度是以政府規劃來確定每塊土地的用途。這是一套與市場配置背道而馳的、政府起決定性作用的計劃配置制度,行之十多年,已經暴露了許多弊病:

1 、總體規劃和年度計劃下達的建設用地指標與各地的土地需求脫節—— 指標給多了,沒有項目用不了地,造成土地閒置;給少了,不是有項目上不了馬,便是造成普遍性的違法用地。另外,計劃供地還常因地徵不下來,或規劃變更,或冗長的審批程序,造成大量批而未供、供而未用的閒置地。違法用地和閒置地普遍存在、長期存在,說明這不是執法問題,而是製度問題。緊缺的指標還造成,在實施城鄉建設用地增減掛鉤中,為獲取指標,政府大拆大建,農民" 被上樓" 。

2 、政府壟斷國有建設用地供給。政府規定用途,操控土地供應量和價格,賤賣工業用地,貴賣房地產用地。價格扭曲導致資源錯配,工業用地配置過多,粗放利用;而房地產用地緊缺,地價飆升。

3 、地方政府有了指標,就能征地,就有土地出讓金進賬,計劃指標又與政府利益掛上勾。在政績導向下,激勵地方政府大建新區、新城,落下很多空城,浪費土地資源。

4 、政府配置土地的絕對權力,又開啟了廣大的尋租空間,官商勾結,成為土地貪腐的製度性根源。

以上足以說明這套名為用途管制、實為計劃配置的管理制度土地配置效率很低,而且滋生社會問題,不能適應經濟新常態下經濟發展的要求,必須作根本性的改革,改計劃配置為市場配置。這應當作為本次修法的重點。但是在國土部在對《修正案》的說明稿中仍然認為," 現行土地管理制度總體上是有效可行的" ,還要堅持現行的土地用途管制制度不改。這是《修正案》最大的不足。

三、為實現市場配置,需要建立城鄉統一的建設用地市場,這個市場必須是開放、競爭性的,才能發揮市場配置的決定性作用

《決定》說" 建設統一開放、統一有序的市場體系,是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。" 只有在眾多市場主體參與的競爭性市場上, 才能形成切實反映土地供求的市場價格, 才能以價格波動為導向,引導土地資源在部門和企業間自由進入和流出,達到優化土地資源配置的目的。這是市場配置的規則和規律。

如果只允許存量集體經營性建設用地入市,能夠入市的集體建設用地就少之又少。據一些集體建設用地入市試點調查,符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地,總量少、地塊小、佈局散,根本形不成開放競爭的建設用地市場,也就不能發揮市場優化土地資源配置,提高土地配置效率的作用。

把集體土地市場准入門檻提得如此之高、門開得如此之小,從有關部門負責人對十八屆三中全會《決定》的解讀看,主要是擔心一旦門開大了,農地自由入市,農民大量賣地蓋房,衝擊耕地保護。這其實是多慮。

首先,開放集體土地入市不是自由入市,而是要在土地用途管制規則約束下,按照市場交易規則有序入市;

其次,農民建房要以有需求為前提。開放集體土地入市之後,面臨農民工、低收入居民需要的廉租、廉價房奇缺的市場形勢,集體土地自然會大量入市。這是市場經濟規律使然。住房用地需求總是有限的。當住房供需平衡時,建房熱自會消退。

另一方面,集體土地進入房地產市場可以減輕政府徵地建設保障房的負擔;集體土地入市用作工業用地,不再由政府低價出讓而由市場定價,工業企業會因土地價格提高而節約用地。再者,農村宅基地有償使用、入市和有償退出,可以消滅" 空心村" ,節約用地。總之,集體土地入市後,建設用地有增有減,不至於失控。現在耕地足夠、糧食安全沒有問題,正是開放集體土地入市的大好時機,應當毫不猶豫地放開手腳建設城鄉統一、開放競爭的建設用地市場才是。

目前的修法思路沒有正確判斷當前土地利用形勢,對市場配置規律認識不足,沒有按市場配置資源的要求認真深入地總結集體建設用地入市試點經驗的成敗。這樣的改革不能達到《決定》" 使市場在資源配置中起決定性作用" 的要求,是遠遠不夠的。

四、改革現行土地用途管制制度的同時,要建立適應市場配置的政府調控體系

改革現行土地用途管制制度,實行市場配置,並不是取消政府對土地用途的管制,而是要轉變政府職能,更好地發揮政府作用。

政府職能如何轉變,十八屆三中全會《決定》說得很清楚:" 必須積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革,大幅度減少政府對資源的直接配置,推動資源配置依靠市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化。政府的職責和作用主要是保持宏觀經濟穩定,加強和優化公共服務,保障公平競爭,加強市場監督,維持市場秩序…… 彌補市場失靈。"

具體地說:首先要改革指標控制式的土地利用總體規劃。在計劃配置制度中,規劃是土地資源的基本配置者,每塊土地的用途都由規劃來確定;在市場配置制度中,市場是土地資源的基本配置者,規劃是市場配置的調節者,是做市場配置做不好、做不到的事。

所以,規劃的內容不應再是一部各種規劃指標的彙編,而應是:1 、展示未來土地利用的願景,引導土地利用;2 、配置公共服務和基礎設施用地,這是市場配置做不到的,要由規劃來做;3 、防止出現土地利用負外部性問題(包括環境問題),這是市場配置做不好的,要由規劃來做;4 、確定實現未來願景的行動項目計劃。

規劃方法也要改,要從政府編制規劃改為政府組織、公眾參與編制規劃。

其次,《修正案》第二十條仍然保留了1998 年版《土地管理法》" 市縣土地利用總體規劃應當劃分土地用途分區。明確土地用途和管制邊界" 的條款。

這是政府對土地用途全面直接配置的正面清單管理辦法,完全取消了市場配置的空間。市場配置就要" 大幅度減少政府對資源的直接配置" ,改為對土地利用實行負面清單管理:即市縣政府根據所在地國土空間規劃編制土地用途分區規劃,劃分土地用途分區,規定各類型分區的土地用途管制規則(規定禁止和限制的土地用途和土地利用方式)。土地用途管制規則的主要作用是防止土地利用的負外部性,避免土地使用傷及公共利益和他人利益。

第三,在此基礎上,改革用地審批制度。農村集體經濟組織使用集體所有土地進行鄉、村公共設施、公益事業建設或興辦企業、分配宅基地,應由審批制,改為" 備案製" 。這樣才能真正做到簡政放權。

此外,應清理涉地稅費制度,合理劃分中央和地方的事權和支出責任,完善分稅制,保證地方政府有與其事權相匹配的穩定的稅入流量,以擺脫對土地出讓金的依賴。以稅收、政府投資和補貼等經濟手段作為政府調控土地的主要工具。

五、保護群眾土地權益的修法原則並未完全落實

十八屆三中全會提出," 完善產權保護製度"" 賦予農民更多財產權利" 。在《修正案》中,這些權利並沒有完全落實。表現在:

1 、市場經濟體制下,集體土地是農民集體的有價的資產。徵地按市場價格等價交換,才能平息因土地補償價談不攏而引起的糾紛。但是,《修正案》主張的徵地區片綜合價遠遠低於國有建設用地使用權的出讓價,說明集體土地產權價值仍在大量流失,沒有得到平等保護。

2 、國有土地有建設用地使用權,這一權利可以出租、出讓、轉租、轉讓,而《修正案》僅有限度地明確," 符合規劃和用途管制的集體經營性建設用地" ,可以入市。其他公益性建設用地和宅基地,即便閒置荒蕪,也不能入市。對建設用地使用權權能的設置,國有土地與集體土地尚不平等,沒有做到平等保護物權。

3 、國有、集體兩種所有製的宅基地使用權嚴重不平等。《修正案》在宅基地使用權的處分權上開了一個小口,允許在本集體經濟組織內部有償流轉。這個口子開得太小了,實際上還是不能流轉。

綜上所述,按目前《修正案》的修改程度,不可能如《決定》所要求,到2020 年在土地制度改革上取得決定性成果。

因此說,《土地管理法》必須大改,不能小改。筆者認為,深入學習十八屆三中全會《決定》和中央關於供給側結構性改革的部署,深刻認識市場經濟規律,抓思路,理清路子,開對方子,才能改好《土地管理法》 ,是所至盼。

【房產聚焦】

從各地獲批土地二級市場實施方案

窺探土地轉讓、出租、抵押改革方向

(來源:評估師資訊)

今年2 月,國土資源部印發《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》,對全面開展完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點作出重要部署。近期,多數城市實施方案獲批。

今年2 月,國土資源部下發通知並印發《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》,對全面開展完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點作出重要部署。試點地區涉及30 個省(區、市)的34 個市縣(區),具體為:

開展國有土地二級市場試點的28 個試點地區名單:

北京市房山區、天津市武清區、河北省石家莊市、山西省太原市、內蒙古自治區二連浩特市、遼寧省撫順市、吉林省長春市、黑龍江省牡丹江市、江蘇省南京市、浙江省寧波市、安徽省宿州市、福建省廈門市、江西省南昌市、山東省臨沂市、河南省許昌市、湖北省武漢市、湖南省長沙市、廣東省東莞市、廣西壯族自治區南寧市、海南省三亞市、重慶市主城九區、四川省瀘州市、雲南省昆明市、陝西省西安市、甘肅省天水市、青海省西寧市、寧夏回族自治區石嘴山市、新疆維吾爾自治區庫爾勒市。

同時開展國有和集體土地二級市場試點的6 個地區名單:

上海市松江區、浙江省湖州市德清縣、廣東省佛山市南海區、四川省成都市郫縣、貴州省遵義市湄潭縣、甘肅省定西市隴西縣。

01試點城市實施方案,看大致改革方向

今年5 、6 月份,國土資源部陸續批復了各地市場試點實施方案。從各地批复實施方案內容來看主要有:

1. 明確轉讓範圍。各類導致國有建設用地使用權轉移的行為都屬於轉讓,包括買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合併或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建築物、其他附著物所有權應一併轉移;

2. 鼓勵城鎮低效用地再開發。鼓勵市場主體通過土地二級市場收購相鄰多宗地塊(包括有合法手續的空地)進行集中開發利用,以對相鄰宗地簽訂轉讓協議、落實補償政策為依據,制訂項目改造方案批准實施。進行聯合再開發的,地塊開發完成後可以按照再開發方案約定的比例將產權分割登記到聯合體成員名下(或分割轉讓到股東名下)。

3. 實施政府優先購買。在土地利用總體規划划定的城鎮擴展邊界範圍內,城鄉規劃已經確定土地用途改變為經營性用地(工業用地除外)的國有建設用地轉讓和司法處置的,以及轉讓價格低於近3 年同土地等級同類用途土地一級市場平均出讓價格70% 的國有建設用地,政府可以實施優先購買權。同地段同類用途平均出讓價格由市物價局會同市國土資源局統一測定公佈。

4. 落實好國家稅收優惠政策。對土地及其地上建築物一併交易行為涉及土地增值稅的,如確實不能按實清算的,可以實行核定徵收,核定徵收率原則上按5% 執行。

5. 加強劃撥土地出租管理。國土資源部門負責出租收益金的計徵,財政部門負責出租收益金的收繳、管理和分配。土地出租年收益金暫時按土地用途對應基準地面地價的一定比例收取。

6. 明晰建設用地使用權轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的土地使用權,土地用途符合《劃撥用地目錄》的可不補繳出讓收入,直接辦理轉讓手續和不動產登記手續;以租賃、作價出資(入股)和授權經營方式取得的土地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓。

7. 規範土地分割轉讓管理。允許具備條件的工業、倉儲、商業(辦公)用地使用權分割轉讓,促進用而未盡、閒置低效存量土地盤活利用。涉及集體經營性建設用地使用權分割轉讓的,應徵得集體經濟組織同意。

8. 探索工業地產開發運作模式。創新工業用地產權管理機制,允許使用權人利用全部或部分土地以“ 小微企業創業園” 等模式,進行標準廠房建設。建成後在規劃條件符合情況下,允許開發主體對全部或部分標準廠房的房產、建設用地使用權分割轉讓,但不得改變功能和土地用途,引進企業須符合產業政策要求。

9. 實施差別化的稅費政策。對閒置和低效土地嚴格執行我縣“ 畝產稅收” 城鎮土地使用稅政策,不得享受任何政府優惠政策。

10. 完善土地抵押機制。放寬對抵押權人限制,按照債權平等原則,自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建築物、構築物所有權辦理抵押登記。探索允許自然人、企業以出讓方式取得的科教、醫衛慈善、公共設施等建設用地使用權及其地上房屋等建築物、構築物設立抵押權。

11 探索實現土地二級市場交易合同網上簽訂、備案,建立土地二級市場網上交易平台和不動產登記信息管理基礎平台的互通共享機制。

12. 培育和規範中介組織。發揮評估、測繪、經紀等中介機構在市場交易活動中的橋樑作用,加強對土地評估中介機構的指導和監管。

02試點城市實施方案,多與評估有關

從多個試點城市實施方案多涉及與地價評估相關內容。如四川省瀘州市、成都市郫都區:完善土地抵押機制。探索研究制定城鄉統一的建設用地使用權抵押管理等相關政策。放寬對抵押權人的限制,按照債權平等原則,金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建築物、構築物所有權,辦理不動產抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押的,其抵押價值應根據有資質的評估機構,按照《城鎮土地估價規程》評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格來設定。

部分試點地區與評估相關內容

試點地區

與估價相關內容

四川省瀘州市、成都市郫都區
   

完善土地抵押機制。探索研究制定城鄉統一的建設用地使用權抵押管理等相關政策。放寬對抵押權人的限制,按照債權平等原則,金融機構、自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以建設用地使用權及其地上房屋等建築物、構築物所有權,辦理不動產抵押登記。以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押的,其抵押價值應根據有資質的評估機構,按照《城鎮土地估價規程》評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格來設定。對出讓土地抵押價格高於近期該區域同用途一級市場土地成交最高樓面地價100% 的,區交易服務管理機構應進行風險提示。

陝西省西安市

培育和規範中介服務組織。發揮中介組織在市場交易活動中的橋樑作用,為土地交易提供諮詢、估價、經紀等服務。加強對中介機構的監督管理,土地評估報告須經國土資源部網站或中國土地估價師與土地登記代理人協會網站通過“ 土地估價系統” 進行備案,並取得電子備案號。將中介組織列入全市誠信系統管理,引導中介機構誠信經營,對失信的建立懲戒和退出機制。

江蘇省南京市

規範中介服務。規範服務行為,為中介機構提供培訓和諮詢服務,充分發揮中介機構在市場交易活動中的橋樑作用。中介機構應按照行業管理規定,堅持誠實守信的原則為交易雙方提供諮詢、估價、經紀、信息等服務。加強中介機構監督管理,將中介組織列入南京市土地市場誠信系統管理,引導中介機構誠信經營,對失信的建立懲戒和退出機制。   

黑龍江省牡丹江市

培育和規範中介組織。發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋樑作用,鼓勵具有相應資質和業務往來的中介組織,在本著合法和誠信的原則下,參與我市土地二級市場交易活動,為交易雙方提供諮詢、估價、經紀等服務。同時應加強對中介組織的指導和監管力度,引導其誠信經營。對於失信的組織要堅決予以取締並追究相應責任。   

以出讓方式取得的建設用地使用權抵押時,如抵押金額不超過該宗地土地出讓金數額,可不進行地價評估直接辦理抵押登記;如抵押金額超過該宗地土地出讓金數額,需重新委託地價評估並按要求進行備案後方可辦理抵押登記。   

寧夏回族自治區石嘴山市

合理確定建設用地使用權抵押價值。以劃撥方式取得的建設用地使用權連同地上建築物抵押的,土地抵押價值應根據第三方評估機構評估確定的劃撥建設用地使用權權益價格設定。以出讓方式取得的國有建設用地使用權依法進行抵押的,抵押金額應合理確定。建設用地使用權連同地上建築物、附著物抵押時,要在抵押合同中分別對土地使用權價值和地上建築物、附著物價值予以明確。
培育和規範中介組織。發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋樑作用,為交易提供諮詢、估價、經紀等服務。對現有房地產交易中介機構進行調查評定,能夠承擔土地二級市場交易服務的,可准予其從事土地相關諮詢、經紀等中介業務。通過公開招標方式,選取具備相當業務資質、信用良好的土地評估機構建立評估機構備選庫,為土地二級市場交易提供土地價格評估和地價諮詢服務。土地交易機構要加強指導和監管,引導中介機構誠信經營,保障建設用地二級市場健康有序發展。   

【房產關注】

暴跌百萬,零成交?調控下的房價難真實!

(來源:房產頭條;中金在線;綜合米宅米宅;券商中國;光遠看經濟;央視財經;金融經濟學家吳裕彬)

今年3 月以來,樓市調控政策不斷升級,在高強度的限購組合拳之下,環京區域的房地產市場“ 聞風而動” ,曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了“ 極寒”—— 房地產市場真的變天了嗎?房價的真相究竟是什麼?

" 史上最嚴限購令" 發威!環京樓市成交大減

6 月2 日,廊坊市再度加碼調控,明確規定外地人買房要有3 年及以上社保。現在,距限購升級靴子落地已經一月有餘,環京區域樓市情況又是如何?

在河北三河市燕郊鎮的某樓盤二手房中介門店,成交十分冷清。而就在今年3 月,這裡的成交還很活躍。據鏈家地產河北省三河市東區負責人介紹,自3月到6月,成交量總體的降幅在百分之八十左右。

伴隨成交量的大跌,成交價格也不斷下挫。以這個小區90 平米的兩居室為例,3 月份時平均成交價可達每平米29000 元,到了6 月初,就只有21000 元,降幅接近30% 。成交記錄顯示:該樓盤最新成交是在6 月7 日,此後一個月時間,這個燕郊規模最大,總套數超28000 套的樓盤,一套房子都沒有成交。

三年社保納稅的限購政策擠掉了外地人投資購房的泡沫,而現在,這裡的二手房交易以本地人的換房需求為主。另外,在同樣執行限購新政的河北香河縣,普通住宅的銷售也接近停滯。

如今,環京樓市成交量大減,曾經一天一個價的北京“ 學區房” 市場也遭遇了“ 極寒” 。

北京學區房暴跌百萬,一切才剛開始?

近日,從北京東西城多個“ 學區房” 市場發現,“ 學區房” 成交量急劇下滑,不少房源價格跳水近百萬元。

西城區陶然亭地區,由於多個小區由於可直升重點中學,讓這裡的二手房源成為“ 買家必爭之地” 。然而,過去20 多天,陶然亭四平園小區一套60 餘平方米兩居室已從810 萬元降到720 萬元。

由於教育部門等部門的加入,今年多校劃片的參與學校和比例增加,即是說,一套1000 萬元的“ 學區房” ,除了要承擔八九百萬元的首付款外,還有可能進不了中意的學校。傳統“ 學區房” 買家開始陷入觀望。

而房價“ 大跳水” 的結果,是迫於成交壓力的中介對業主進行勸說後才實現的。最近中介方面對各個小區都設置了單價上限,勸說此前入市的高價房源業主下調價格,一旦超過上限都不會掛網銷售。

房哥認為,要想解決學區房天價等問題,必須解決教育資源分配不均的格局。而加大教育資源方面的投入才是解決高價“ 學區房” 的根本辦法。

北京周邊樓盤打七折1 個月沒賣出一套、北京學區房暴跌百萬…… 最近,關於房價下跌的新聞有點多,似乎樓市降溫這才剛剛開始。

真實的中國房價

說到房價下跌,不得不提前段時間《從全球漲幅第一到房價腰斬,都是炒房客在作妖!》、《房價要下跌了?真相遠比你想像的還要殘酷》這2 篇文章,它們在公眾號中引起了熱烈的討論,爭議的焦點無外乎圍繞著—— 房價真的下跌了嗎?

房價真的下跌了嗎?

答案是否定的。借用馬光遠“ 失真的房價數據” 一文的觀點,因為房價數據遠不是你所看到的樣子。

合肥

按照國家統計局的數據,合肥房價在5 月份新房價格環比下降0.2% ,二手房環比下降0.2% ,按照當地房地產協會的數據,房價不僅沒有降,二手房市場均價在6 月份的數據為14215 元每平方米,環比甚至還微漲了0.14% 。

實際情況是,合肥房價出現鬆動,價格出現下降,這都是正常的,甚至可以說,去年絕大多數經歷了暴漲的熱點城市,都面臨這樣的市場轉換。但是,價格的變動沒有“ 腰斬” 這麼誇張。再者,報導所言的數據是個別樓盤,甚至個別的房子因為特殊情況出現特殊價格是正常的,但不能因此驚呼價格腰斬,這不過是吸引眼球的噱頭。

北京

報導房價下跌的,還不得不提上個月“ 北京房價下跌了20% ” 的報導,這個報導來自中介機構我愛我家的數據。

目前北京房地產市場的真實情況是,二手房都規定了區域最高指導價,超過這個價格的,不許公開掛牌,在出售的時候也會通過各種途徑做低價格,讓人感覺價格似乎降了。

其實,由於提高二套房貸的比例,以及各種限制舉措,目前北京市場基本處於冷凍狀態,成交大幅度下滑,買賣雙方陷入了真正的觀望期,而價格也出現了鬆動,以前不能議價的,現在有了議價空間。但並沒有出現大幅度下降的情況。根據我對北京市場的觀察,北京市場雖然已經進入到冰凍期,但房價只是鬆動,還沒有出現實質性的下降。

北京是對一手房二手房都進行限價,所以導致整個市場都出現價格失真,而很多城市,只對新房進行限價。限價,房價在統計數字里當然沒有漲,當然在下降,因為你在按照你的意願指揮溫度計的指針,指針必須聽你的話,但實際有些地方房價不僅沒有掉,反而可能在漲。開發商也好,購房者也好,都會想出很多辦法來規避限價政策。限價後的降價不過是自欺欺人的遊戲而已,但很好玩的是,大家還玩得很嗨。

其實,你別不信,雖然調控仍然是國內重點城市主旋律,但房價走勢並沒有因此戛然而止。6 月份,不少城市均價較上月都存在不同幅度的上漲。比如成都主城區漲幅最高的區域上漲達到20% 以上,大連、武漢、西安、重慶也有比較明顯的上漲,北京、廣州、上海、杭州、南京等主要城市均價較為穩定。( 因為統計口徑有別,一個城市各個區域房價相差較大,所以,數據僅供參考。)

2017 上半年,全國熱點城市房價地圖

事實上,房價目前處於鬆動狀態,並未出現大幅度的下跌。更為重要的是,房價基數大,小幅的調整對房價並未造成明顯影響,不信你看:

公眾號“ 米宅米宅” 發布了《2017 上半年,全國熱點城市房價地圖!》,從房價地圖可以看出,一線城市的房價遠遠高於小縣城。為此,甚至有很多人感慨“ 寧可要大城市一套房,也不願意換成小縣城的12 套房” !

2017 年6 月房價地圖:

北京

上海

深圳

廣州

天津

杭州

成都

重慶

南京

廈門

武漢

鄭州

蘇州

合肥

福州

青島

濟南

石家莊

瀋陽

昆明

西安

大連

海口

寧波

南昌

南寧

長沙

 

【房產剖析】

土地出讓金在破產清算中是否具有優先受償權

(來源:中國土地)

問題

甲公司受讓一宗土地,在欠繳土地出讓價款200 萬元的情況下辦理了土地使用權登記。此後,該公司以這塊土地為抵押物,與銀行簽訂了抵押貸款合同。現甲公司資不抵債進入破產程序,其資產(含該地塊)被拍賣。那麼,當地國土資源管理部門是否可以“ 保護國家利益” 為由,要求優先清償甲公司此前所欠繳的土地出讓價款?

解答

1土地出讓價款不屬於在破產清算中應優先受償的破產費用或共益債務

根據我國涉及企業破產的法律法規規定,破產清算程序中,權利人或債權人之權利優先與否應當依據明確的法律規定。可見,破產優先債權具備法定性的特徵。

《企業破產法》第四十三條規定:“ 破產費用和共益債務由債務人財產隨時清償。債務人財產不足以清償所有破產費用和共益債務的,先行清償破產費用。債務人財產不足以清償所有破產費用或者共益債務的,按照比例清償。債務人財產不足以清償破產費用的,管理人應當提請人民法院終結破產程序。” 第一百零九條規定:“ 對破產人的特定財產享有擔保權的權利人,對該特定財產享有優先受償的權利。”

同時,在《企業破產法》第四十一、四十二條中列明了屬於破產費用和共益債務的項目,其中並沒有包含土地出讓價款。根據上述法律規定,土地出讓價款既不屬於破產費用,也不屬於共益債務。當地國土資源管理部門對甲公司亦不享有擔保權,因此,要求確認甲公司破產時土地出讓價款享有優先受償權,缺乏法律依據。

此外,以國家利益高於其他利益為由主張土地出讓價款優先受償,在實際執行中缺乏充足的法律依據,故以維護國家利益作為土地出讓價款應享有優先受償權的理由不能成立。

2在繳清土地出讓價款前國土資源管理部門不應當辦理不動產登記手續

《土地管理法》第五十五條規定,“ 以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照國務院規定的標準和辦法,繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後,方可使用土地” 。該規定表明,土地可以交付使用的前提條件是繳納土地出讓金等相關費用,不繳或少繳是不能使用的。

此外,《不動產登記暫行條例實施細則》第三十四條規定,“ 申請國有建設用地使用權首次登記,應當提交下列材料:…… (三)土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證” 。這意味著,在土地出讓價款未繳清的情況下就辦理不動產登記是錯誤的。若是土地出讓價款在破產程序中得到了優先受償的權利,則實際上違背了《土地管理法》第五十五條的立法初衷,不僅會給銀行抵押貸款業務造成不利影響,也會使基層政府阻力更小地進行先使用後繳費的不當操作,從而增加欠繳土地出讓價款的回收風險,最終會損害國家利益。

綜上,土地出讓價款在破產程序中優先受償沒有法律依據,因此只能作為一般債權處理。若要從根本上杜絕國家土地收益流失的現象發生,就要嚴格依法行政,嚴格遵守相關法律法規,沒有繳納完畢土地出讓價款,不予辦理不動產登記。

【房產新鮮事】

天津“瓷房子”估值之謎?法院以評估值1.4億元起拍!

(來源:評估師資訊)

說起瓷房子,在天津是無人不知。日前,這座知名旅遊景點“ 瓷房子” 悄然登上司法拍賣平台,將於7 月29 日開拍,評估價1.4019 億元。

01瓷房子估值之迷,是近100 億還是1 億餘元

據網絡公開資料顯示,2000 年前後,收藏家張連志斥資買下天津和平區赤峰道上一處房產,並花了兩年時間修繕,用成千上萬件古瓷瓶,用水泥內部澆注、大理石膠粘連固定,鑲嵌在小樓的外牆和內部,做成了一幢瓷房子。2007 年9 月3 日,瓷房子博物館開館,在2011 年4 月15 日被核准為3A 景區,因其奇特的外形和個性的建築風格而遠近馳名,成為天津的地標式建築之一,該建築參觀需買票入場,一張門票幾十元。

2016 年9 月21 日《法制日報》曾報導,天津“ 瓷房子” 主人張連志因涉債務案件被法院拘留了42 天。北京一資產評估公司對“ 瓷房子” 資產評估結果顯示市場價格為98.8 億元。天津某房地產評估公司受法院委託對該房產進行評估,評估結果為1.4 億餘元。

有媒體和當事人產生疑問:“ 市場價98.8 億瓷房子評估價1.4 億,相差70 倍。天價瓷房子究竟值多少錢?”

當時該報導一出,對於兩家機構估值差異問題,也引起了評估師資訊讀者熱議,並給出了很多專業分析:

@ 馮蕾:這個非常特殊的估價對象,房估師和資產評估師一定會有不同的價值分析結論。合格的房估師用成本法一定會剔除瓷器裝飾材料的無效成本和超額成本,收益法基於經營淨收益,估價結果是可以成交或變現的金額,低於造價,接近成交價。合格的資產評估師一定會考慮整體價值真實效用後的溢餘資產,估價結果是包括甚至放大溢餘資產價值的,接近或超過造價金額,引起變現成數較低。房地產估價與資產評估理論上各有所長,但有些關鍵問題的還是有區別的,即使估價對象範圍,估價目的,價值類型都相同,估價結果也差異不小。應當先界定估價對像是房地產還是一些資產組組成的藝術品。

@ 康康:委託標的的範圍及價值內涵不同造成的差異,特別是附加於房子上的無形資產可能是一個有價無市,且無法度量的天價

@ 二頁書:兩家機構,一家是房地產評估機構,一家是資產評估機構。我沒看過兩家機構的報告,但看了這文,也能估計到,兩家機構的觀點肯定不同。房地產評估機構估計是從房地產的角度來看,資產評估機構估計從資產古董的角度來看。從這裡也可以引伸到資產評估公司到底能不能勝任房地產評估的工作,還值得探討,因為資產評估司評估房地產常常從整體資產的角度來看,看收益等,而一般房地產的評估,就從房地產本身實際出發,扣除相關的不屬房產的因素。所以可能會差別很大。

02瓷房子將進行拍賣,會否易主

由於房子主人涉及借貸糾紛,“ 瓷房子” 已被申請執行,隨著案件推進,評估師資訊獲悉,這座房產將於本月29 至30 日在司法拍賣平台上進行公開拍賣,起拍價按法院委託第三方專業評估機構評估值確定,即為1.4049 億元,或許這處獨特的房產的市場估值之迷將揭曉。

經查閱相關拍賣公告顯示,此次拍賣標的位於和平區赤峰道64 號,證載建築面積2677.49 平方米,土地性質為國有出讓 ,土地用途為商務金融用地,土地使用權面積為1274.4 平方米。該房產已設定抵押且被司法機關查封。

標的物基本情況

(圖截至相關拍賣資料)

經評估師資訊查閱拍賣公告有關評估資料,委託評估標的估價價值時點為2016 年8 月1 日,評估選定價值類型為市場價值,估價方法為比較法和收益法,最終結果按比較法估算得到結果確定,評估值為1.4049 億元。

估價結果確定方法

(圖截至相關拍賣資料)

此外,我們注意到該項估價範圍明確為房地產市場價值本身,評估機構特別強調評估結論不含室內室外文物及瓷器裝飾價值。

那麼問題來了,那些依附在於房產本身的瓷器件該如何處理呢?假如該處房產成功拍出,原產權人是否將該部分裝飾品自行拆除拿走抑或由競得人自行處置呢?

 
 
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