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2017-07-21
大華電子報(17/07/21)
 
 

【焦點】

本所所長張義權2017.07.18在福華飯店接受台北市柯文哲市長頒發105年度績優調解委員獎狀,這可是擔任調解委員拼一年換來的。

【政策頭條】

中國大陸央行罕見透露信號:樓市的苦日子或才剛剛開始!

(來源:房產頭條)

1、錢越給越少,苦日子才剛剛開始

近日,央行公佈了6月份的金融數據,再次震驚了大家。

6月末,廣義貨幣(M2)餘額163.13萬億元,同比增長9.4% ,創新低,比5月份的9.6%還低了0.2%;狹義貨幣(M1)餘額51.02萬億元,同比增長15%,也是進一步下降。

上個月就說過了M2下降到個位數,絕對是宏觀金融收緊的一個重要標誌。

值得我們關注的是,在央行公佈上半年金融統計數據之後,央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘也對此做出了解讀,他說:

針對6月M2增速再創歷史新低,央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘表示,只要實體經濟的合理融資需求得到滿足,M2增速放緩可能是新常態,市場不必過度解讀。 

什麼是M2的新常態?如果我們從增速來衡量,那麼M2增速回到個位數可能就是所謂的新常態。

從央行調查統計司司長的表態出發,再結合中央決策層近期對於GDP增速所表現出來的容忍度提高,我們或許更可以得出,未來M2增速個位數將會是新常態!

歷史十幾年M2從沒有這麼低過,說明我們現在的貨幣創造能力嚴重下降,不單單是央行的問題,而是跟經濟活動也有很大關係。我們已經不能通過信用創造太多的貨幣出來了。

有人說看絕對數字,貨幣供給還是增加了3萬億。基數大了所以才會增長慢了,這根本就沒什麼關係,因為貨幣創造是按照乘數進行的。只要有信用在,貨幣轉動的快速,那麼就會是按照百分比的增加。而任何一個國家的貨幣供應也都是按照百分比計算的,沒有人會按照絕對增加值來計算。反過來說貨幣如果收縮,那麼就意味著縮減資產負債表或者經濟陷入絕對的通貨緊縮。

我們經常把M2和房價的走勢拿給大家,M2其實基數早就大了,在2008年的時候,就有巨大的基數了,但還是遵循這個規律,只要M2漲,房價就迎來暴漲, M2跌資產價格都會跌。房價也不例外。

所以這次M2跌出了新低,對於房價來說。意味著一場毀滅性的打擊即將到來。錢就是拖著房價這艘大船往前行駛的水,船的膨脹速度比水快,很快會出現的情況就是擱淺觸礁。

昨天還有一個數字值得關注,那就是人民幣新增貸款超預期,達到了1.54萬億,超出市場預期1000多億。

這個月企業貸款多了,再加上6月份本身就是貸款高峰,說明還是投資拉動經濟為主,只要固定資產投資穩定,企業就會貸款。另外還有一點因素,金融強監管,讓其他的融資途徑封閉,所以只能回到貸款的渠道上來。

而房貸是這個月也有所反彈,但跟房地產銷售的數據卻並不同步,也就是說房貸反彈了,但銷售仍然在下滑。所以房貸的反彈可能就是短暫現象,經過半年的消耗戰,基本上各家銀行的貸款額度都差不多了,下半年估計房貸還是仍然會繼續向下。可能會越來越一貸難求。

對於M2低於10%這個事,大家明顯很不買賬,還是認為央行放水了。但其實央行現在要做的就是進一步的維持經濟穩定運行,健康減肥而不是直接餓死。

央行有序的減少貨幣供給,特別是7月上半個月,基本上就沒有任何投放,回收貨幣的決心相當大。之前欠的債,需要一點一點還。逐漸讓貨幣回到常態。現在我們索性在正確的道路上。

其實大家不用管M2到底印了多少,只要看清市場利率,這就是現在的水位,今年上半年水位一直在上升,就說明貨幣的方向是趨緊的。而未來幾年,可能都是堅持這個方向不會變化。

我們之前習慣了花錢大手大腳,習慣了低利率借錢,習慣了銀行有的是錢可以給我,現在要趕緊轉變思路。以前慷慨的銀行,正在變成討債的債主,以前寬鬆的利率,正在變成上吊繩,在每個負債者的脖子上越勒越緊。而央行現在只能提供必要的流動性,也就僅僅保證大家餓不死而已。想要再像以前那樣過揮霍無度的日子,基本沒可能了。

巴菲特說過,利率就是資產市場的重力,屬於最基本的法則,利率將會改變各類資產價格的估值方法,而市場利率才是各個資產市場的領先指標,只要利率上漲,各類資產價格都是會往下跌的。

所不同的是,從10樓往下跳,還是從1樓往下跳的問題。股市就是在1樓,而長久期的高息債務,以及更長久期的房子,現在已經站在了10層的跳板上。這是一個只能向上爬,沒有退路,要下來只能往下跳的遊戲,對於大多數人來說,關心的是他還能不能繼續向上爬到12層,或者20層。但其實從10層跳下來已經粉身碎骨了。所以他繼續往上爬與不爬,已經沒什麼太多的意義。

2、一線城市房價鬆動,房貸佔比逐月下降

也就是說,本次堪稱為歷史新低的M2漲幅其實也是釋放一個信號,是國家調整經濟結構,穩定貨幣政策,降低金融槓桿的表現,這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。

央行新聞發言人阮健弘稱,相關數據表明,去年年底以來,隨著我國房地產調控力度不斷加大,房地產信貸增長勢頭回落,抑制房地產泡沫見成效。

最近,關於房價下跌的新聞有點多,似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞裡指出,從北京東西城多個“學區房”市場發現,“學區房”成交量急劇下滑,不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例,但我們可以看到,大家的心理預期都在發生微妙的變化。

調控沒有最嚴,只有更嚴。

從去年“十一”前後以來,樓市調控不斷升級加碼,到今年3月以來,樓市調控升級至2.0。此後,在高強度的限購、限貸、限售組合拳之下,一線城市房地產市場“聞風而動”,不僅成交量下滑,房價也出現鬆動,甚至是曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了“極寒”。

下圖是4個一線城市的新建商品住宅價格環比情況,我們可以明顯地看到,從去年8、9月份一線城市的房價環比到達頂點之後,便開始走下坡路。

暴財經認為,在全國範圍內,6月份房貸佔新增貸款的比重持續回落,已經接近30%:6月的數字是31.2%。

注:由於央行沒有公佈房貸數據,只好用中長期貸款來替代房貸。

這個結果不意外,央行方面也不意外:

在談及房地產,阮健弘表示,相關數據表明,“房地產信貸增長勢頭回落,個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降,這些變化有利於抑制房地產泡沫,促進房地產市場平穩健康發展。”

目前銀行的可用信貸額度已經七七八八了,未來半年能用的總體額度本身就不多,再加上政策面對於房貸的定向調控,可以預計未來半年流入樓市的信貸規模會更加的萎縮。

目前,上半年,中長期貸款一共佔新增人民幣貸款的35%,規模是2.8萬億。按照歷史經驗,人民幣貸款上半年會佔用6成,下半年會佔4成,也就是說,以上半年近8萬億計算,2017年新增人民幣貸款總量可能為13.3萬億;

那麼如果想把房貸(中長期貸款)控制在30%,2017年至多只能房貸3.9萬億;而上半年已經用了2.82億額度,這麼計算剩下半年只有1.1萬億的中長期貸款可用。

如果暴財經的計算出入不大,那麼接下來每一個月中長期貸款的佔比很有可能都跌破30%。

這個數字顯然對於目前處於高位的樓市來說會更加的嚴峻。

後續來說,在所有的投資產品中,其實樓市目前的確定性是比較高的,就是幾乎不可能漲。

3、銀行卡住樓市的脖子

六月房貸市場報告顯示:6月全國首套房平均利率為4.89%,為基準利率的9.97折,環比上升了3.38%。

533家銀行中,超八成的銀行無利率優惠,有32家銀行執行基準利率上浮(1.05-1.2倍不等),全國僅11家銀行提供9折優惠利率。

值得一提的是,今年4月全國首套房平均利率為4.49%,創下了歷史新低。但在此後,銀行開始上浮房貸利率,5月平均利率為4.73%,環比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房貸大有全面回歸基準利率的勢頭,甚至是重回5.0。

我們可以來回顧一下,上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年,當時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年,當年很多城市都下了成交量紀錄,而房貸成為銀行的香餑餑,那一年是房價出現大漲趨勢的元年,當時平均房貸利率是5.0%以上。

從2015年9月以後,利率就持續走低,到2016年,全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右,2016年是房價暴漲的一年,也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增,房貸仍然是銀行的主流業務。

而到今年,隨著政策高壓線逐漸收緊,加上銀行資金緊張,銀行和樓市開始撇清關係。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經不是什麼秘密了。

業內人士指出,現在來看,全民炒房的時代已經結束,入市門檻已經提高,對於大部分熱點城市來說,這個時候進場樓市的人,要么是剛需,要么是改善型住房,炒房成本已經相當高昂。

而事實上,從國際上來說,全球主要央行貨幣寬鬆政策,也都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃,另外一個全球便宜資金提供地,歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲,意味著歐洲央行結束零利率的時刻,不久將會來到。昨天晚上,加拿大央行宣布將基準利率上調25個基點至0.75%。

需知,在美元加息的時候,之所以全球資本市場似乎還很滋潤,一個重要的原因,就是便宜的歐元,彌補了全球資金的渴求。不過,這個美元之外的最大水源,很快也將慢慢關閉。

一葉落後,是天下葉落。

結語:這段時間以來,王健林、李嘉誠、潘石屹等大佬先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿。不難看出,大佬、富人們正在有步驟地退出國內房地產市場。沒有一個國家是可以靠炒樓讓人民發財國家富強的,所以夢的再好終究是要醒的,現在,央行貨幣的鬧鐘已經響起,只是你蒙住了頭仍然沉浸在美夢之中,不想醒來而已。

【房產政策】

住建部明確特色小鎮發展三原則,不照搬城市小區模式

(來源:中房網)

特色小鎮發展理念,正逐漸明晰。

近日,住房與城鄉建設部發布《關於保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知》(以下簡稱《通知》),強調各地要有序推進特色小鎮的規劃建設發展,應保持小鎮宜居尺度,不盲目蓋高樓,不盲目拆老街區,不盲目搬襲外來文化。

《通知》指出,要建設小尺度開放式街坊住區。延續小鎮居民原有的鄰里關係,避免照搬城市居住小區模式。還應營造宜人街巷空間,嚴禁建設不便民、造價高、圖形象的寬馬路、大廣場、大公園;避免建設與整體環境不協調的高層或大體量建築。

分析人士指出,對於由於缺乏清晰定義與內涵,特色小鎮的發展出現了一些問題,通知從空間形態和文化傳承的角度,對特色小鎮發展做出多項原則性規定,對於加深業界與地方政府對特色小鎮認識,推動特色小鎮的規範化建設,有著重要指導作用。

避免“小鎮不像小鎮”

作為特色小鎮建設的規範性通知,《通知》主要從小城鎮空間格局、建築尺度和傳統文化三個方面,對特色小鎮發展提出要求。

其中,關於特色小鎮的空間格局,《通知》強調,要尊重小鎮現有格局, 保持現狀肌理,延續傳統風貌,不盲目拆老街區。嚴禁挖山填湖、破壞水系、破壞生態環境。“嚴禁盲目拉直道路,嚴禁對老街區進行大拆大建或簡單粗暴地推倒重建,避免採取將現有居民整體遷出的開發模式。”

在建築尺度方面,《通知》指出,應以開放式街坊住區為主,尺度宜為100-150米,避免照搬城市居住小區模式。保持和修復傳統街區的街巷空間,新建生活型道路的高寬比宜為1:1至2:1。建築高度一般不宜超過20米,單體建築面寬不宜超過40米,避免建設與整體環境不協調的高層或大體量建築。

對於傳統文化保護,《通知》則指出,要保護小鎮傳統格局、歷史風貌,保護不可移動文物,及時修繕歷史建築。不要拆除老房子、砍伐老樹以及破壞具有歷史印記的地物。活化非物質文化遺產。充分挖掘利用非物質文化遺產價值,建設一批生產、傳承和展示場所,培養一批文化傳承人和工匠,避免將非物質文化遺產低俗化、過度商業化。

長期研究城市文化的上海交通大學城市科學研究院院長劉士林看來,《通知》是對過去一段時間,全國范圍內特色小鎮建設過程中出現的一些問題的“糾偏”。

劉士林指出,在過去小城鎮發展比較邊緣化,在特色小鎮建設過程中,其自身訴求往往得不到重視。而在特色小鎮成為政策風口後,大量資本和產業開始湧入小城鎮,當資本方與小鎮方的需求出現衝突時,小城鎮往往處於弱勢,使得一些特色小鎮,脫離小城鎮空間佈局而轉向城市發展規劃、園區發展規劃,開始出現“小鎮不像小鎮”的趨勢。

因此,《通知》被認為規範了空間和形態上,特色小鎮到底該是什麼樣子。

2016年7月,住建部、發展改革委、財政部聯合發布的《關於開展特色小鎮培育工作的通知》中提出,通過培育特色鮮明、產業發展、綠色生態、美麗宜居的特色小鎮,探索小鎮建設健康發展之路。同時,到2020年,“培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。”

這被認為是特色小鎮定義內涵與外延的官方版本。在劉士林看來,這一定義不夠嚴密清晰、城鄉維度缺位,同時,缺乏全面客觀的評價和分類體係以及資本、投資方的准入篩選機制,“特色小鎮既不是城市也不是農村,需要嚴密的界定來平衡其發展。”

產業與空間待結合

實際上,儘管對特色小鎮的準確定義仍有異議,在實際操作中也經常出現偏差,但業界對特色小鎮建設的認識,正在不斷加深。

對於特色小鎮的分類,國家發改委發展規劃司城鎮化規劃處處長相偉的說法被認為頗具代表性。他在一次公開演講中稱,目前特色小鎮主要有四種類型,一類是培育新經濟、新動能的載體,比如說浙江的一些新型小鎮;第二類是傳統產業轉型升級,比如說景德鎮的陶瓷小鎮;第三類是數量最多、發展難度最大的文化旅遊類;第四類是房企轉型建設的服務型小鎮,如碧桂園特色小鎮。

這顯然是從產業角度出發,對特色小鎮進行的分類。劉士林指出,現階段而言,特色小鎮的相關研究中,產業發展最為清晰。但如何使產業發展符合小城鎮的文化、景觀傳統和發展定位,仍是需要解決的難題。

北京清華同衡規劃設計研究院詳細規劃研究中心三所所長楊軍認為,特色小鎮的規劃首先應從歷史地理、山水格局、文化傳承和產業基礎等方面進行資源盤點和空間定位,所有後續產業規劃、用地規劃都將依托核心資源來發展。

全聯房地產商會特色小鎮分會秘書長、北京特色小鎮文化創意發展有限公司總經理匡洪廣告訴21世紀經濟報導記者,特色小鎮的發展和培育包括特色空間和特色產業,《通知》主要針對特色小鎮的空間外在形態進行了規範,但還需要更具體的細則。

呼籲,定位特色產業發展平台的特色小鎮,其產業培育還需要主管部門協調推出更多的支持政策。

【房產關注】

央行金融數據隱現信號,中國大陸樓市下半年怎麼走?

(來源:中房網)

再創歷史新低,同比增長9.4%,增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點。央行通報的相關數據表明,隨著房地產調控力度不斷加大,去年年底以來,房地產信貸增長勢頭回落,抑制房地產泡沫見成效。

四大房貸指標同步回落

從央行通報的相關數據來看,房貸四項指標同步回落。具體來看:
一、房地產貸款餘額增速回落。2017年6月末,人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元,同比增長24.2%,增速比上年末回落2.8個百分點。其中,房地產開發貸款餘額7.76萬億元,同比增長9.8%,比上年末高1.6個百分點;個人住房貸款餘額20.10萬億元,同比增長30.8%,比上年末回落5.9個百分點。
二、房地產貸款增量佔比下降。上半年房地產貸款增加3.04萬億元,占同期各項貸款增量的38.1%,比上年全年佔比低6.7個百分點。
三、個人住房貸款抵借比率降低。今年6月份,金融機構個人住房抵押貸款平均抵借比,也就是當月批准的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%,比上年12月份低2.1個百分點。
四、個人住房貸款期限縮短。6月份發放的個人住房貸款平均合同期限為269個月,比上年12月份縮短了兩個月。

對此,央行調查統計司司長阮健弘表示,綜合上述數據,隨著我國房地產調控力度不斷加大,房貸指標的變化有利於抑制房地產泡沫,促進房地產市場平穩健康發展。

調控政策與信貸政策雙發力

事實上,房貸四項指標同步回落的背後,是地方房地產調控政策的加碼與嚴格執行,以及金融機構對個人住房貸款的不斷收緊。
政策方面,熱點城市房地產調控手段已經從以往的“限購、限貸”逐步擴大到“限價、限售”。據統計,今年以來全國約60個城市出台了以“限購、限貸、限價、限售”為調控核心的政策近百餘條。
體現在具體城市方面,以北京為例。北京市住建委7月11日發布《北京住房和城鄉建設發展白皮書》顯示,自3·17新政以來採取的措施包括:嚴格商品住房預售、現售的價格引導;進一步調整用地供應結構,提高住宅用地比例;加大自住房用地供應和中小套型住房供應比例;進一步完善商品住房限購、差別化信貸和稅收政策等,抑制投機投資性需求,引導合理住房消費;研究清理整治違規“商改住”政策,嚴格控制“商改住”增量等政策手段。
從個人住房貸款方面來看,同樣以北京為例,在過去幾個月中四次提高房貸利率,最近的一次是6月5日。從北京銀監局公佈的數據來看,3·17新政實施以來,北京個人住房貸款發放金額持續回落。3月至5月,北京個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元,分別比上月下降31.63億元、3.13億元和17.93億元。從融360監測數據來看,6月份北京首套平均利率達到4.97%,已超過基準利率。
同樣在其它熱點城市,首套房貸利率收緊趨勢異常明顯,有不少銀行首套房房貸利率回歸基準甚至調高。據融360監測數據顯示,6月全國首套房平均利率為4.89%,為基準利率的9.97折,環比上升了3.38%;6月份全國超八成的銀行無利率優惠,有32家銀行執行基準利率上浮,為基準利率的1.05-1.2倍不等。值得一提的是,今年4月全國首套房平均利率僅為4.49%,在創下了歷史新低後開始上浮至今。
對此,中房研協測評研究中心副總監回建強分析認為,幾個房貸指標的回落是限貸限購政策落地後必然出現的結果,這是被動的一面。而銀行從風控角度,收緊房貸投放和利率口徑,這是主動調整,金融信貸是影響樓市的主要因素。

下半年樓市:政策以穩為主,降溫不可避免

今年以來,熱點城市相繼實施了較為嚴格房地產調控措施。從目前情況來看,部分熱點城市的調控“組合拳”正在發酵,政策疊加直接抑制了部分市場需求。
同時,通過貨幣政策的收緊來控制資金流向房地產領域也已成為“常規”手段。特別是熱點城市,由於受監管部門窗口指導影響,銀行個人房貸額度緊張,從審批到放款的周期被拉長。考慮到銀行在今年上半年已提前釋放貸款額度,下半年貸款申請的難度可能會更大。據中金固定收益研究日前發布的研究報告指出,目前諸多銀行已將全年70-80%的信貸額度用完,下半年樓市可能會出現貸無可貸的尷尬局面。

回建強表示,下半年樓市仍會延續目前的總體增速回落走勢,同時城市分化也會更加明顯。不少業內人士也都相信,一些熱點城市成交量出現大幅下滑,房價自身存在調整必要,政策嚴厲程度已經達到歷史最嚴,市場降溫已不可避免。因此,這些城市下半年的房地產調控政策會基本保持穩定,暫時沒有再次加碼的必要。至於一線城市,由於需求不減,政策也基本不存在放鬆的可能。

【房產剖析】

大陸樓市期中用音樂卷呈現;上半年樓市成交“如歌有板”

(來源:中房網)

政策是政府的工具,土地是開發商的遊戲,真正讓百姓參與感和體會感最強的,還是樓市交易。

如果把每個城市比作一樣樂器,每次成交算作一個音符,每周是一個小節,每月是一個樂章,那麼由政府指揮,開發商、購房人雙聲部合奏的上半年181天,我們能聽出以下節拍和對應到一些樂理:

Larghetto(小廣板60拍/分鐘)

特點:節奏稍緩慢,鬆弛而平靜

2017年1月1日至2017年6月30日,易居研究院監測的國內50個典型城市,新建商品住宅成交面積累計為14700萬平方米,環比去年下半年的18153萬平方米下跌19% ,同比去年上半年的16833萬平方米下跌13%。

單就6月份看,全國成交面積為2411萬平方米,同比減少19%,環比減少5%,已是連續第三個月下跌。這是自3月以來各地政策“放出”,獲得的“收緊”效應的體現,驗證了“指揮棒”的直接、迅速、有效特性。

節奏勻速的而顯略慢的Larghetto,相當適合做鋼琴初學者的練習曲節拍,比如考四級時的必過曲目《斯卡拉蒂小廣板》。

2017年上半年,50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅方面,位列前五的分別是三亞、北海、蚌埠、威海和九江。跌幅最大的五城則為北京、張家口、上海、無錫和佛山。以正增長146%領冠全國的三亞,主要因去年同期的供應少導致成交也隨之較少。而其他幾個城市的成交面積同比增長顯著,則是因為購房政策相對寬鬆。

如果以同比做標準排序,今年上半年,50個典型城市新建商品住宅成交面積增幅最大的依次是三亞、北海、焦作、滁州和宜昌。跌幅最顯著的分別為無錫、南京、東莞、深圳和上海。不難看出,跌幅超過50%的這幾個城市的共同點,是都為一線城市及其周邊,嚴厲的限制政策直接作用於成交量上。

基於50個城市6月份的環比和同比增幅(-5%、-19%),在散點圖上劃分四個像限,分別對應不同的市場交易熱度和市場特徵。

Vivace(急快板160拍/分鐘)

特點:比Allegro(快板)更快,活潑而有生氣

第一象限:環比增幅>-5%,同比增幅>-19%。共11個城市,分別為深圳、長春、蘇州、杭州、寧波、滁州、安慶、襄陽、岳陽、九江和佛山。

此類城市中,有的購房環境相對寬鬆,有的外溢需求規模較大,因此市場交易最為活躍,屬於跑贏大市類型。恰如Vivace的表現手法和情緒,因曲調明快激越,適合用小提琴演奏,代表作如匈牙利作曲家胡拜的《匈牙利狂歡節》。

Moderato(行板、中板)

特點:比Andante稍快,節奏中速,不疾不徐

第二象限:環比增幅<-5%,同比增幅>-19%。共18個城市,分別為重慶、昆明、海口、蘭州、牡丹江、威海、徐州、揚州、溫州、蕪湖、蚌埠、焦作、宜昌、常德、莆田、北海、三亞和寶雞。

此類城市的普遍特點是受政策調控的影響,市場交易略有下滑,但同比數據又顯示對照去年並沒有大降溫,誠如Moderato的平穩。中國民族樂器中的笛子,音域十分適宜演奏中板樂曲,音色特點是遼闊流麗,代表作有《鷓鴣飛》等。

Lento(慢板)

特點:節奏徐緩柔和

第三象限:環比增幅<-5%,同比增幅<-19%。共10個城市,分別為北京、青島、南昌、南寧、呼和浩特、張家口、廊坊、鎮江、嘉興和惠州。

此類城市過去市場交易相對高,有一定透支現象,當前市場環比和同比值都偏小,屬於受本輪調控影響較大的城市。這好比Lento傳遞出的婉轉悱惻,常給人多愁易感之覺。慢板的良好表現者包括豎琴、吉他,表現形式多為奏鳴曲、小夜曲,比如耳熟能詳的貝多芬的《月光》。

Grave(莊板)

特點:節奏緩慢、沉重、嚴肅

第四象限:環比增幅>-5%,同比增幅<-19%。共11個城市,分別為上海、廣州、濟南、南京、福州、武漢、無錫、贛州、東莞、韶關和柳州。

此類城市購房政策總體偏緊,成交量已下降,且還會繼續下降,除非有明顯政策放鬆。

這如同Grave的莊重低沉,常大段在大提琴獨奏中出現,代表作如巴赫的《G弦上的詠嘆調》。

Variation(變奏曲)

從今年上半年50城的新建商品住宅成交面積環比和同比增幅看,一、二、三線城市分化明顯:

1月—6月,四個一線城市環比去年下半年和同比去年上半年的增幅分別為-38%和-35%,二線城市的環、同比表現是-22%和-17%,三線城市的這兩個數據則分別為-9%和2%。

如此來看,城市級別與降溫程度成正比,最明顯的是一線城市,二線城市次之,三線城市是唯一出現了正增長的。這猶如大多數樂器的鍵、弦排布,越靠邊的音級越高。

而三類城市的此種表現也各有原因:一線城市主要因庫存不足,二線城市在政策管控下有效剔除或抑制了投資投機需求,三線城市受限相對輕微,表現較為堅挺。

上半年的最後一個月6月,市場呈現小幅降溫。這除了體現之前出台的樓市調控政策繼續有效,也預示了樓市已經開始進入傳統的夏淡季。

易居智庫研究院總監嚴躍進預計今年後續趨勢時表示,由於現行的調控政策和金融環境雙偏緊,因此預計7月乃至整個三季度,市場交易量仍將處於歷史低位水平。但也是因如此,未來大跌的可能性不大。同時因為政策再加碼的餘地和可能較小,今年四季度或有利空出盡、底部反彈的機會。

看來,今年的樓市成交,或是一首《變奏曲》。中場休息後,讓我們一起繼續側耳傾聽。

【房產宏觀】

透過真正的中國城市格局,看穿中國經濟未來

(來源:房產頭條)

中國依然處於發展大浪潮當中,城市格局是由經濟結構變遷決定的,而且變化日益微妙,如果不能從深層次上分析這個問題,就永遠只能停留在“數字”表面。今天我們就剝去一層層外皮,將真相呈現的一覽無餘!

請記住:看格局不能只看數字,不是用“眼”看,而是用“心”看。你只要用“心”,那些浮華信息都會被過濾,真相就會自然呈現。

1、"省會獨大"現象

現在我們來探討一下中國城市格局的問題。

首先,大家有沒有發現一個事實:在中國,凡是沿海的經濟發達省份,都會有一個“經濟中心”城市,其經濟發展水平要比“省會”城市高。自南向北依此為:廣東的深圳VS廣州、福建的廈門VS福州、江甦的蘇州VS南京、山東的青島VS濟南、遼寧的大連VS瀋陽。

也就是說,這些省份都有一個“經濟中心”和一個“政治中心”,這叫“政商分家”。只有“政治”和“商業”分家了,經濟才能真正的發展,這也是中國第一階段改革開放的成果,沿海省份經濟碩果累累。

其次,我們也會發現,凡是經濟欠發達的內地省份,本省經濟就會出現“省會獨大”的經濟現象,比如:湖北的武漢、湖南的長沙、四川的成都、安徽的合肥、陝西的西安、山西的太原、新疆的烏魯木齊、雲南的昆明等等。這叫“政商不分”,“政治”和“商業”糾結在一起,這些地方的經濟往往是依靠“行政”手段堆砌起來的。

這就是“內地”跟“沿海”的區別,經濟結構不一樣。“省會一家獨大”和“兩個城市遙相呼應”相比,很明顯後者更具協調性、分工性,當然這也是改革開放的政策傾斜導致的。

而我更想說的是:對於製定政策的領導而言,為什麼那麼多內地的省級領導依然看不到這個問題呢?

比如安徽,這麼多年來一直堅持舉全省之力建設一個“合肥”。凡是去過合肥的人都知道,論及外表它算是富麗堂皇了。但是一個省會的富麗堂皇跟該省老百姓的生活水平是沒有任何關係!更何況,合肥本地人均收入其實很低,也不能跟其外表成正比。

安徽如此,四川、湖北、湖南、陝西、山西都是如此!OK,現在大家知道為什麼有些省會生產很富麗堂皇,而該省的百姓卻很窮了吧。所以大家看一個區域的經濟發展,不要看新聞、不要看數字、不要看高樓。我感嘆的是:如果沒有開明的思想,沒有足夠的大局觀,這些地方會一直落後下去!

最後,我們再來看看整個中國。如果把中國看成一個整體,那麼其政治中心就是北京,經濟中心就是上海,你看這分工多麼明確,所以改革開放才30年就取得了有目共睹的經濟成就。

2、真正的一線城市

首先,北京和上海到底誰才是中國第一大城市?這個大家不用再爭論了,是北京。那麼,北京因何成為中國第一大城市的呢?

這裡就必須有深層次的分析。我們知道,中國城市發展基本上都是改革開放之後才開始的。而中國上一個階段的改革開放,其發展方式其實就是“權力經濟”。

北京——權力中心

中國上一個階段的改革開放,其實不是完全的開放,只是開放了一部分權力,依然有很多權力是沒有外放的。因很多地方政府、企業辦事都得跑到北京來審批,之前的“駐京辦”就這樣產生的。全國的錢都往北京送,全國的有錢人都想往裡擠,北京房價能不高嗎?

同時,北京壟斷了全國最得力的資源,包括全國最高端的教育、醫院、文化等等資源,導致很多人的理想只有在北京才能實現,“北漂”就這樣產生的。這種絕對的優勢導致在北京的很多人心態都是“扭曲”的,隨便見一個人,都說自己認識這個認識那個,這也能干那也能幹。腰里不怀揣著幾個億的項目,都不好意思出來見人。

當然,北京享受了全國最優質的資源,也呼吸著全國最髒的空氣。

但是,隨著改革開放的深化,中國接下來就將解決權力的問題。李克強總理要就申明了:要把“權力”關在“制度”的籠子裡。再加上反腐的強化、審批流程的縮減、政府職能的轉變。

中國將迎來下一個嶄新的時期:今後的企業家將更加註重創新,而不是搞關係,政府更注重服務和搭建平台,而不是掌控和指揮。

這就是中國上一階段的經濟體制問題,再加上發展速度之快,導致北京之大實數世界罕見,其各項隱患和大城市病,也將隨著中國經濟結構的再定位而減緩。

上海——金融中心

全國的錢都往北京送,然後這些錢都送到上海運作。這就是政治中心和是經濟中心的區別。準確說上海應該是“金融中心”。

所有的商業模式發展最後,就是錢如何生錢的問題,這就是金融的本質,它位於食物鏈的最高端,所以上海人均GDP永遠是最高的。只要上海的“金融中心”地位不動搖,永遠都是最富裕的城市,這是定位決定的。

這些錢運到上海後就需要錢生錢。因此上海的金融公司多如牛毛,在那裡最普遍的工作是“理財顧問”和“理財經理”,她們是怎麼開拓客戶的呢?最開始是去百度做推廣,後來是微信搖一搖,最後是去跟大爺大媽一起跳廣場舞。

上海人眼裡都是錢,所以會更加物質和現實,上海的小資情調和虛榮也是無與倫比的。是一個適合成功之後再來運作和揮霍的地方,它缺乏對成功過程的欣賞,也就是缺乏對勤奮的認可、對年輕人的包容。

而這一點形成了上海最嚴重的詬病:太缺乏創新和創業精神了,為什麼我們要提到這一點,因為這一點才決定著一個區域未來。

這就是深圳和上海的區別。

深圳——科技中心

科技最講究的是什麼?就是創新!

深圳是中國最年輕的城市。如果你想讀懂中國歷史就去讀北京,如果你想讀懂中國近代史就去讀上海,如果你想讀懂中國現代史就去讀深圳!

中國電子類、家電類、智能產品往往都分佈在這裡,深圳的南山,基本上聚集了中國的所有科技巨頭,其實要看“中國製造”的水平和前景,就看這座城市的創新能力了。

在深圳的大街上,你很少看到老頭老太,整個中國正在老齡化,唯有這座城市依然是年輕人的天下,這其實也是深圳的一個優勢條件。

這就是北京、上海、深圳之所以能成為中國一線城市的原因,它們各有各的定位,北京代表的是權力、上海代表著資本、深圳代表的是科技,三者各司其職,各領風騷。

很多人說一線城市節奏快,壓力大。但是一線城市的服務性質和消費結構的完善,卻是其他地方不具備的。

另外,在一線城市打拼更多的是依賴你的能力,然後去碰撞各種機會。而在三四線城市,或者你的老家的那個縣城,更多的看你的背景和出身,相信這一點很多人深有感觸。

肯定有人說了,那廣州呢?

廣州是怎麼衰落的?

大家有沒有發現一個重要的規律,中國近代史上,無論是開放港口、革命起義、還是改革開放,都是從廣州一帶開始的。這充分說明了廣州的開放性,有著名的十三行、廣交會等等,這裡就是中國貿易的橋頭堡。廣州自秦朝開始,一直就是中國廣東乃至整個南方的政治、經濟、文化、軍事中心,這種情況持續到了近代。

然而到了現在,無論是從GDP總量、增速、創新還是產業格局上,廣州的風光越來越暗淡,這究竟是什麼原因?

究其一生,廣州這位武林高手一生遇到了三個對手,分別是上海、深圳、和杭州。

在近代,上海是中國是對外開放的後起之秀,搶了廣州商埠的風光,在中國近代迅速崛起;

在現代,深圳在中國改革開放的窗口和檯面,搶了廣州的開放政策,並且中國祇有一個省份有一線城市,而且這個省份還有兩個一線城市,那就是廣東。所以廣州和深圳必然擺脫不了兄弟相殘的命運;

而當下,杭州是中國電子商務的發源地,又搶了廣州的對外貿易份額,並且線小交易越來越往線上集中,阿里巴巴的交易額已經超過四川省,這給傳統貿易帶來了巨大衝擊。

最重要的是,現在的廣州正在失去“開放”的靈魂。看一個城市是不是足夠的包容,你跟當地人交流就能看出來。你在廣州跟本地人交流,聽到的往往是粵語。而在深圳跟本地人交流,聽到的基本是普通話。誰的包容性更強?可見一斑!

大家看明白了嗎?定位決定未來!

杭州之所以能取代廣州,就是因為它定位精準!把電子商務作為支柱產業,意味著重新制定一套交易規則,無論產品是誰生產的,我就把最合適的產品第一時間送到最合適的消費者手裡,內銷有淘寶、天貓,外貿有跨境電商,杭州的電子商務改寫了商業格局。

少年強,則中國強。

今天引申一下便是:

權力強,則北京強;金融強,則上海強;科技強,則深圳強;貿易強,則杭州強。

那麼排名呢?

在中國權力永遠最大、金融位於最頂端、科技改變未來、交易決定經濟。所以未來中國城市的前四強排名分別是:北京、上海、深圳、杭州。

上面探討的是中國的一線城市,很多人說一線城市節奏快,壓力大。但是一線城市的服務性質和消費結構的完善,卻是其他地方所不具備的。另外,在一線城市打拼更多的是依賴你的能力,然後去碰撞各種機會。而在三四線城市,或者你老家的那個縣城,更多的是看你的背景和出身,相信這一點很多人都深有感觸。

3、城市產業鏈也是財富產業鏈

繼續詳解地域經濟格局,我們就必須要弄清一個概念:產業鏈。中國“傳統產業鏈”是怎麼樣的呢?

我們以紡織服裝為例做一個說明:新疆的“棉花”先運到山東,在山東做成“紗線”,山東的“紗線”再運到“江浙”做成面料,這些面料再運到廣東做成“服裝”,然後再貼上各大品牌的標籤,我們身上的每一件衣服都是這樣做出來的。

從“棉花”到“紗線”是初級加工,這是勞動密集型生產,從“紗線”到“面料”是深度加工,需要染色、漂染等各項功能的檢測,而從“面料”到“服裝”則需要設計師的創意注入,然後才能成為一件衣服。最後就是“品牌”運作,經過品牌方不斷的營銷和宣傳,最終成為各類人群追逐的品牌服裝。

大家發現沒有,在這條傳統的產業鏈中,從低到高依次是:新疆、山東、江浙、廣東,這些區域的經濟水平依次遞增。

這就是定位決定的,你所處的環節越高,所需要的技術含量就越大,以腦力勞動為主,獲得的收益就越高。你所處的環節越低,所需要的技術含量就越低,以體力勞動為主,往往都是粗放型的生產。

從產品角度來說,品牌運作就是產業鏈的最高環節,比如我們使用的蘋果手機,雖然都是富士康生產的,但我們從來不會認為它是“中國製造”的,這就是品牌的神奇之處。這也是中國經濟的瓶頸,淪為給別人代加工的地步,處於整個世界產業鏈的低端環節。

從商業角度來說,金融才是產業鏈的最高環節。無論是服裝這樣的快消品,還是服務行業,很多品牌都把總部設立在北京,賺到了錢再送到上海運作(上海股交所)。

中國區域經濟格局就是這樣來的:

新疆—山東—江浙—廣東—北京—上海。

究其本質是這樣的:

材料—加工—成品—品牌—金融。

就是這樣一個過程,所以有時先天條件更容易決定一個區域的定位,比如幾乎所有的“資源強勢區域”都處於“經濟窪陷區域”。比如內蒙、新疆、山西擁有很多優越的原材料,羊毛、礦產等等自然資源,無論你的養殖、開礦技術做到多麼極致,卻永遠只能處於“資源”這個最低端環節。

而江浙和廣東往往其實都是土地的貧瘠之處,他們只有從事商業活動的才能維持生活。這就好比一個人天生擁有“坐享其成”的老本,往往“不思進取”。而一個人如果生下來“一無所有”,必然會產生強烈的創造慾望。

所以,有時候真的不是我們不夠努力,而是你生存的大環境造就了先天的一種劣勢。你的環節定位既跟你的區域有關,也跟你的背景、環境、學識、能力有關。無論你在某個環節做到多麼極致,永遠還只能停留在這個環節。

比如很多人從技術員做到工程師、高級工程師、特級工程師,依舊還是技術工人…… 其實很多道理都是如此,真正的改變現狀是“跳出去”,這需要你能從更高的高度看待一系列問題。

除了先天條件之外,後天政策也是一大驅動。比如中國的改革開放,其實就是把一些政策給了沿海城市,深圳、廈門、寧波、青島、大連這五大計劃單列市,就是這樣產生的。它們自南向北分佈,這種外力性的“政策驅動”在上一個改革開放階段發揮著巨大作用,極大的影響了中國城市發展格局。

【賞析建築】

震撼!最長的城市森林步道在福州!

 (來源:建築邦)

曾經以為會飛的汽車空中的走廊,只能在科幻電影裡看到,但是今年的福建,首條空中自行車道在廈門建起來了

最長的城市森林步道

在福州也緊鑼密鼓地完成了

這條被福州人民稱為“福道”的步行道全長19km;將福州幾個大大小小的公園串聯了起來,東接左海公園環湖棧道,西連閩江廊線,橫貫象山、後縣山、梅峰山、金牛山等山體,將最美的山水景觀盡收眼底。

以往的沿山棧道多類似“高架橋” ,但福道的設計借鑒了新加坡的亞歷山大城市森林步道採取的是鋼架鏤空設計,也是國內首例。

也許你不知道,如果建成類似公路一樣的步道,那下面的植物就很難生長,而且這種鏤空的步道走過去比較輕盈,踩著能有不同於水泥路面的柔軟感。

看來除了大爺大媽們散步的選擇,跑步黨的最佳路線也非此莫屬了

聽說這條步行道為了滿足不同人群休閒、健身、遊覽的需求,讓更多市民都能徜徉在森林的懷抱中,充分考慮了人性化的設計,比如每16米的長度只能上升或下降1米,讓人走起來相對輕鬆。步道主軸線寬度為2.4米,兩個大人加一部輪椅通行完全沒問題,局部拓寬至3.6米~4米之間。另外,高差較大的部位當然還有景觀電梯的接駁

設計不僅考慮步行道

還與懸空棧道、登山步道

和車行道三部分對接

形成環形系統

方便遊客往返

休息亭、觀景平台

瞭望塔、配有衛生間的茶室

一個都不能少

你以為山上信號差,沒有WiFi?那你就大錯特錯了作為一個配有 WIFI連接

觸屏信息板和遊客交通監察器的智能步道

這點小小的要求算什麼!

只要你來統統滿足你

福道總共有10個出入口

每個入口都對城市肌理塑造了強有力的介入

在20多處的景觀節點設計上,福道還經過了福州著名的“杜娟谷”,這裡住著眾多品類的杜鵑花

就連身份名貴的~春鵑和夏鵑,也都青睞這個寶地,每年四月一定會開展一場熱鬧的舞會

屬於杜鵑們的萬花競放的場面,到時來福道定會美醉一片小伙伴

 規劃還沿線種植不同種類的樹種

真正讓遊客和市民四季有花可賞、有景可觀

綠意環繞,還有淡淡花香,如果來了福州,一定要去“福道”走一走

 
 
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