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2017-08-04
大華電子報(17/08/04)
 
 

【房產政策】

新政直擊

分類施策破解不動產登記難題:有房產證無土地證、房改房、經實房、集資房、已抵押土地上的不動產可以這樣登記!

(來源:土地觀察)

日前,湖南省政府辦公廳日前印發《關於進一步做好不動產登記工作的通知》,明確規範有房產證沒土地證、劃撥地和已抵押土地不動產登記等業務。

有房產證無土地證

有合法土地權屬來源的可辦理不動產登記

對於有房屋所有權證無國有土地使用證的情況,《通知》明確規定,國土資源部門應查核土地權屬管理資料。對有合法土地權屬來源的,依法受理並辦理不動產登記;對於歷史原因導致權屬來源材料不符合不動產登記要求的,應根據取得土地使用權時的相關政策予以認定。合法宗地上建造的房屋,其房屋所有權已多次轉移並取得房屋所有權證,但沒有同步辦理國有土地使用證的,當事人提交房屋所有權證和原權利人國有土地使用證申請登記的,國土資源部門在核實房地權屬來源等有關材料,依法公告並註銷原國有土地使用證後,辦理權利主體一致的不動產登記。相反,如果是沒有合法土地權屬來源的國有建設用地上建造的房屋,當事人申請不動產登記的,國土資源部門應暫緩辦理。所在地人民政府應組織相關部門依法作出處理,國土資源部門憑有關部門出具的依法進行處理的證明材料辦理登記。《通知》明確規定,不得為“小產權房”辦理不動產登記。

已抵押的國有建設用地上的不動產

可申請國有建設用地使用權及在建建築物抵押權登記

《通知》規定,對國有建設用地使用權已抵押的,同一權利人可以申請國有建設用地使用權及在建建築物抵押權登記。對已辦理國有建設用地使用權抵押登記或國有建設用地使用權及在建建築物抵押登記的商品房,在申請辦理預購商品房預告登記或商品房轉移登記時,需先解除該房屋對應的在建建築物及其所佔用範圍內國有建設用地使用權的抵押。不動產統一登記前,當事人購買已抵押國有建設用地上的房屋並取得房屋所有權證,現申請辦理不動產登記時土地仍處於抵押狀態的,國土資源部門應依法辦理,並在不動產登記簿和不動產權屬證書上註明土地抵押狀況。對歷史形成的違反《物權法》《擔保法》等法律法規以土地等不動產設立抵押融資的,有關市州、縣市區人民政府要成立專門工作班子,採取清償、置換、完善手續等方式妥善處理,國土資源部門依據當地人民政府處置意見依法辦理不動產變更、註銷等登記。

房改房、經適房、集資房

補繳土地出讓價款後按出讓土地性質辦理

《通知》規定,對於符合上市交易條件,且土地性質為劃撥用地的房改房、經濟適用住房、集資房等不動產,可以在補繳土地出讓價款後,按出讓土地性質辦理不動產登記。這類土地使用權的處置方式和土地出讓價款繳納標準,由當地政府依據有關法律法規作出具體規定。劃撥土地上的房改房、經濟適用住房、集資房與其他辦公用房、工業用房共有宗地,需辦理宗地分宗和土地分戶登記的,宗地權利人或宗地使用管理單位應積極配合,做好宗地分割和國有建設用地使用權轉移登記工作。《通知》明確,劃撥土地上的不動產可以依照《物權法》等規定直接辦理抵押登記,但抵押權實現時,須按照《擔保法》相關規定執行。

不動產行政監管與登記的職責關係

堅持一體登記防止房地主體不一致

《通知》要求,將依法處理不動產登記中發現的違反土地管理、規劃管理等違法行為。對於房地產開發過程中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超用地紅線、超容積率的不動產,應在有關部門查處整改到位後,憑有關證明文件依法辦理不動產登記。《通知》規定,要依法做好商品房預售許可與不動產登記的銜接。對新建商品房辦理預告登記、首次登記時,必須堅持一體登記原則,防止出現新的房地主體不一致情形。住房城鄉建設(房產管理)部門在辦理商品房預售許可時,應依法審查土地權屬來源狀況,對土地權利來源不明或存在改變規劃用途、超規劃紅線等違法行為的,不得核發商品房預售許可證。開發企業申請預購商品房預告登記時,應提交已經房產管理部門和土地管理部門備案的商品房預售合同,確保形成房地一體的唯一的不動產單元號。依法按照土地、房屋批准用途開展不動產登記。不動產統一登記前,房屋所有權證和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的,當事人申請不動產登記時,繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記,未經依法批准不得改變已登記的不動產用途。

資料移交和登記信息共享問題

年底前完成歷史數據整理並彙交至國家平台

《通知》要求,各級各有關部門不能因為補充完善歷史登記信息和登記數據整合,加重群眾負擔。各地要依法完整移交登記資料,確保不動產統一登記制度順利實施。同時,各級人民政府要對現有土地、房屋、林地、草原等登記信息進行規範化整理,建設統一、規範的不動產登記數據庫,確保在2017年年底前完成歷史登記數據的整理並彙交至國家不動產登記信息管理基礎平台。

【房產關注】

商務部:特別提醒房地產等領域對外投資要審慎決策

(來源:中房網;中國網財經)

國務院新聞辦公室定於2017年7月31日上午10時在國務院新聞辦新聞發布廳舉行新聞發布會,請商務部副部長錢克明、國務院發展研究中心副主任隆國強介紹2017年上半年我國對外經貿運行情況,並答記者問。
錢克明表示,特別是房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域的對外投資,我們建議相關企業還是要審慎決策,防範風險。

具體如下

鳳凰衛視記者:錢部長,我們注意到說對外投資的時候,我們講到了上半年下降了42.9%,非理性對外投資得到了有效遏制,請問怎麼理解這句話?另外我們看到,最近對一些企業對外投資行為,市場上有一些傳言,想請問您怎麼看,是不是商務部作為對外投資的主管部門之一也會對它採取一些措施,具體是什麼樣的措施?
錢克明:今年上半年,我國對外直接投資同比下降,有去年同期基數較高的因素。這個跟我們外貿相反,外貿增長比較快,是前期基數比較低,對外直接投資同比下降是去年基數比較高。除了這個因素之外,主要有三個方面的原因。剛才隆主任也簡單說了這個事。
我們分析:
第一,國內的經濟狀況向好,去年還有很多不確定性,我們還看不清楚,但今年上半年看,各種指標都在趨好,一些重要的經濟指標還超過了預期。簡單說,國內的錢好賺了,對外投資的意願就沒有那麼強了。
第二,國際上的投資不穩定、不確定因素增多,有很多國家保護主義抬頭,包括加大了對外資的安全審查等等。
第三,我們出台了一些調控措施,推動引導企業對外投資更趨理性,特別是我們加強了對外投資的真實性和合規性審核,引導企業投向實體經濟,盡量減少房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域的投資。
總體看,下降的部分主要是我剛才點到的這幾個領域,其實對“一帶一路”沿線國家,對實體經濟的對外投資,下降得併不多,現在還比較穩定。
中國政府鼓勵有實力、有條件的中國企業“走出去”,這個政策沒有變,也不會變。今後我們將繼續推動對外投資便利化,提高服務水平,加強事中事後的監管,引導對外投資健康有序發展。
對企業“走出去”,對於符合國內法律法規、國際通行規則,還有市場原則,開展真實、合規的對外投資,我們是鼓勵的。特別是對“一帶一路”,對國際產能合作,對有利於國內產業結構升級,包括東中西產業梯度發展的對外投資,我們都是鼓勵的。同時,我們也將會同有關部門,做好對外投資風險的防範工作,確保對外投資健康規範有序發展,特別是我剛才提到的房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域的對外投資,我們建議相關企業還是要審慎決策,防範風險。
隆國強:我補充一下。中國今年上半年對外投資出現42%的下降,特別引人注目,怎麼看這個現象?首先要看到,一個國家對外投資的短期波動其實是很常見的,比如說德國,德國2015年對外投資是933億美元,2016年下降到346億美元,下降了63%,德國也是大國,但是好像沒有太多人關注這個事。中國這些年對外投資一路高歌猛進,增長很快,所以大家習慣於增長,而不習慣於波動,對上半年數據的變動特別敏感。其實看看去年,有一個企業的對外併購項目460億美元,這麼大的金額,占到去年新增對外投資額的82%,今年沒有這麼一個大項目,統計數據就掉下來了。當然還有剛才錢部長說的三個非常重要的宏觀原因。所以我們首先要用平常心來看待對外投資的短期波動。
第二,中國現在處在這個發展階段,我們的資本項目還沒有實現完全可兌換,所以政府對跨境投資進行適當的管理和規範引導是十分必要的。從宏觀上看,任何一個國家都要避免跨境資本流動的“大進大出”。全球經濟在戰後每十年左右就有一次金融危機,這些金融危機有很多是源於資金跨境流動大進大出。對我們這樣一個大國來說,保持金融穩定、避免金融風險至關重要。前些年大量的所謂“熱錢”流入,我記得當時市場對中國政府進行適當的管理也提出了問題;前年、去年確實出現了一些非理性的對外資金流出,所以進行適當的管理從宏觀上來說是有必要的。從微觀上來看,中國企業對外投資歷史短、經驗不足、人才不足,前些年對外投資也是有很多教訓的,政府對這些企業適當的提醒、適當的引導,有助於企業能夠更加全面地評估和規避對外投資的風險,提高對外投資成功率。

但是要看到,過去的十年是中國對外投資增長最快的十年,2008年對外投資只有28.5億美元,大家今天覺得不可想像,去年是1800多億美元。這背後是什麼?中國經濟發展到了這個新階段以後,中國企業需要在全球通過投資,來整合全球的資源和市場,這是企業發展到新階段的內在要求。所以儘管說我們相關部門出台了一系列規範管理的措施,但是我個人認為,中國政府鼓勵“引進來”和“走出去”相結合、支持中國企業對外投資的政策方向不會變。儘管今年上半年有所回落,但中國作為一個對外投資大國的地位是不會變的。謝謝。

【房產剖析】

房地產下半場的最大紅利誰將把握機遇?

(來源:房地產決策參考)

1、租賃崛起水到渠成

很多新聞,如果你關聯起來看,往往能看出一點意思來。

最近參考消息網報導稱,中國社科院社會藍皮書顯示,約3成90後大學畢業生,在畢業一年後,居住面積不足20平方米,但相對於面積大小,他們更希望提高生活質量。這些更看重個人價值的90後大學畢業生,可能成為“不買房一代”。

那麼,不買住哪兒?當然是“租賃”,而且是代表生活品質、輕鬆而優質的租賃。從消費端來講,租客巨大的需求意味著租賃住房市場大有可為。

同樣是最近,住建部等9部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口淨流入的大中城市,加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

具體內容略,關鍵詞還是“租賃”。作為對行業痛點的關注,通知也提出保障租賃雙方特別是承租人的合法權益,強化住房租賃行為監管。

而作為第一個呼應上述住房租賃新政的廣州則一鳴驚人,石破天驚地提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權”,一時間“租購同權”在全國范圍引發熱議。

不少網友為之點贊,稱其為“破解高房價難題的廣州行動”、“一線城市的回答”、“年輕人將告別房奴時代”、“租房也可能上好學校了”、“房市未來發展的方向”。

還是近期,《上海市住房發展“十三五”規劃》出爐,稱“十三五”期間上海擬推出租賃住房70萬套。北京市住建委7月中旬也表示,今後5年將繼續加大租賃住房供應,計劃供地1300公頃,建設租賃住房50萬套。

無獨有偶,剛剛從王石手中接棒的万科董事會主席、首席執行官郁亮,近日接受新華社記者獨家專訪,對房地產市場的焦點問題坦陳看法時也認為,租購併舉是我國建立房地產調控長效機制的重要舉措之一;從國際看,我們租賃市場的發展空間很大。

無論是從決策端、消費端,還是從開發商的角度,近期很多焦點新聞的關鍵詞,都指向一個熱詞——住房租賃市場。

2、破局樓市必由之路

 “租賃”緣何成為一個空前的熱詞?決策君認為有兩大背景:

一方面,發展住房租賃市場,是金融縮表背景下,化解樓市風險、開啟房地產行業第二春的必然出路和理性選擇。當前房地產的泡沫必須要逐步化解,而化解這泡沫的方法就是讓房價穩定,同時大幅鼓勵租房,發展租賃市場,改善租售比,同時逐步限制銀行房貸比,讓銀行房地產比重逐步降低,直至到合理水平。

另外一方面,房子是用來住的不是用來炒的,這一明確的房地產市場定位,強調了房地產發展的首要目標是實現“住有所居”,讓住房回歸居住屬性,而建立一個龐大、完善的住房租賃市場是實現這一目標的必由之路。

“當前租賃發展相對落後,存在購租失衡現象。從正面看,只有補足租賃的短板,中國的房地產市場才有希望,住有所居的目標才能真正實現,城市的活力才能更大。”在22日舉辦的博鰲·21世紀房地產論壇第17屆年會上,鏈家研究院院長楊現領從三個層面如是強調租賃的意義。

 

房地產一直是我國實體經濟發展的重要推動力之一,而房產交易大多以買賣為主體,租賃市場被放在了次要位置。2016年中國房地產市場總規模超過20萬億,在三足鼎立大格局中新房12萬億,二手房6.5萬億,租賃市場才1萬多億。

楊現領認為,“為什麼2016年以來,從中央到地方極為一致地提出發展租賃市場並特別強調人口淨流入城市的租賃發展問題。我相信,這一定是我們的決策者站得更高,看得更遠,看到了我們看不到的東西。這就是我們的未來,也是希望所在。”

首先,租賃是中國房地產市場“最後的紅利”。

面對當日論壇現場濟濟一堂的聽眾,鏈家研究院院長楊現領說,2017年中國最大的開發商的銷售額有望衝擊7千億元,超過美國、日本開發商水平。然而,大不等於強,不等於產品和服務好。

楊現領坦言,面對行業的巨大變化,一些大的房企不知道未來在哪裡,他表示房地產的未來一定是在租賃市場。“一些品牌開發商已經進入租賃市場,這是一個好的開始。”

去年12月7日,鏈家研究院發布了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測,2016年、2020年、2025年,中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元。

在一線城市,2015年上海城市租金GMV為1204億元,北京、深圳、廣州分別為886億元、484億元、394億元。對比香港731萬人就創造了1478億元的租金GMV,一線城市租金GMV的發展空間還很大。

而在未來,流動人口總量將不斷攀升,楊現領預測2020年流動人口數量將達到2.91億人,其中農業人口將佔比達到75.6%,年齡在45歲以上的流動人口占比從2010年的9.7%上升到2014年的12.9%。

房價的持續攀高,也讓更多人選擇租賃市場。楊現領在《租賃市場系列研究報告》提供了這樣一組數據,北京首次購房人群平均年齡已從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。2010年到2016年,30歲至50歲的租賃人口占比從11%上升至47%。

巨大的需求給住房租賃市場的發展帶來了十足的想像空間。

其次,住房租賃還是解決新市民住房問題的有效途徑。

我國仍處於城鎮化的高速發展階段,新就業大學生、農業轉移人口等新市民主要通過租賃住房解決居住問題。一些人口淨流入的大中城市新市民多,住房租賃需求旺盛,城鎮居民家庭租房比例高,但也存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體係不完善等問題,租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。加快在人口淨流入的大中城市發展住房租賃市場,有利於更好地解決新市民的住房問題,幫助新市民改善居住條件。

根據國家統計局的數據,2016年年末全國總人口138271萬人,其中城鎮常住人口79298萬人,常住人口城鎮化率為57.35%。這意味著,中國要達到發達國家的水平,至少還有13個百分點的城鎮化空間,相當於1.8億人要從農村轉移到城鎮。

從國際上看,在世界上主要國家和地區,租賃也已經成為主要的租賃方式之一。

鏈家研究院數據顯示,在香港有45%的人口租賃,在日本和美國,租賃家庭佔比分別38%、37%。而兩國城市化率都在80%以上。沒有租賃市場的充分發展,人口城市化的目標也很難實現。

租房也是大部分中低收入群體的唯一選擇。據統計,2015年美國租戶家庭中等以下收入超過2500萬戶,佔租戶家庭總量的57%,其中,最低收入人群超過1400萬戶。

第三,住房租賃還事關城市的未來,是未來城市希望所在。

近期,很多二線城市紛紛提出了留住百萬大學生或者吸引百萬大學生就業創業的計劃。以成都、武漢、西安、長沙、南京為代表的一批二線城市,為了留住、吸引百萬大學生,出台了一系列政策——送錢、送房租、送戶口等。表面上來看,二線城市的“搶人”大戰,搶的是人才,殊不知,人家搶的是城市的未來。

“我們希望能夠讓白領有房住,能夠讓有錢的中產階級買得起房子,然後能夠換得起房子。同時我們也希望能夠讓低收入群體,特別是大學生、流動人口這些新市民能夠有房子住,能夠租得起,我認為我們的城市運營才能夠落地生根,才能夠發揚,城市的未來才有希望。”楊現領說。

國內以深圳為例。深圳是中國目前最具發展活力的城市之一。統計數據顯示,深圳有高達78.2%的年輕人處於租房狀態,粗略估算,深圳的租房市場規模在1000億元以上。

楊現領認為,大城市、特大城市的租賃市場活力在很大程度上決定城市的活力,租賃發展將是未來城市的希望所在。

租賃的活力如何衡量?楊現領認為,有三個重要指標:一是租賃人口占比,二是租金收入彈性,三是租金收入比。

首先,從租賃人口占比來說,40%是一個合理常態。從國外來看,城市越大,租房人口占比就越高。楊現領認為,只有當年輕人通過租賃找到宜居的產品和服務,在城市生存、落地生根,城市才有發展的動力,而這個比例在紐約和倫敦已經超過50%。

第二個是租金收入彈性。它衡量的是租金漲幅與收入漲幅之間的關係。楊現領指出,當租金收入漲幅比控制在1—1.5的時候,城市將保持活力,相反,租金上漲過快,則會自動遏制市場的發展,會讓年輕人因無力承擔而離開城市。

第三是租金收入比。楊現領提出30%這個“臨界值”,相距太遠或是超過太多都是不合理的,目前國內重點城市的租金收入比只有20%左右,其主要原因在於,大城市的租房需求主要集中在合租和單間,整租需求相對較弱。“這給年輕人留在城市提供了暫時的棲身之所,也是中國城市未來希望所在。”楊現領強調。

3、重在運營服務為上

租賃如此重要,是不是應該一擁而上呢?

楊現領認為,並不是所有的城市都要發展租賃。在國家政策的推動下,很多城市都開始做租賃,但是中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市,就是北京、上海、深圳,所以租賃的問題,本質就是北京、上海、深圳的問題,不是每一個城市都有租賃的短缺和租賃的壓力。

楊現領認為,包括一線城市在內,國內住宅租賃機會主要在於租金交易額前30位的城市。根據2015年的數據,租金交易額前30強城市佔全國比重達到63%。預計2025年,比例將超過70%。如果很多城市都一擁而上的話,勢必帶來租賃房屋的庫存。

(來源:楊現領《租房讓城市更美好》)

成熟的租賃市場需要培育出完整的產業生態,從房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租後管理服務以及衍生服務,只有專業化、規模化的機構才有能力把握住市場的機遇。

有報告顯示,我國目前品牌公寓的數量不到200萬間,佔整體租賃市場的比重約為2%,集中式公寓龍頭公司的平均管理規模在2-3萬間左右,分散式公寓龍頭公司管理規模在50萬間左右。未來品牌公寓如果能達到10%的市場佔有率,整體的公寓數量將達到1060萬間,Top10的管理公司平均管理間數為46.8萬間,Top20的公司平均管理數量將達到99.3萬間。目前美國排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6萬間,日本排名第一的公寓管理公司大東建託管理97.8萬間。合理推測下,未來中國排名第一的品牌公寓管理公司將會管理超過100萬間。

 (來源:楊現領《租房讓城市更美好》)

在如此巨大的市場潛力下,近年來,機構化、規模化的住房租賃企業發展較快,房地產開發企業也在加快轉型,積極拓展住房租賃業務。

万科董事會主席、首席執行官郁亮近日也公開表示,北上廣深等城市住房租賃市場需求很大,目前万科已經開辦長租公寓1.2萬-1.8萬間,計劃今年做到10萬間。

與此同時,YOU+公寓、水滴公寓、魔方公寓、蘑菇公寓、青年匯……各色長租公寓品牌如雨後春筍般湧現。

有數據統計,2016年一共有17家長租公寓品牌拿到了資本的投資。顯然,這是一塊極具誘惑的蛋糕,但誰能執牛耳,服務和運營仍是最關鍵的因素。

(來源:楊現領《租房讓城市更美好》)

面對各路資本圍獵租賃市場,楊現領坦言:“租賃是一個重服務的產業,本質上是運營的生意。如果是我們不能夠為消費者,為我們的租客提供好的服務,我相信進入租賃市場的開發商,一定面臨非常大的挑戰。你發現你的空置率很難在5%以內,一定會虧錢。”

當前,中國最大的租賃運營機構是自如。據了解,自如員工達到7000人,其中有3199名房屋管家、2000名保洁阿姨、700名維修和搬家師傅、300名互聯網團隊、447名客服專員、706名裝修配置專員。

楊現領說,“要做好租賃這件事,首先你得是一個中介公司,因為你要拿房和出房;其次,你還得是裝修公司,管理好你的庫存;你還得是一個家政公司,因為你要提供大量的服務;還得是互聯網公司管理好這個團隊,靠人是不行的,得靠系統和技術以及互聯網。”

儘管租賃是中國房地產市場“最後的紅利”,但由此可見,這塊蛋糕雖然誘人,但是要想吃出滋味,也並非易事:

一方面需要政府和市場合力解決當前租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體係不完善的行業發展掣肘問題;

一方面,需要政府創新住房租賃管理和服務體制,大力培育機構化、規模化住房租賃企業。

租賃市場這把火,一旦真正燒起來,不但可以助力改善民生、促進資源合理利用、滿足個人住房需求,推動投資增長、穩定經濟、實現人口城鎮化,還可以刺激租戶消費,真正促進行業轉型升級。

而這一切前景、錢景,專業的運營服務能力是根本,是前提。

形勢比人強。房地產下半場的最大紅利,也已漸行漸近、瓜熟蒂落,輪廓日益明朗而清晰。誰能在最後的窗口期抓住良機?楊現領相信,租賃不是全局的問題,中國的租賃問題始終集中在一線城市,一系列問題的討論都將圍繞一線租賃展開。

“而新一輪房企搶灘,最終也只有專業化、規模化的機構才有能力把握住市場的機遇。”楊現領直言。

【精英訪談】

專訪住建部總經濟師:

推進特色小鎮建設部署具有重大戰略意義

(來源:人民網房產)

按:自《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》(國發〔2016〕8號)提出加快特色鎮發展後,住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部於2016年7月聯合發布了《關於開展特色小鎮培育工作的通知》,提出2020年前,將培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。

2016年10月,在各地推薦的基礎上,經專家复核,會簽國家發展改革委、財政部,住房和城鄉建設部公佈第一批127家中國特色小鎮名單。

2017年7月27日,住房城鄉建設部村鎮建設司再次發布《關於擬公佈第二批全國特色小鎮名單的公示》,宣布將在各地擇優推薦的基礎上,經現場答辯、專家審查,擬認定為第二批276個全國特色小鎮的名單進行公示。

對此,住房和城鄉建設部總經濟師趙暉作客人民網直播間,就推進特色小鎮取得的階段性成果、保持和彰顯特色小鎮特色、特色小鎮推進要點等作出權威解答。

住房和城鄉建設部總經濟師趙暉做客人民網

住房和城鄉建設部總經濟師趙暉做客人民網

主持人:各位人民網的網友大家好,黨中央、國務院作出了關於推進特色小鎮建設的部署,它對於推進新發展理念、全面建成小康社會和促進國家可持續發展,具有十分重要的戰略意義。保持和彰顯小鎮特色,是落實新發展理念,加快推進綠色發展和生態文明建設的重要內容。因此,我們今天有幸請到了住房和城鄉建設部總經濟師趙暉先生作客我們人民網,就相關的話題進行一次交流。

主持人:趙總,黨中央和國務院作出了關於推進特色小鎮建設的部署,您覺得有什麼樣的重大戰略意義?

趙暉:黨中央、國務院作出培育特色小鎮建設的部署,具有重大的戰略意義。

首先,它是促進我們國家新型城鎮化的一個重要措施和手段。我國城鎮化具有顯著的特點,總體來講,整體結構向特大城市或大城市集中。從發展看,我國在80年代就提出了“小城鎮大戰略”的理念,後來中央又提出大中小城市和小城鎮協調發展。但從今天的實際情況看,我國的大中小城市和小城鎮發展並不協調,“小城鎮大戰略”這句話沒有變為現實。我國小城鎮大多發展比較弱、比較差,跟發達國家相比差距非常明顯。除縣城城關鎮以外的建制鎮有18000多個,在這些鎮上居住的人口僅佔佔全國人口12%,這是一個很低的比例。像歐洲這些處於城鎮化成熟的國家、工業化成熟的國家,他們小城鎮人口占全國人口的比例非常高。最典型的例子就是德國,德國居住在兩萬人以下的小城鎮的人口占到全國人口的70%,大部分人不是居住在大城市或中等城市,而是居住在小城鎮。美國等其他國家的這個比例相對我國來講也是比較高的。這麼來看,我國小城鎮在城鎮化中起的作用相當弱,而且小城鎮髒亂差、基礎設施比較差,功能不夠完善,沒有成為人們長期穩定居住的場所。目前,雖然人口比例已有12%,但是一些有能力的人又從鎮上走掉了。可以說,“小城鎮、大戰略”這個口號以及後來提出大中小城鎮和小城鎮協調發展思路,實際上讓人們越來越向大城市或特大城市集中,至少在地方來講,更多的人在地級市、縣城過度集中。

怎麼來協調發展?推進特色小鎮建設是中央的一個重要抓手。為什麼這麼講呢? 18000多個小城鎮中的大部分是農村中心。如果要求18000多個鎮都要有一定的功能、都要發展到一定的現代化水平,至少從短期看來是不現實的。將近兩萬個小城鎮中確實只有少部分能發展起來,而且這批鎮也是有特色的,為此我們提出有重點地發展。我國推出特色小鎮是為了突破目前小城鎮發展滯後的一個重要舉措,也是小城鎮發展的一個重要路徑。只有實現特色發展,才能區別於縣城、城市,你有你的增長力,你有你的穩定性,你有你的可持續發展力。這既是目的,又是手段。特色小鎮對於實現中央提出的大中小城市和小城鎮協調發展這一長期戰略性指標,也就是推進新型城鎮化具有重大意義。

再有,它是我國經濟轉型的一個手段和措施,有助於實現經濟平穩增長。我國過去增長點往往集中在城市,有600多個城市增長點,但實際上很多發展潛力在城市以外。這些發展潛力,有的是特色資源,有的是傳統產業等等,過去我們注意力不太放在城市以外的點上。我們今天搞特色小鎮,就是把在城市以外的這些經濟發展的潛力調動起來,利用好這些資源,從而促進整體經濟的發展。比如在上海周邊的莫干山鎮,當然是屬於浙江省,但距離上海最近,這個鎮的休閒旅遊發展得非常好,現在“裸心谷”的一張床位一年能夠提供的財政收入是10萬元,這是很讓人驚訝的數字,但這是事實。這個數字表明莫干山鎮旅遊產業的發育程度和發展程度。它為什麼能這麼發展?一個重要的原因就是,這裡蘊藏著一個規律,就是不可移動價值、不可移動資源。所謂不可移動資源,比如上海是一個巨大的吸納各種資源的一極,甚至是一個國際上的一極,可以把各種國內資金,甚至國際資金都聚集過來,把企業都聚集過來,把國內外人才都聚集過來。但是,莫干山鎮特殊的不可移動資源,就是因為它的海拔稍微高一點,夏天很涼快,風景如畫,一個風景,一個氣溫,這兩個東西只有莫干山這個地方有,上海再怎麼有集聚力,但是風景和氣溫是集聚不過來的。所以,這就成了小城鎮發展的不可移動的資源,有著獨特的優勢。

不光是風景,不光是氣候條件,還有我們的傳統文化,還有我們的一些傳統產業,它和當地資源密切相關。比如說造酒廠,紹興的黃酒小鎮發展好,就是因為只能用那池水,到別的地方造的酒就不是地道的紹興酒,而這個水是搬不走的。我講的第二個觀念,就是把分佈在城市以外的有發展潛力的資源價值體現出來,成為推動經濟發展的一個動力,促進我國新常態下的經濟轉型。

第三個就是把我們國家豐富的歷史文化資源,進行一次再發現、保護、傳承、提升和利用。很多鎮都有很好的歷史,我們做了一些工作,包括歷史文化名鎮等等。至今除已經命名的歷史文化名鎮外,很多鎮的歷史文化,包括它的文化遺產還沒有被充分發現,至少沒有被充分認識,更談不上修復、利用。特色小鎮這個工作啟動以後,很多特色小鎮申報的時候是以當地的歷史文化價值來申報特色的,這就促進了我們對全國歷史文化資源的調查,這個作用是極大的。文化遺產的保護這項工作,雖然進行了幾十年,但是總體來看,這項工作還有很多要做的,還有很多不足。所以,特色小鎮對促進我國更多的保護好歷史文化資源有極強的作用。

把小鎮建設好,我們每個鎮都有特色,把小鎮建設好,能夠使我國建設更有中國特色。我國是農耕文明的國家,中國特色的歷史文化很多是蘊含在農村、小城鎮。城市這幾年迅速發展的以新城市為多,當然也有歷史文化名城,但是整體歷史痕跡很強的城市並不多。我國的城市大部分都是新的城市,即使是老的城市,到現在也發展為新的城市。我們的城市有一個致命的弊端,由於人多地少,城市建的建築,全都是高層的,而且因為人均規劃用地限制也只能建高層建築。高層建築和低層建築帶來了完全不同的文化傳承,一個是很有障礙,一個是沒有障礙。高層建築比較難實現傳統文化,全世界的高層建築幾乎是一個風格,這是不可避免的。從形態上來講,20層、30層的住宅樓,越簡潔越舒服,如果在高層建築上做過多的花樣,加上各種符號,往往是失敗的。高層建築只能傳承一些文化精神內涵,但是低層建築完全可以實現地域特色、民族特色的風格設定。所以,小鎮的建設、小鎮的格局、小鎮的建築,比大城市更能體現中國特色、中國傳統。如果我們僅把中國600多個城市建好了,我們今天可能看著很興奮、很現代,但是體現中國文化比較難。所以,我們把幾萬個小鎮建得更好,就是讓整個國家建設更具中國特色。

所以,它的戰略意義是極大的。

住房和城鄉建設部總經濟師趙暉做客人民網

主持人:剛才趙暉總經濟師從好幾個方面給我們闡述了,其實特色小鎮建設是星星之火,特色小鎮的建設一方面是小鎮,另外一方面是尋求特色,才能把這項工作能有效地推進。住建部在推進特色小鎮方面做了哪些具體的工作,又取得了哪些階段性的成果?

趙暉:特色小鎮的啟動的過程還是要明確一下。這件事情是由住建部、發改委牽頭研究,不是分別交給幾個部門,形成一個合力。我們共同形成了一個意見,上報中央,之後,住建部、發改委、財政部去年聯合頒布了第一個正式的培育全國特色小鎮的通知。至今,相對來講,它也是最權威、最主流的渠道。後來,有一些部委也在開展相關工作。主要的機制就是住建部、發改委和財政部共同推進的,提出了,五年培育1000個全國特色小鎮的目標。

住建部首先是做了非常詳盡的調查,調查的目的就是要總結我國小城鎮建設的現狀,分析問題,給出對策,這是一個頂層設計。這項工作之後,要採取一系列措施。其中一個措施就是培育特色小鎮,五年培育1000個,接下來是引導全國培育特色小鎮。我們去年公佈了第一批127個特色小鎮,現在馬上將進行第二批的認定,第二批准備是300個左右。這個引領工作起的作用非常大,現在各地很重視,積極性很高。作為頂層設計,對於如何培育特色小鎮我們給出了五大方針。培育特色產業是第一號的。第二就是在規劃建設上要保持特色。第三是文化傳承上要凸顯特色。第四是小城鎮管理一般比較薄弱的,現在也沒有形成太多成熟體制,我們強調小鎮的管理機制要有特色、要有突破、要有創新。最後一條是保底的,就是必須有一定的經濟基礎、建設基礎。

主持人:我可不可以理解,這五項相當於未來特色小鎮最基本評判的打分的​​標準。

趙暉:對。這是最基本的。接下來,第二批特色小鎮認定的時候我們增加了一些要求。根據第一批公佈完之後出現的一些問題,我們有針對性地提出要求。比如你的規劃必須調整,有些要了稱號,但是規劃是老的,沒有針對我們五項要求修改規劃。再有,我們要求必須得有一批正在實施和準備實施的項目。這個針對有些鎮,就是要這個稱號,然後等著資金,實際上自己主動性差,給了稱號以後沒做什麼事情。所以要按照這兩點要求改規劃、實施項目。

最近,我們頒布了一個關於保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知,是有針對性的,這算是第二件事,就是開始通過特色小鎮的培育,引導全國培育小城鎮。

第三個事情​​是給予指導和監督。我們對第一批特色小鎮做了普查,要樹立一批榜樣,同時,我們也準備採取動態機制,不合格要拿下去。另外,已經研究編制了小城鎮規劃建設的指南,不久將會印發,這是一本非常翔實的指南。這些是指導,還有監督。監督是我們一個很有效的手段,每年要開展定期的檢查和評估。

第四件事就是要給予一定支持。我們首先是和國家開發銀行、農業發展銀行、建設銀行、光大集團分別簽了四個支持特色小鎮發展的戰略協議。政策性銀行,國開行和農業發展銀行提供利息較低,基本是基準利率的貸款,這對小城鎮發展是有效、有用,是很好的政策。同時,住建部開發了特色小鎮培育網,這個平台就是為小鎮提供規劃建設的進展情況和發布需求。企業也參與進來了,企業可以介紹能夠做的一些服務、產品和意向。金融機構、政府也在這裡面。可以說,政府、企業、小鎮和金融機構融合在一起搭建的一個平台。

最後一件事就是中央的財政支持。財政部對這項工作非常支持,第一批已經搞了一年,我們準備進行評估,中央財政將對發展好的給予獎勵和支持。

主持人:您剛才講到了去年我們已經評選出了第一批127家特色小鎮,在您看來,這127家特色小鎮,呈現出了一個什麼樣的特點或特色呢?

趙暉:第一批127個小鎮的特色是非常強的,是國家的寶貝、老百姓喜歡的地方。首先,有相當一批具有很強的特色產業,而且這些特色產業規模很大,佔的市場比例比較大。比如說,浙江諸暨大唐鎮。大唐鎮原來生產襪子,後來又發展成襪子藝術,他們簡稱叫襪藝。它的襪子產量佔了全國的70%,佔了全球的三分之一。再比如廣東古鎮鎮,它是生產燈具的,有2.4萬家燈具企業,銷售量佔了全國的70%。總的來講,第一批特色小鎮經濟能力比較強, GDP 10個億以上的大約佔70%,大於100億的佔13%。這是第一個特點。具有很強特色產業的小鎮納入到了第一批名單,一些甚至是世界知名的特色產業。

第二個特徵就是具有很高歷史文化價值的鎮納入進來了,這裡面有32個國家級歷史文化名鎮。這些歷史文化名鎮價值是很高的,有的甚至具有世界文化遺產,比如安徽的宏村鎮,就是世界文化遺產。還有上海朱家角鎮有大量的物質文化遺產和非物質文化遺產。這樣的鎮在第一批小鎮裡佔的比例不低,歷史文化特徵極強。

第三個特徵就是有很豐富的旅游資源。比如說剛才講的莫干山鎮,甚至西北地區的鎮北堡鎮,年接待旅遊人數達400萬人。第一批中國特色小鎮裡面,旅遊名鎮佔了相當大一部分。還有一批是屬於民族特色、地域特色的小鎮,具有特殊的地理位置,比如邊境小鎮,雲南省畹町鎮是我們國家距離印度洋最近的一個國家級口岸鎮,也在這第一批裡面。

總的來講,第一批特色小鎮都是國家的寶貝,我們老百姓的寶貝。

主持人:上規模,有特點,有特色,有具體的產業。

趙暉:有魅力。

主持人:有口皆碑的,第一批是我們國家的小鎮當中的寶貝,重中之重。

我們也注意到,前幾天住建部剛剛發布了關於保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知。這個通知寫得也非常具體,內容也比較多。您方便不方便給我們做一個簡單的解讀。

趙暉:我覺得這應該解讀一下。這個通知發出去以後,各方面關注度比較高,人民網、新華社,包括央視,做了大幅度的報導,轉載得也很快。這個文件比其他我們發布的文件的關注度要高很多,當然我不是說其他所有文件。

它之所以引起關注,就是它的針對性比較強,問題導向比較強。總體來看,特色小鎮建設是好的,但其中有一些問題過熱,有一些理念上的錯誤,還有一些是不知道怎麼建就照搬城市的現象。我們比較擔心的一件事情就是,由於這些理念上的錯誤、偏差,還有缺乏一些知識,導致本身很有價值的小鎮特色會消失掉。我們這個文件主要不是從產業角度談,聚焦在規劃和建設上,主要目的就是防止在特色小鎮建設中把原來小鎮特色破壞掉了。

文件從三個方面提出了要求。第一方面,整體的小鎮格局。第一,你這個整體格局要順應山水,比如說有山坡的地方,你要順應山坡來修道路,道路可能有起有伏的,不要盲目推平。我們去國一些歐洲很迷人的小鎮,它們就是順應山形地勢來做的。我們提出不要盲目地去挖山填塘,有的地方出現了這些情況,最後造成景觀很不美。我們也提出禁止改變水系、破壞水系。我們還提出要保護原有的基底。很多小鎮是在村或者人民公社或者鄉鎮基礎上發展起來的,也有一些古鎮發展起來的。它的格局,從城市角度來看是不規則的,但恰恰這是有價值的,路的取向是有它的道理,甚至有它的文化傳承,或者由它的自然環境決定的,所以我們主張肌理不要動。現在有一些比較有實力的開發商一來,會整體推倒重來,建一個所謂現代化的小鎮,實際上魅力就缺失了。怎麼辦?我們提出尊重原有肌理,去下功夫進行整治,一個是環境整治,一個是增加功能,肌理不要變,路原來是曲的就要曲的,不要盲目拉直。我們禁止在老街區進行大拆大建,特別是關係傳統風貌的保護和傳承,也嚴禁大洋怪的建築在小鎮出現。這是第一個要求,整個格局和肌理要保護下來。

第二個要求是小鎮的建設尺度要控制得小而宜人。這裡面提了幾個明確的指標。首先,不要照搬城市的居住小區。因為居住小區是城市不得以的一種建設方式和老百姓的生活方式。自古以來,中國人的居住是開放型的街區,出去就是路,旁邊是鄰居,互相看得見。城市用地的製約造成我們不得不建高層建築,所以出現小區。但是在小城鎮裡,我們是嚴禁簡單把住宅小區的模式引入小城鎮,還是要建開放式街區,這是小城鎮的特點。你們現在去的古鎮都是開放式街區,傳統的居住方式,延續居民原有的鄰里關係,這都是文化,這都是價值,這都是幸福。還有就是尺度問題,明確提出道路和建築的比例。我們在小城鎮提出1:1,道路是10米,建築也是10米,主要目的是讓它更加宜人,尺度越小,越宜人。我們也嚴禁搞不便民、造價高的廣場、道路。同時,我們對綠化也提出了要求。我們城市以前喜歡搞大的公園,我們提出綠化的資源要用於生活和工作,就是貼近生活、貼近工作。我們主張在生活區搞綠化,千方百計找出一些小空地、整治一些小空地進行綠化,這樣更加宜人,而不是生活區沒有什麼綠化,工作區沒有什麼綠化,僅僅搞一個現代化的大公園,這是一廂情願的錯誤做法。我國的城市綠化跟現代發達國家相比的一個重大區別就是他們的綠化是注重在生活區和工作區,我們的綠化是放在市中心,突出形象。這是一個理念上的錯誤,這不是為民的,最後的結果就是城市沒有魅力。中心公園適當要搞一些,但是更重要的是老百姓生活的地方,老人休息的地方,小孩玩的地方,以及我們工作的周邊。要想方設法擠出一些地方,找出一些地方搞一些小型的綠化,這樣更體現為民,這樣的城鎮,孩子們就會喜歡,就會更有感情。

第三個方面,強調要傳承小城鎮的傳統文化,不要搬襲其他文化,不太注重原有的本地的小鎮的傳統文化,有的時候甚至用洋名,例如威尼斯小鎮,有的可能用了一些大城市名稱,無中生有的外來文化搬過來,用來體現它的時尚感、現代化,這種事情我們是堅決制止的。

這個文件針對性是比較強的,也是防止這些問題發生以後,我們來不及製止。目的就是把看似沒有價值的,在我們現在一些理念還不到位、看不到它的價值的的時候,把這種現象制止住。

住房和城鄉建設部總經濟師趙暉做客人民網

主持人:趙暉總經濟師,可以這麼理解,您剛才講的這三大點,還有若干的小點,實際上是我們在推進特色小鎮建設過程當中,或者是評選過程當中,發現的一些問題。及早地把這些問題歸納總結出來,以通知的形式下發,是引起各地方建設部門和正在申辦、申請國家級特色小鎮的,引起這方面的重視,要規避一些不必要的浪費或者是對資源的一種破壞。也為我們國家未來的特色小鎮的建設,能起到一個標準、度量衡的作用。

我現在也了解到,全國各地對國家級特色小鎮的申報特別積極,各地也在為特色小鎮的工作推進付出了很多的行動。您作為住建部總經濟師,又是特色小鎮的主管部門領導負責人,對正在申辦、申請的特色小鎮的各地的政府或者是具體的機構,為他們有什麼樣的一些建議?

趙暉:對申報方來講,申報往往是鎮和縣為主體,省裡支持他們。在申報過程當中我發現,他們積極性很高,但對我們文件的學習不太充分。第一個就是希望他們再認真地把我們印發的三個文件學習、領會一下,也可以找一些有水平的專業部門進行諮詢。否則申報上來的東西,跟我們的要求對不上,很可惜。

對全國積極性很高的推小鎮建設,我們對各地方有這麼一些建議。一個建議就是特色小鎮總量不能過大,這是一個非常重要的原則。我國小城鎮這麼多年發展不起來,有一個整個行政體制的問題。我國的行政體制比較獨特,是一個垂直上下級關係,有所屬關係。地級市屬於省管,縣屬於地級市管,鎮屬於縣來管。這樣一個行政體制對我們國家的城鎮空間格局產生了一個決定性的作用,在這個結構裡面優勢資源不斷向上級集中,很難有下一級的城市規模、體制超過上一級。舉個簡單的例子,一個鎮上的優秀企業在縣里排第一第二的時候,往往把總部搬到縣城裡,因為無論是政治地位還是心理地位上,縣城是更高的。一旦成為地級市的龍頭企業,往往總部搬到地級市,以此類推,不是絕對的,但是這種現象普遍發生。這是也是小城鎮從80年代到今天發展不好的一個重要原因。反過來的流動是很少的。為什麼歐洲這些國家的小城鎮,像德國,到今天這麼發達,居然有70%的人居住在小城鎮,最大的一個不同,就是我們的體制不同,德國是扁平化的,市縣之間沒有級別從屬關係,都是獨立的。每一個地方都有它的自信,每一個地方都是獨立的,再小的鎮也是獨立的。一個很著名的大學可能就在一個小鎮裡,包括美國也是。很難想像清華在山西某一個小鎮,北大在河北的某一個小鎮。為什麼限制特色小鎮的數量呢?在這種情況下,只能是有重點的發展,就是發展一部分,還有特色發展。如果量過大,肯定成功不了,因為集聚不了這麼多資源。只能是靠著特色資源、特色區位或者傳統產業等一些特殊條件,在眾多的小城鎮裡,一部分能夠先發展起來。因此,有些地方定的鎮比較多,但是相當一部分發展不起來。我們強烈呼籲要認識到小城鎮的客觀發展規律,不要盲目設定特色小鎮的數量目標,一定要選有條件能發展起來的鎮。否則就會造成開始目標很宏大,最後乾了幾年以後很多一部分就沒發展起來,或者發展得不好。這是第一個要求。

第二個建議,小城鎮建設特色鎮一定要堅持以建制鎮為單位,現在有些地方,在城市裡劃了一塊區叫特色小鎮,完全和我們的發展方向是不相同。我們是希望通過特色小鎮,真的鎮,來推動小城鎮發展,而不是城市打了一個牌子。

主持人:可不可以理解建制鎮也是非常嚴肅的區劃,原來是我們政府進行有效管理的一項措施和辦法。這個不要輕易去擴大特色小鎮的範圍。

趙暉:我們文件裡明確優先發展重點鎮,還是剛才的道理,不是所有鎮都能發展起來。還有一些就是在一些農村地區,搞一片開發,起個現代農業小鎮的名字,這樣就容易造成一些亂開發現象。所以,我們第一次頒布的文件就明確規定是建制鎮,防止一些地方或者企業打著特色小鎮的名義去圈地搞開發。一些項目往往佔用了非建設用地,佔了農地,佔了其他用地,還說是特色小鎮。現在看來這個政策是很正確的。當然,我們不否認,在建制鎮以外有些地方也能發展起來。但是我們的政策制定不能給一些不正當事情的開一個藉口。所以,這是第二條,要堅持建制鎮為主。

第三個要求和建議就是不能把特色小鎮當帽子,不能當幌子,不能當招牌來用。現在雲南省宣布麗江、大理是世界級特色小鎮,這種做法跟我們的精神是完全背道而馳的。這些都是城市,只不過知名度很高,不能因為知名度很高,就說世界級特有的。特色小鎮絕不能當廣告招牌。我們是要培育特色小鎮,要促進真正的小城鎮的發展起來,而不是給一些城市戴帽子,這是對中央政策極大的誤解。對這些做法,我們是堅決要製止、要反對。這些事情的核心是拿特色小鎮當招牌、、當廣告,沒有起到推動城鎮化健康發展、、推動經濟轉型、推動綠色發展的作用。還有一些地方是爭帽子。爭到以後什麼也沒做。這是第三個,不能把特色小鎮當帽子爭,當廣告爭,當廣告用。單獨為了打這個招牌當廣告用,那是不正確的。

第四,關於熱的問題。特色小鎮現在確實非常熱,我今天來這裡也是因為比較熱,比較關注,所以,你們也比較敏銳地抓住了這個問題。特色小鎮熱怎麼看,要有一個正確的看法。小城鎮熱都是表面熱,實際上沒有真正熱。因為我國小城鎮發展是很不容易的,現在有多少企業願意到鄉鎮去做,有多少政府真正把心放在鎮上。黨中央有這樣的部署,政府的關心度下來,資本的下來,是非常難得的機會和機遇。從建設情況來看,我們沒有發現大量的小城鎮盲目建設。熱在哪呢?有一些企業在用特色小鎮做宣傳,他自己搞了一些項目,政府也沒有給授予特色小鎮,但他說我這個就是特色小鎮。還有一個就是媒體關注,這個也比較熱。再有,各類培訓機構、研討機構召開的研討會非常多。但是,這些都跟小城鎮的投入、建設關係不大。從小城鎮的投入和建設來看,我們認為還遠遠不夠,需要中央大力推進,以培育特色小鎮為抓手推進小城鎮建設,必須堅定不移地推下去。

目前,小城鎮發展是一個非常好的事,是一個很早就應該發展,但遲遲沒有發展,終於剛剛發展起來的一個局面。

 
 
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