回首頁聯絡我們訂閱電子報
大華不動產 大華不動產 大華不動產
 
 
 
 
 
 
 
 
訂閱電子報
姓名
電話
Email
讀取語言
驗證碼
 
好站連結
人才招募
 
回電子報列表
 
 
2017-08-11
大華電子報(17/08/11)
 
 

【焦點】

2017.08.04本所所長張義權接受東森電視財經台記者楊韻庭小姐及林昂立先生專訪,探討都市更新推動之困難等相關議題。

【房產新政】

"共有產權住房”兩個需要由房地產估價機構進行評估

(來源:評估師資訊)

繼鼓勵租房、為租賃住房提供建設用地等“房住不炒”政策之後,北京樓市又有新動作。近日,北京市住建委同市發改委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,8月3日《辦法》正式面向社會公開徵求意見。

所謂“共有產權住房”,其實就是買房人與政府共有房屋產權。簡單說就是政府和產權人各持一定的產權比例,但使用權屬於購房人,這樣購房人就可以通過相對較少的資金獲得使用權和一定比例的產權。

北京樓市政策,一直是全國大中城市方向標,《辦法》公開徵求意見稿以來,網上各種分析解讀文章很多,在此我們就不再展開。側重說一下與評估有關兩個情形:

1.共有產權項目上市時應進行評估

《辦法》第十九條(價格和份額確定程序)規定:【評估師資訊】

共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例,應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前,由代持機構委託房地產估價機構進行評估,並由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。評估及確定結果應面向社會公開。

也就是說,政府和購房人雙方的各自產權份額以市場評估價格與限定價格之間差額為基礎確定。

共有產權住房的價格是大家最關心問題之一。共有產權住房項目的銷售均價有個大前提,即應低於同地段、同品質普通商品住房的價格,以項目開發建設成本和適當利潤為基礎,並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。

共有產權住宅銷售均價在土地供應文件中予以明確,即土地出讓時已確定項目未來住宅銷售均價,與“限價房”要同,各政策性指導價。

項目上市時,市場價格則由代持機構委託房地產估價機構根據該項目周邊同地段、同品質普通商品住房進行評估,評估結果經相關政府部門審核後,以這個價格與項目限定價格比例來確定共有產權房購房人與政府的產權份額各自所佔比例。

比如,某個共有產權住房項目,供地的時候確定未來上市限定的銷售均價為3萬元/平方米,在上市時,先由房地產價格評估機構評估出該項目周邊同地段、同品質的普通商品住房市場價格,比如是5萬元/平方米,經政府部門審核後按6萬元/平方米確定的話,那麼購房人佔有的產權份額就是60%,另外40%產權份額則由政府指定代持機構佔有。

2.共有產權住房再交易環節需進行評估

《辦法》第二十六條(再上市價格管理)規定:【評估師資訊】

代持機構行使優先購買權、購房人購買政府份額的房屋價格,應委託房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。

購房人轉讓價格明顯低於評估價格的,代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。

購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的,應當按市場價格購買政府份額,取得商品住房產權後實現退出,或由代持機構回購其所有的產權份額。

附件《北京市共有產權住房管理暫行辦法》

(來源:北京市住房和城鄉建設委員會)

近日,市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(下簡稱《辦法》),現就《辦法》內容向社會公開徵求意見。

※《辦法》起草的背景

一是全面貫徹中央文件精神。2016年中央經濟工作會明確提出,要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,準確把握住房的居住屬性。2017年4月,住房城鄉建設部、國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市,要增加公租房、共有產權房供應。

二是深入推進房地產市場調控。在我市“3.17新政”從嚴需求端調控基礎上,為深化住房供給側結構性改革,進一步完善住房供應體系,滿足基本住房需求,此次推出共有產權住房政策,整合以往各類出售型保障房和政策房,回歸住房居住屬性,促進保障房資源分配更加公平、合理,充分發揮改善民生和房地產市場調控雙重作用。

三是總結自住房工作經驗。2013年以來, 我市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經驗做法,如供應對象限定為無房家庭、實行按區域分配、引入專家審查提升規劃設計標準等,受到了群眾和社會的一致認可,有必要通過完善政策加以固化。共有產權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範,今後不論從建設品質、管理水平、供應規模上均會進一步提高。

※《辦法》的重要意義

一是有利於建立購租並舉住房制度。市十二次黨代會提出,要堅持住房的居住屬性,健全基本住房保障制度和購租並舉的住房供應體系。共有產權住房政策有利於抑制住房投資投機性需求,讓住房制度更加公平合理,促進房地產業平穩健康發展,加快形成符合首都特點的房地產市場基礎性制度和長效機制,幫助更多的人實現住有所居。

二是有利於滿足無房家庭住房剛需。共有產權住房政策,通過實行政府與購房人按份共有產權方式,政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人,進一步降低了房屋出售價格,充分減輕購房負擔,最大限度支持夾心層首次購房需求,滿足無房家庭住房剛需,政府和老百姓一起努力解決住房困難。

三是有利於進一步平抑房地產價格。本市正在深入推進房地產市場調控工作,通過共有產權住房政策推出,通過合理定價,分配更加公平合理,堅決抑制投資投機性購房需求,將對我市房價平穩運行起到有效推動作用。

※《辦法》的主要內容

一、規劃建設方面

一是共有產權住房結合城市功能定位和產業佈局進行項目選址,優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域,推動就業與居住的合理匹配,促進職住平衡。

二是共有產權住房建設用地採取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式,遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位,並實行建設標準和工程質量承諾制。

三是市住房城鄉建設委會同市規劃國土委製定共有產權住房建設技術導則。相關管理部門將嚴格按標准進行規劃設計方案審查,並依法進行日常監督。

二、審核分配方面

一是明確供應對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中,單身家庭申請購買的,申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。

二是從嚴限購條件,已簽訂住房購買合同、徵收(拆遷)安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。

三是促進職住平衡、精準分配。房源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭,以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

三、規範管理方面

一是已購共有產權住房用於出租的,購房人和代持機構按照所佔房屋產權份額獲得租金收益的相應部分,具體應在購房合同中約定。

二是已購共有產權住房不滿5年的,不允許轉讓房屋產權份額,滿5年的,可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

三是從嚴查處虛假申購和違規使用行為,禁止10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統中有違法違規或嚴重失信行為的,將限制購買共有產權住房。

四、新老政策銜接方面

《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理,仍按照原規定執行。《辦法》施行後,未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執行。

※《辦法》的重要亮點

一是“新北京人”分配不少於30%。各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地,其中,滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

二是實現網上申請。符合條件的家庭,登陸區住房城鄉建設委(房管局)官方網站提出項目購房申請,在線如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況,並準備相關證明材料。讓“數據多跑路、百姓少跑腿”,實現高效、便民服務宗旨。

三是規範退出機制。共有產權住房購買5年後,可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下,代持機構可優先購買,繼續作為共有產權住房使用;代持機構放棄優先購買權的,購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。此舉有利於實現共有產住房循環使用,更大程度上發揮保障作用。

【房產政策】

廣東省國土資源廳關於進一步規範土地出讓管理工作的通知

(來源:評估師資訊)

廣東省國土資源廳關於進一步規範土地出讓管理工作的通知

各地級以上市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:

為深入推進節約集約用地示範省建設,維護公平公正的土地市場秩序,加強廉潔行政風險防控,促進土地市場平穩健康運行,根據土地出讓管理法律法規等規定,經省人民政府同意,現就進一步規範土地出讓管理有關事項通知如下:

一、編制實施國有建設用地供應計劃

市、縣人民政府要根據國民經濟與社會發展規劃、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市和鎮的近期建設規劃及年度實施計劃、住房發展規劃和建設計劃、年度土地儲備計劃以及土地市場狀況等,對行政區域內年度國有建設用地供應的總量、結構、佈局、時序和方式作出科學安排,報上一級國土資源主管部門,並於每年3月31日前將年度國有建設用地供應計劃在國土資源部門戶網站(中國土地市場網)和省、市國土資源管理部門門戶網站、公共資源交易公共服務平台等相關媒體上公開。市、縣國土資源主管部門要依據經批准的國有建設用地供應計劃,會同發展改革、經濟和信息化、財政、建設、城鄉規劃等有關部門編制土地出讓年度計劃和宗地出讓方案,報同級人民政府批准後及時向社會發布和組織實施。

二、加強土地出讓公告管理

(一)全面規範公告發佈內容

市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前及時、準確、完整地將土地出讓公告錄入廣東省土地市場動態監測與監管系統,並在中國土地市場網、公共資源交易公共服務平台、當地政府門戶網站和主流媒體上公佈(不同媒體發布的同一宗地出讓信息內容必須一致)。市、縣國土資源主管部門要對土地出讓公告內容的合法性和真實性負責,對宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規劃條件、競買保證金、土地現狀條件、開發建設期限等公告要素進行嚴格把關。

1.出讓主體。土地使用權出讓主體應為市、縣人民政府,由市、縣國土資源主管部門作為出讓方具體實施。各類開發區管理委員會及其他部門不得作為出讓方與受讓方訂立土地使用權出讓合同。

2.出讓方式。土地使用權採取招標拍賣挂牌出讓方式的實行網上交易。土地出讓應當按宗地確定用途,每宗地簽訂一份土地出讓合同。依據城鄉規劃用途可以劃分為不同宗地的,應當先行分割成不同的宗地,再按宗地出讓。對不同用途但高度關聯、需要整體規劃建設、確實難以分割供應或分割宗地後不利於節約集約用地的綜合用途建設項目用地,市、縣國土資源主管部門可以按一宗土地實行整體出讓供應。住宅用地禁止“捆綁”出讓和超三年開發週期出讓。

3.出讓年限。各類用地出讓年限不得超過土地使用權出讓最高年限,即住宅用地70年,工業用地50年,教育、科技、文化、衛生、體育用地50年,商業、旅遊、娛樂用地40年,其他用地50年。

4.出讓面積和規劃條件。住宅用地宗地出讓面積不得超過下列標準:小城市和建制鎮7公頃,中等城市14公頃,大城市及大城市以上20公頃;住宅用地容積率必須大於1.0,規劃條件其他內容應當符合控制性詳細規劃,並明確不得建設封閉小區;其他用地應當按具體用地標準和節約集約、符合規劃的原則合理確定出讓面積和規劃條件。

5.競買保證金。競買保證金不得低於出讓最低價20%,不超過出讓最低價的50%。競買保證金應當明確繳交至指定賬戶,不得以項目投資額等形式代替。

6.土地現狀條件。各地要嚴格執行“淨地”出讓規定,明確宗地交付標準,擬出讓的土地必須是未設置除土地所有權以外的其他產權,安置補償落實到位,沒有法律經濟糾紛,地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確,具備施工設備與人員進場的道路、施工所需的供水和供電等動工開發所必需的基本條件。

7.開發建設期限。住宅用地必須自土地交付之日起一年內開工建設,自開工之日起三年內竣工。其他用地參照該期限執行。

(二)嚴格禁止違規設置競買條件

土地出讓公告中不得設置影響公平競爭的限制條件,不得在招標拍賣挂牌出讓文件、競買須知或競買現場加設任何具有傾向性、歧義性、排他性條件。在不排斥多個市場主體競爭、確保公平公正的前提下,可根據地區投資、產業、建設規劃等要求設置競買資格條件,但必須在出讓公告有關“申請人應具備的條件”裡明確表述,不得作出“詳見其他文件、其他網站”等一般性表述,並通過部門聯動監管機制嚴格管理。

(三)及時糾正和整改疑似違規問題

各級國土資源主管部門要加強對土地出讓公告的監測監管,對上級國土資源主管部門發現的土地出讓公告中內容不規範、非“淨地”出讓和違規設置競買條件等疑似違規問題,下級國土資源主管部門要進行認真審查、及時處理;確屬違反有關規定的,應當立即撤銷公告,重新擬定出讓方案,並及時將審查情況和處理結果書面報送上級國土資源主管部門。

三、嚴格土地出讓履約管理

(一)建立規劃條件變更報備製度

出讓方和受讓方要嚴格執行簽訂的土地出讓合同,不得擅自變更規劃條件。對於符合城鄉規劃有關規定的情形確需變更規劃條件的,受讓方應當向城鄉規劃主管部門提出申請。城鄉規劃主管部門要通過論證會、聽證會或者其他方式徵求專家、利害關係人的意見,並按照規劃編制和審批的程序進行修改,不得以抄告單等形式替代規定的變更程序。各地要及時將規劃條件變更情況向上級國土資源、規劃等主管部門報備。對於已劃撥或出讓土地改變土地用途為經營性用地的(按照“三舊​​”改造政策可以協議出讓的用地除外),由市、縣人民政府收回土地使用權後依法重新公開供應,並根據相關地價評估規程對原受讓方給予相應補償。要加強對“三舊”改造領域的監督管理,嚴防出現違法違規和違反廉潔規定的行為。

(二)依法處理違約違規行為

對通過行賄、惡意串通等非法手段中標或競得土地,或在競得土地後不及時簽訂成交確認書或出讓合同,未按合同約定繳納土地出讓金,未按合同約定時間開(竣)工,未按合同約定用途或開發利用條件建設,或在土地出讓及合同履行過程中產生糾紛的,要按照土地出讓公告、出讓合同約定及相關法律法規進行處理。

四、規範土地出讓價款管理

(一)健全土地出讓定價機制

市、縣國土資源主管部門要在土地出讓前採用公開方式委託土地估價中介機構進行地價評估,由土地估價師完成土地估價報告,並按要求由報告出具方履行電子備案程序,取得電子備案號。各地要將土地估價報告的估價結果作為重要參考依據,並統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況,集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類資金,不得計入出讓底價。土地成交價格不能低於底價,土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的70%。因改變土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳、退繳地價款的,市、縣國土資源主管部門應當按前述要求組織評估,不得在未經評估情況下,依據會議紀要和抄告單等形式或授意中介機構評估等方式確定補繳、退還金額。

(二)規範繳納土地出讓價款

土地出讓雙方必須在土地出讓成交後的10個工作日內簽訂出讓合同,土地出讓合同應當明確約定土地出讓價款的總額、繳付時間和繳付方式,並落實以下有關要求:約定分期繳納的,全部土地出讓價款繳納的期限不超過一年;經當地土地出讓協調決策機構集體認定,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清。首付款繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%,且應在土地出讓合同簽訂後1個月內繳納完畢。分期支付國有建設用地使用權出讓價款的,受讓方在支付第二期及以後各期出讓價款時,應當按照支付第一期土地出讓價款當日中國人民銀行公佈的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時足額繳納土地出讓價款的,應當按日加收違約金;出讓方催繳後仍不能支付土地出讓價款且延期付款超過合同約定交款日期60日的,出讓人有權解除合同,受讓人無權要求返還定金。

(三)禁止違規減免土地出讓價款

土地出讓成交後,未按合同約定足額繳納土地出讓收入和提供有效繳款憑證的,不予核發不動產權屬證書或者不動產登記證明,不得按土地出讓收入繳納比例辦理土地使用權分期分割登記手續。除國家有明確規定外,各地均不得減免、緩繳或者變相減免土地出讓收入,不得以土地換項目、以土地作補償、先徵後返、獎勵補貼等形式變相減免土地出讓收入或進行虛假招標拍賣挂牌出讓土地。

(四)適時開展估價報告抽查評議

省級國土資源主管部門將加大監督指導力度,定期組織土地估價行業協會或專家對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議,並向社會公佈抽查評議結果。出讓方對估價結果有異議的,可申請省級土地估價師協會或中國土地估價師協會進行技術審裁,也可以另行組織評估。

(五)嚴格土地出讓收支管理

嚴格“收支兩條線”管理,土地出讓收支全額納入市縣政府性基金預算管理,收入全部繳入市縣國庫,支出一律通過市縣政府性基金預算從土地出讓收入中予以安排。各地要嚴格按規定合理安排國有土地使用權出讓支出,不得隨意擴大支出範圍,確保足額支付徵地和拆遷補償支出、補助被徵地農民社會保障支出,重點向新農村建設傾斜,適當向農業土地開發和農村基礎設施建設傾斜。要嚴格按規定從國有土地使用權出讓收益中計提有關資金,確保相關事業健康發展。未列入土地出讓支出預算的各類項目(含土地徵收項目),一律不得通過土地出讓收入安排支出。

五、有序推進土地出讓信息公開

(一)多渠道公開土地出讓信息

各地在公開年度土地出讓計劃和成交結果時,除在公共資源交易公共服務平台、當地主流媒體公開發布外,要在當地政府門戶網站、部門相關網站以及中國土地市場網上公開。要通過當地政府門戶網站等途徑公示土地出讓合同情況,包括建設用地使用權人、土地坐落、土地用途、出讓面積、供地方式、出讓合同編號、土地用途、規劃條件、出讓年限、項目開(竣)工時間等信息,接受公眾查詢和社會監督。推進土地使用權出讓預決算公開全覆蓋。

(二)定期更新公佈基準地價

各地對不同用途、不同級別土地的基準地價要及時進行更新並在門戶網站上予以公佈,基準地價更新周期視市場情況而定,但原則上不得超過3年。基準地價的基本內容要在一定範圍內向社會公佈。基準地價評估基準日超過6年未全面更新的,在日常土地估價工作中不得使用基準地價係數修正法。

(三)規範填報監管系統數據

各地要嚴格按照《廣東省土地市場動態監測與監管工作規則》的時限要求,通過省土地市場動態監測與監管系統及時填報出讓計劃、出讓公告、成交公示、出讓合同及合同出讓價款繳納、實際開(竣)工等相關信息。

六、強化土地出讓工作組織保障

(一)建立健全土地出讓集體決策機制

市、縣兩級政府要建立健全由政府分管領導牽頭,發展改革、經信、財政、規劃、國土資源、住建、環保、商務、公共資源交易等部門參與的土地出讓集體決策機制,並可根據地區實際情況增加成員單位,共同審議土地出讓方案,協調解決土地出讓和國有土地資產處置中的重大事項。各級政府及相關部門對土地出讓相關集體決策事項要及時納入記錄文件,做到有案可查、永久追溯。凡未經有關會議集體決策審議通過的地塊,不得進行出讓。

(二)建立部門聯動監管機制

各地國土資源主管部門在編制年度國有建設用地出讓計劃前,應當徵詢相關部門對產業用地需求、用地佈局、土地供應和建設時序等相關要求,並報市、縣人民政府批准後組織實施。對可享受優惠政策的市場主體,投資或相關行業主管部門要向國土資源主管部門提供相關證明文件,國土資源主管部門登記備案後執行。有關部門提出控制指標、建設標準、容積率、建築係數、建築方式、綠地率、非生產設施佔地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等作為土地出讓條件的,要按照“誰提出、誰監管”的原則,提出關聯條件部門應當在土地出讓成交後要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書,作為國土資源主管部門簽訂土地出讓合同的前提條件和關聯部門的監管依據。提出關聯條件部門要對承諾書的履行情況進行監督,並適時通報國土資源主管部門。項目用地達不到約定要求的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置;對不符合享受政策的,要及時終止政策執行。

(三)建立領導幹部插手干預備案製度

各級領導幹部不得利用職權或者職務上的影響,向有關單位或人員以指定、授意、暗示、打招呼、批條子等方式對具體地塊出讓提出要求;不得以抄​​告單、招商協議、投資協議等方式事先確定,量身定做地設置出讓條件、土地使用條件,違規確定土地出讓起拍(始)價、底價;不得乾預招標拍賣挂牌出讓過程和出讓結果,違規批准調整土地用途或其他規劃條件、土地使用條件,違規處理土地招標拍賣挂牌出讓及土地出讓合同糾紛等。對領導幹部尤其是黨政一把手以個人的名義非正常程序插手干預土地出讓相關事項的,國土資源主管部門及其業務部門要建立上級領導幹部指示(包括批示、口頭告知、電話信息告知等方式)登記備案製度,並及時報送給同級人民政府和上級國土資源主管部門。各地應將領導幹部干預土地出讓工作的處理情況納入黨風廉政建設責任制體系,作為是否依法辦事、廉潔自律的重要依據。

(四)加強土地出讓環境安全管理

各地要結合潛在污染地塊清單及污染地塊環境風險情況,根據已開展的建設用地土壤環境調查評估結果,逐步建立污染地塊名錄及其開發利用的負面清單,並進行動態管理。其中符合相應規劃用地土壤環境質量要求的地塊可以出讓,但是應當在土地出讓前完成場地環境調查和風險評估工作;經場地環境調查和風險評估確定為被污染場地的,應當明確治理修復責任主體並編制治理修復方案,未進行場地環境調查及風險評估、未明確治理修復責任主體的,禁止進行土地出讓。經風險評估對人體健康有嚴重影響的被污染場地,未經治理修復或者治理修復不符合相關標準的,不得用於居民住宅、學校、幼兒園、醫院、養老場所等項目開發。

(五)完善企業信用信息共享機制

市、縣國土資源主管部門要按照“規范運作、誠信執業、公平競爭、信息公開、獎勵懲戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市場誠信體系。各級國土資源管理部門應積極配合工商行政管理部門健全企業信用信息共享機制,按照《企業信息公示暫行條例》有關要求,將企業在土地出讓中的違法違規行為情況納入企業信用記錄並向社會公佈,並通過信息化平台推送到省公共資源交易公共服務平台上公開發布,依法限制嚴重失信企業參與土地市場交易有關活動。

各地可在根據本通知要求結合實際制定實施細則。

本文件自發布之日起施行,有效期五年。

 

【房產經濟】

冬去春未至--2017年中國大陸下半年經濟展望

(來源:金融讀書會;華創宏觀 )

二季度經濟的超預期高增、黑色系的再度狂歡並未消除市場對後續經濟走勢的分歧。就年內而言,三季度經濟將保持韌性,居民消費和地產投資有望對沖基建的回落和補庫的結束,出口也高位震盪,經濟回落壓力集中在四季度。但回落並不意味著重回2015 年,工業走出通縮、企業資產負債表修復、全球槓桿修復從分化走向收斂意味著經濟最差的時候已經過去,貨幣金融環境的轉向對經濟內生動能侵蝕有限,經濟緩慢尋底的同時企業盈利有望保持相對高增,能否抓住當前的窗口期走出債務週期的漩渦決定春天能否真的到來。

主要觀點

二季度經濟的超預期高增、黑色系的再度狂歡並未消除市場對後續經濟走勢的分歧。就年內而言,三季度經濟將保持韌性,居民消費和地產投資有望對沖基建的回落和補庫的結束,出口也高位震盪,經濟回落壓力集中在四季度。但回落並不意味著重回2015年,工業走出通縮、企業資產負債表修復、全球槓桿修復從分化走向收斂意味著經濟最差的時候已經過去,貨幣金融環境的轉向對經濟內生動能侵蝕有限,經濟緩慢尋底的同時企業盈利有望保持相對高增,能否抓住當前的窗口期走出債務週期的漩渦決定春天能否真的到來。

1. 上半年經濟超預期高增來自哪裡?

我們在一季度提出的 “ 價格幻象 ” 在上半年從出口、補庫等多個維度支撐實體經濟,上半年經濟翹尾回升的動能主要來自存貨投資、出口與政府支出,而這三項需求的高增都與價格因素密切相關。價格高增帶動企業補庫、進出口的價格差抬升淨出口的實際值,企業營收和利潤的名義高增也拉動財政收支的高增。

2. 三季度經濟將保持韌性、壓力集中在四季度

三季度居民消費和地產投資有望對沖基建的回落和補庫的結束,出口也將高位震盪;步入四季度,經濟會面臨一定下行壓力,其中有高基數的因素在,更為重要的是價格因素對實際經濟增速的支撐將退去。

3. 冬去:工業走出通縮、企業資產負債表修復

產能利用率從 2016 年二季度開始止跌反彈,去產能、環保高壓疊加市場自發出清對價格中樞的支撐意味著產能利用率並不會在四季度跟隨 PPI 同比回落,工業通脹環境下企業資產負債表將繼續修復。

4. 冬去:全球槓桿修復從分化走向收斂

2014 年美國率先完成槓桿修復非但沒能提振全球經濟,強勢美元下新興市場經濟金融穩定和全球貿易都遭受重創。當前全球槓桿修復已從分化走向收斂,美元中期維持弱勢,出口在下半年降速後有望在 6% 左右的平台企穩。

5. 冬去:貨幣金融環境的轉向對經濟內生動能侵蝕有限

關於市場普遍擔心的實體融資成本抬升對民間投資的衝擊,從過往經驗看,民間投資和一般貸款利率並未呈現反向關係,企業現金流、企業家信息和對未來需求的判斷較融資成本更為重要,如果經濟最差的時候已經過去,融資成本的順週期抬升對民間投資等內生動能的侵蝕有限。

6. 春未至:經濟尚未走出債務週期的漩渦

當前經濟並未擺脫對地產和基建的依賴,消費和服務業對經濟的拉動也成色不足,處置殭屍企業和化解地方債務風險都有賴制度性變革,能否抓住當前的窗口期走出債務週期的漩渦決定未來春天能否真的到來。

報告正文

1. 上半年經濟超預期高增來自哪裡?

上半年經濟翹尾回升的動能來自哪裡?我們在一季度提出的 “價格幻象 ”在上半年從出口、補庫等多個維度支撐實體經濟,上半年經濟翹尾回升的動能主要來自存貨投資、出口與政府支出,而這三項需求的高增都與價格因素密切相關。價格高增帶動企業補庫、進出口的價格差抬升淨出口的實際值,企業營收和利潤的名義高增也拉動財政收支的高增。

居民消費其實並沒有那麼好。從居民消費實際增速來看,今年上半年並沒有擺脫近年來緩慢降速的走勢,城鎮和農民居民消費支出實際增速分別較 2016年同期下滑 0.2和 1.4個百分點,社消名義增速雖較略回升 0.1%,實際增速回落 0.4%。當然從年內來看,消費有明顯回升的勢頭,下半年消費也不會差,這裡我們主要強調就對經濟增長貢獻來說,上半年居民消費其實還不如去年同期。

在居民消費緩慢降速的同時,最終消費對 GDP 的拉動卻在震盪攀升,這其中有消費佔比被動提升的因素在,更多是指向政府消費支出的高增。2009 年以來,居民消費增速和最終消費對 GDP 的拉動有過四次方向性的背離,分別為 2009 年、 2011 年、 2015 年至 2016 年中以及今年,同期財政支出增速都較上一年顯著回升。受經濟企穩回升和價格同比高增帶動,流轉稅為主的財政收入在一季度跳升,疊加財政支出節奏加快,今年上半年財政支出較 2016 年同期提高 0.7 個百分點,土地出讓收入高達 34% 的增速進一步支撐了政府支出的高增。

地產、基建名義增速超預期的同時,實際增速在回落。當前經濟並沒有擺脫對地產和基建的依賴,上半年地產投資和基建投資名義增速分別達 8.6%和 16.8%,仍高於製造業投資同期 5.5%的增速。但剔除價格因素、考察投資對 GDP的拉動,不論地產投資還是全部固定資產投資,實際增速都較 2016年同期明顯下滑。固定資產投資 2016年上半年的實際增速是 10.9%,而今年同期只有 3.8%,地產投資實際增速也從 8%降至 3.7%。

存貨投資高增對沖固定資產投資實際增速的下滑。在固定資產投資實際增速顯著回落的同時,上年投資對 GDP的拉動僅略降了 0.1個百分點,這裡主要來自存貨投資的支撐。全社會存貨投資只有年度數據,從與其高度同步的工業產成品存貨投資來看, 2015-2016年存貨投資均為負增長,而今年上半年工業產成品存貨同比高增達 400%,補庫對上半年投資的拉動非常顯著。

淨出口對 GDP 拉動的跳升只有統計意義,沒有經濟意義。從 GDP核算來看,上半年淨出口對 GDP拉動從 2016年同期的 -0.3%回升至 0.7%,但其實上半年商品與服務貿易順差收窄了近 30%。貿易順差收窄的同時為什麼對 GDP的拉動還在回升?兩者的背離主要來自價格因素的擾動,因為中國進口以大宗原材料為主,進口價格增速遠超於出口,這導致貿易順差在經過價格平減後不減反增,從而對 GDP構成正向拉動,隨著進出口價格增速的收斂,這種統計意義上的拉動會消失的。

從增加值視角能更為準確的衡量出口對經濟的拉動。根據中國全球價值鏈課題組的研究成果, 1000美元服務貿易的國內增加值為 848美元,而 1000美元的貨物貿易中,一般貿易和加工貿易所含的國內增加值分別為 792美元和 386美元。據此測算, 2006年至今,隨著加工貿易占比的持續走低,出口對我國 GDP的貢獻率穩步上行。以 2017年為例,預計全年出口增速將保持在上半年 8%的水平,出口對 GDP的拉動約為 1.6%。

產出角度也印證價格因素對經濟的支撐。上半年交運和批零的高增也和 PPI密切相關,即使實際需求平穩,價格高增會大幅提高交運、批零這些行業的營收,成本又相對剛性,不論微觀企業盈利還是行業增加值都得以高增,這使得三產在地產、金融回落的背景下仍保持平穩。

2. 下半年經濟展望

三季度經濟預計將穩中趨降。三季度經濟將保持較強的韌性,總需求各項中, 6月經濟已進入溫和去庫階段,基建在 50號文和 87號文的約束下也面臨回落壓力,但地產投資和出口預計將維持當前的高增,居民消費也有望企穩回升,經濟整體上將穩中趨降。下半年居民消費值得期待的理由在於上半年居民收入與消費的背離,居民可支配收入從 2016年底開始企穩回升,但居民消費並沒有跟上,下半年有望延後回升。

地產投資在三季度有望實現 9% 左右的高增。之前普遍的預期是,去庫存的基調下,雖然今年三四線銷售很好,但銷售到投資的傳導會很弱,去年熱銷一二線城市在上半年也能完成補庫,所以下半年的地產投資並不樂觀。但現實的情形是三四線熱銷程度超預期,銷售到投資的傳導更是超預期,結合上半年土地購置的高增和較低的基數,地產投資三季度保持 9%左右的高增。

出口不悲觀,但進一步上行的空間非常小。上半年歐日和大宗出口國邊際擴張動能強於中美,但中美、尤其是中國是這輪全球經濟共振和貿易復甦的領頭羊,從 PMI來看,去年三季度中國最先拐點向上,隨後美國,最後歐日。中美經濟景氣度在年初已相繼步入高位震盪期,預計歐日也將步中美後塵,換言之,二季度應是全球經濟共振的頂點。反應在出口上,我們對出口不悲觀,全年有望實現 8%左右的高增,但進一步上行的空間非常小。

四季度經濟增速的回落難以避免。從三季度末開始,隨著 PPI同比的快速下行,經濟不管是名義值還是實際值的增速下行都是難以避免的,至少有兩個因素會拖累經濟實際增速下行,一是補庫結束,二是淨出口對 GDP的拉動退去。從工業產成品庫存來看,補庫在目前這個時點其實已經結束,考慮到這輪企業補庫態度謹慎和去產能、環保對擴產的限制,不妨中性假設四季度去庫會非常溫和,但上半年庫存投資對 GDP 0.15個點左右的拉動總要消失的;淨出口對 GDP的拉動上半年達到 0.3%,這主要是價格擾動,統計意義大於經濟意義,當前貿易環境下,貿易順差很難重新走擴,疊加年底進出口價格同比將收斂,這塊對 GDP的拉動也會退去。

3. 對經濟的中期判斷:冬去春未至

冬去:產能利用率觸底回升。央行 5000戶企業設備利用水平和上市公司資產周轉率都表明 2016年二季度以來產能利用率在持續回升,這既有之前市場自發出清的因素,也離不開 2016年以來的去產能和環保高壓。往後看,雖然四季度 PPI同比單月增速會降至 0乃至 -1左右,但主要是基數效應,環比或者絕對值的中樞還能保持較強的剛性,相應的產能利用率不會跟隨 PPI的回落而再次走低。這點可參照 1998-2002年的去產能,當時 PPI同比從 -5%快速回升至 4.5%又一度跌回去,但產能利用率同期高位企穩。產能利用率高位運行反過來又對價格中樞構成支撐,工業不會重回通縮,經濟最壞的時候已經過去。

冬去:企業資產負債表修復。工業走出通縮具有極為重要的金融意義, 2017年企業盈利中樞預計將創下 2011年以來的新高,企業現金流大幅改善、償債壓力得以緩解,企業間信用鏈條重新擴張,通脹環境下債務的實際規模也在降低, 2016年企業部門槓桿斜率放緩離不開 PPI的快速攀升。反應在企業資產負債表上, A股非金融上市公司 ROE在 2016年觸底回升,資產負債率結束 2013以來的高位盤整轉而下行。

冬去:全球槓桿修復從分化走向收斂。與 2014和 2015年相比,全球主要經濟體的資產負債表的修復開始從背離走向收斂,無論是歐日還是中國,從經濟到貨幣政策和美國的分化都在收斂,我們認為美元在中期都是偏弱的,這對於新興市場經濟、金融穩定和全球貿易復甦都是利好的。如果貿易能持續復甦,對國內的就業和民間投資都能構成較強的支撐,這些內生動能的回暖意味著經濟的韌性並不會隨著經濟增速在四季度的回落而急劇衰退。

冬去:實體融資成本抬升的負面衝擊可能被高估。市場普遍擔心實體融資成本在當前的政策環境下會持續攀升,尤其是可能誤傷到方才企穩的民間投資。的確,債市和票據利率從去年四季度開始快速上行,一般貸款利率今年也開始抬頭。我們從價和量兩個維度來思考這個問題,價方面,隨著二季度以來監管的邊際修正和經濟難再進一步上行,債市利率已難再創新高;量方面, M2已連續兩個月低於 10%,但從信用創造的角度來看, M2增速的回落主要來自債券投資項、股權和其他投資項增速的高位下行,背後反映的是表外業務和同業業務的收縮,信貸增速是穩定在 13%左右的高位的。具體到中小企業,中小企業從債市和信貸融資的空間都非常有限,更多依賴自有資金和民間融資,在盈利中樞創 2012年以來新高的背景下,融資成本的抬升有沒有可能不及盈利能力的改善,進而對投資的約束沒那麼強,從過往經驗也能看出,民間投資和一般貸款平均利率並未呈現反向變動關係。

春未至:經濟為擺脫對地產和基建的依賴。本輪經濟回暖始於 15年底的地產去庫存,地產新開工在出現跳升,時至今日在因城施策的調控思路下,地產投資與銷售仍處在景氣度的高點,而從地產投資和工業主營收入高度同步的走勢不難看出前者對經濟回暖的意義。同期財政政策也持續發力,預算赤字率從 14年的 2.1%提高至 16年的 3.0%,通過盤活地方歷年結餘資金,收支口徑赤字率更是逼近 5.0%,疊加寬鬆的融資環境和 PPP、產業引導基金以及政府購買服務對新預算法的突破,基建投資保持 20%左右的高增, 17年上半年固定資產新增投資有半數來自基建投資。

春未至:消費和服務業對經濟的拉動成色不足。我們前面提到,當前最終消費支出對 GDP的拉動和居民消費支出實際增速呈方向性背離,背後指向的是積極財政政策下政府消費支出的高增,從更長遠的時段來看, 2008年至今,居民消費率小幅回升 1.5個百分點,對標上世紀 70年代的日本和 90年代的韓國,中國的消費轉型其實是緩慢和滯後的。服務業的相對高增同樣成色不足。2007年至今,三產 GDP佔比從 42.8%攀升至 51.6%,同期工業佔比從 41.5%滑落至 33.3%。看似服務業對經濟的支撐不斷增強,但其實成色不足,服務業的相對高增和價格因素有關,前些年工業持續通縮、服務價格相對穩定,帶動服務業佔比被動提升;更為重要的是,服務業 GDP佔比的提升近乎全部來自金融業和地產業,更多的三產並不能脫離工業獨自繁榮。

春未至:走出債務週期的漩渦有待制度變革。鐵腕去產能奠定了98-02 年經濟成功轉型的基礎,但結構改革和需求釋放同樣不可或缺,如金融兜底和國企破產兼併化解國企的巨量債務問題,房改、稅改和加入WTO 等需求端改革釋放新需求。本輪去產能疊加環保高壓已成功將工業帶出通縮,企業盈利顯著改善,企業資產負債表得以修復,經濟最差的時候已經過去,這再一次為結構改革和需求釋放創造了適宜的時間窗口,但站在當下時點,實體槓桿高企,殭屍企業處置和約束地方債務擴張都面臨體制困境,經濟未能擺脫對地產和基建的依賴,消費和服務業對經濟的支撐成色不足,新周期千呼萬喚未出來。

【房產新局】

馬雲正式進入中國大樓房產樓市!

(來源:暴財經;浙江在線)

8月9日,杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團在杭州市人民政府會議中心就合作搭建智慧住房租賃監管服務平台舉行簽約儀式。

簽約的具體內容如下:

據悉,杭州將在“杭州市二手房交易監管服務平台”的運行基礎上,充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統和螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體係等技術,創新打造一個功能先進、亮點突出、大數據監管與開放式服務並舉的全國首個智慧住房租賃監管服務平台。

建成後的杭州智慧住房租賃監管服務平台:

將實現租賃環節、租賃房源、租賃信息“三個全”的目標。即實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系租賃環節的全覆蓋;實現國有租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入;實現企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。

這將有力解決租賃市場中房源信息不實、租賃關係不穩定、租賃行為不規範等諸多痛點。

據澎湃的表述:這次合作是阿里巴巴在二手房領域租售能力對政府的首次輸出。

一個重要原因:

大家知道,今年7月20日,住建部聯合九部委曾經發出《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,提出多項舉措,加快發展住房租賃市場。

在這些舉措中有一條格外引人關注,該措施具體如下:

建設政府住房租賃交易服務平台。

城市住房城鄉建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平台,提供便捷的租賃信息發布服務,推行統一的住房租賃合同示範文本,實現住房租賃合同網上備案;建立住房租賃信息發布標準,確保信息真實準確,規範住房租賃交易流程,保障租賃雙方特別是承租人的權益;建立健全住房租賃企業和房地產經紀機構備案製度,強化住房租賃信用管理,建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制;加強住房租賃市場監測,為政府決策提供數據基礎。

這一條消息當初出來的時候,大家都以為是政府將要完全掌控未來的租賃平台;在平台的搭建、技術的支持等多層面,也會有政府或者說國企完全主導。民企參與的程度能有多少,是一個較大的疑問。

杭州,作為住建部點名的12個試點城市,更是應該按章辦事。

然而,今天阿里入局政府搭建的租賃平台一事被爆出來之後,我們此前的慣有思維或許要好好的改一改。

從具體合作內容來說,杭州市政府的租賃平台是要藉助於阿里的這些方面:

利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統和螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體係等技術。

也就是說,杭州市政府的租賃平台在一些重要的技術領域,比如交易環節、認證環節都會藉助於阿里的技術。

而阿里當然在提供數據的同時,其實也等於是獲得了相關的數據流,豐富了自身的數據儲備;更為關鍵的是,阿里交易和認證技術被杭州市政府拿過來在租賃平台這種官方級別的平台上使用,可以是對阿里的認可,也可以說是阿里技術的標準化。

在新聞中還提到,杭州市政府打算建立的是開放的租賃監管平台。

預計,未來租賃市場很可能會和不動產登記系統一樣,在全國范圍內達成一致。因此,阿里借助於杭州市搭建的首個租賃平台,無疑會給自身未來更大的發展奠定基礎。

此外,大家注意,借助於阿里技術的杭州租賃平台要實現“三個全”的目標,即

租賃環節、租賃房源、租賃信息的全覆蓋。

無論是國有的,民營的,還是個人的信息都將被納入這一套體系之內,阿里方面在提供個人信用信息(芝麻信用)的同時,很可能還能夠獲得的其他更為廣泛的數據來源。

那麼具體來說阿里要如何參與到租賃平台中來呢?

根據浙江在線的報導,阿里具體會從7個方面切入租賃平台:

一是實人認證。租賃平台將通過實名身份驗證及人臉識別等技術確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性。

二是全方位核驗。租賃平台將通過住保房管局房屋權屬核驗與阿里巴巴驗真服務相結合的方式,對掛牌房源實行全方位核驗。

三是一站式服務。租賃平台注重管理與服務並舉,將與公安、工商、公積金、教育等相關部門互聯共享,實現人口流動備案、居住證辦理、住房公積金提取等在線辦理服務,為租賃各方提供一站式便民服務。

四是評價系統。租賃平台將結合“杭州市二手房交易監管服務平台”管理體系和阿里提供的線上評價體系,通過評價一方面鼓勵租賃主體自覺履約,規範租賃行為;另一方面將評價納入租賃主體的整體信用狀況,供平台用戶參考評估。

五是信用體系。租賃平台將結合“杭州市二手房交易監管服務平台”管理體系和芝麻信用,全新打造租客、房東及租賃機構的信用體系,未來,杭州市的可租房源、租客、房東以及中介服務人員都將對應一套完善的信用體系。

六是網上支付。租賃平台將利用螞蟻金服網上支付技術,實現租金、押金、佣金等完全線上化支付,同時嚴格保障資金支付安全。

七是多通道在線預約。租賃平台開放創新地打造“一個平台兩個服務通道”。房東、租客可以使用電腦或移動設備,通過住保房管局或阿里巴巴其中任一通道實現智能網簽,極大提升效率、優化個人體驗。

在這7條裡面,前六條基本上是阿里已有的技術和功能,直接接入杭州市政府的租賃平台即可。

第七條則大有乾坤。

第七條說,租賃平台會打造一個平台兩個服務通道,一個平台當然是指杭州市政府租賃平台,兩個通道一個是住保房管局,另一個是阿里巴巴。

這是什麼意思?也就是說,阿里巴巴很可能通過旗下的閒魚、淘寶等客戶端作為一個面對用戶的端口,發揮起杭州市政府級租賃平台交易終端之一的作用。

阿里在杭州市政府的租賃系統具備了一定的(民營)獨占性。大家可以想一下,淘寶今後或許將成為我們租房的最重要平台之一。

這顯然對阿里來說是一種莫大的榮譽和優勢。

當然,無論是杭州市政府還是阿里,這都是雙贏之舉。然而阿里深入參與政府租賃平台的案例,無疑只是一種示範效應。

由此我們可不可以展開遐想,未來會不會有更多和阿里一樣具備認證、支付等技術實力和數據資源的公司,比如騰訊、京東等等同樣深度參與政府的租賃平台呢?

如果是,那麼說明未來在政府主導的租賃體系下,民營企業們同樣有廣闊的市場可以參與。

寫到這裡,暴哥隱隱約約已經看到一塊新的市場正在拉開大幕,新的競爭或許已然打響。

據浙江新聞7月底消息:

杭州市住保房管局表示,至今年年底,杭州要建成“政府住房租賃交易服務平台”。

屆時(今年底),讓我們一起看看,由阿里參與的智慧租賃平台會是什麼模樣?

 
 
© 2011 Y.C.R.E All Rights Reserved. 台灣大華不動產估價師聯合事務所 版權所有 |今日瀏覽人次: 122 |總瀏覽人次:281631
地址:106台北市大安區大安路一段249號4樓 電話:02-2700-2468 傳真:02-2704-6426 |網頁設計